中央的一纸文件，让海南再度成为全中国关注的焦点。事实上，早在半年之前，海南本地股便已经历了一波20~30%的上涨。有分析指出，海南板块的涨幅或已结束。
中国南方边陲之地，海南，从去年开始就涌入了许多证券行业研究员。
最早的是华泰证券，其首席策略戴康早在去年8月份很“神奇”地推荐了海南，并预见的其划时代的意义。
同样是华泰证券，李超在去年12月14日发布了实地调研的研报，并为其命名《海南调研：绿水青山就是金山银山》。
更多的研究员，不知是有先见之明，还是深谙发展之道，瞄准了海南30年的契机，早早的在去年11月左右联合发布了海南30年投资契机的相关文章，这些人包括华创首席策略王君、国金首席策略李立峰、安信首席策略陈果等近一年卖方策略的“后起之秀”、以及申万宏源首席宏观李慧勇。
而后，上周末，海南总体规划终于来到，开放程度空前，但实际仍然比市场预期晚了好久。在过去三个月，海南板块以悄无声息之势，成为了隐含的最大涨幅板块。
2018年，时值海南建省办经济特区30周年。三十而立的时代，中央为海南岛送上了的一份政策“大礼包”，支持全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。
这也是海南的第三次历史机遇。不过，与以往政策福利不同之处在于，国务院在本次海南全面深化改革开放中的意见中明确表示，炒房炒地的投资行为将受到坚决防范，并要制定预案，稳定市场预期。这一消息也对市场情绪有所影响。房地产板块今日整体下跌1.41%。
与房地产板块形成对比的，是此次略超预期的赛马与彩票。此前，市场时有关海南与赛马、彩票的传言，但由于迟迟未曾实现，导致市场预期大降。
而此次的“大礼包”中，政策明确提出，支持在海南建设国家体育训练南方基地和省级体育中心，鼓励发展沙滩运动、水上运动、赛马运动等项目，支持打造国家体育旅游示范区。探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票。于是，海南板块领涨之余，赛马概念也以逾5%的涨幅、彩票概念以逾4%的涨幅，位列涨幅榜前列。
有分析指出，虽然同样受益于政策，但海南与雄安仍有诸多不同之处，便是保密程度不同，此前关于雄安各种消息几无外泄，而海南相关利好消息则早有风声；雄安板块能保持较长时间的增长，海南板块则消息正式放出之前已经历过一轮增长，因此后者的快速增长，不乏投机资金的介入，行情在持续性上仍有不足，投资者仍需冷静对待。
到海南去当然，这并不是第一次“炒”海南。
1988年的4月13日，海南岛正式建省脱离广东，并获批办经济特区，由此，中国最大的、也是唯一的省级经济特区宣告成立。4月26日，位于海南省海口市海府路49号的海南省委正式挂牌成立，由此掀开了海南发展的新历程。
一时间，海南成了中国“淘金者”眼中的天堂。仿佛是一夜之间，十多万人涌入海南岛。而在这其中，便闪现着“万通六君子”的身影，潘石屹、冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪便在海南赚了人生的第一桶金。
1992年初，改革开放的第二轮冲击波袭来，海南建省和特区效应得以全面释放。而在1991年9月，在王功权的带领下，日后的“六君子”首度聚首，正式成立了海南农业高技术联合开发投资总公司。
趁着思想大解放和海南获得的政策优惠，包括“六君子”在内的众多海南“淘金者”展开了原始资本积累，而其中最热闹的行业自然就是房地产行业。
资料显示，最高峰时期，总人数不过600多万的海南岛，竟有近两万家房地产公司，平均每家地产公司服务人数不足百人。同时，银行也在岛上四处开花，高峰时共有各类银行2600多家，非银行金融机构多达18家，且主要集中在海口。
当时海南房地产市场炒作超乎想象，几乎每个身在海南的人都参与其中，从打个地基就能卖楼花，发展到卖红线图，甚至最后只剩下一纸合同。于是，房地产炒作变成了“击鼓传花”的游戏，每个参与者都尽力将手中的房子、地皮转给下一个人。
