董藩上周六又来深圳唱多了，董教授向来是死多头一个，这次是万科请他来为一个商住楼盘做场演讲，实在是请对了人。

　　我看了他全程讲的内容，还是有很多精华。

　　他非常看好深圳未来，还有北京上海，甚至说房价超越纽约，都正常。

　　同时一些二线省会城市他也很看好，但人口流出，就业不足，资源不足的城市，终将衰落。未来能够投资的城市只剩三分之一。

　　如果说北上深十年二十年后超越纽约，我也相信，长期来看，核心城市房价肯定上涨。

　　但如果作为投资客，你的现金流能不能熬过未来三年？迎接曙光，这才是关键。否则死在黎明前，哪怕将来涨到一百万一平米，跟你又有什么关系。

　　其实从董教授的话语中，能看出他对此次楼市调控的影响，还是有所担忧的，只不过这些不利于唱多的言论他就一笔带过了。

　　比如

　　今后这个市场的波动会增加，波动增加不等于