一时之间，海南房价飙升。据《中国房地产市场年鉴（1996）》披露，建省之初的1988年，海南房地产平均价格为每平方米1350元，1991年为1400元/平方米，1992年猛增至5000元/平方米，1993年上半年房地产价格攀上顶峰，达到7500元/平方米。仅三年时间，海南的房价上涨超过4倍。
在这其中的弄潮儿，“六君子”的“皮包公司”到1993年变身为万通公司时，其总资产已逾一亿元。
随着形势愈演愈烈，中央终于出手进行宏观调控。1993年，官方宣布停止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，并发布了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严控信贷规模、削减基建投资、清理所有在建项目等。
于是，用“五斤桔子换取内部消息”的潘石屹与掌握了北京政策层面消息的冯仑带领“六君子”，在大楼即倾的时刻成功逃顶。
冷锋过境，海南岛一片狼藉。数据显示，彼时海南全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元。海南房地产市场急转直下，工地纷纷停工，房价迅速暴跌至1991年的水平。而海南发展银行也成为这场房地产泡沫的牺牲品，最终被关闭。
海南的第一场房地产泡沫就这么黯然破灭。
风口再来在海南“发家”的潘石屹，2001年9月时曾经在海南博鳌镇开发过一个名为“蓝色海岸”的档休闲别墅项目，但可惜的是，这个项目的租售情况均非常不理想，甚至被认为是失败的项目，诸如“蓝色海岸折戟博鳌”、“地产大鳄潘石屹梦断博鳌蓝色海岸”等说法见诸报端。
事实上，在1993年海南房地产市场泡沫骤然破裂之时，整个海南岛遭遇了一次资金撤离、人去楼空的可怕场景。海南的房地产自此元气大伤，并从1999年起，开始处置积压房地产，直到2006年，海南才得以恢复。
因此，虽然抓住了博鳌亚洲论坛的时机，但整个海南颇为萧条的房地产市场一开始并未让潘石屹这位故人尝到甜头。
所幸，潘石屹等到了海南这块宝地的转机。2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，要重点发展建设海南国际旅游岛。由此，海南国际旅游岛正式上升为“国家战略”。
海南再次迎来“春天”。事实上，在海南国际旅游岛规划获批之前，该传闻就让市场激动了一番。2009年8月-2010年4月，在大盘指数几乎没涨的情况下，海南板块上涨80%。彼时有分析师预计，国际旅游岛建设有望促使海南未来五年旅游业总收入翻四倍以上。
嗅觉灵敏的炒房客自然不会放过这样大热的行情，他们再度潮水般涌入海南。数据显示，“国际旅游岛”获批后仅5天，海南省商品房销售量达到了171.12亿元，而这是2008年海南全年的商品房销售量总和。
有报道称，三亚“凤凰岛”在2010年1月开盘的当天，700多套房子被抢购一空，最热时其价格甚至达到过15万元/平方米，被誉为海南最贵楼盘。三亚凤凰水城在2009年初的价格约为6000元/平方米，2010年时其价格飙升至2.7万元/平方米。事实上，在此期间，三亚的房价长期排在全国前五名。
而在此期间，股市也同步大涨。在09年12月底-10年2月中旬期间，以宾馆酒店业、酒店管理与咨询等为主营业务的罗顿发展，区间最大涨幅达到190%；以高速公路的建设和养护管理、房地产的开发及销售为主业的海南高速同期的最大涨幅也达到130%；在海口被称为 “海南最大地主”的罗牛山区间的最大涨幅也达到了130%。
不过此后，伴随着国家对房地产市场整体的宏观调控，海南的房地产也趋冷。自2012年，海南楼市进入了为期4年的回调期，量价齐跌。
根据海南克尔瑞的统计数据，海南楼盘库存量最低的是三亚市，截至2012年11月底，三亚仍需要2年消化完，海口楼市库存消化周期长达50个月。
直到2016年，海南楼市逐步回暖，当年累计销售商品房面积和金额同比去年上涨40%和51%达到了1309万平米和290亿元。
在经历了上个世纪末惨痛的泡沫以及近年来的跌宕循环之后，房地产已经成为海南发展过程中的达摩克利斯之剑。
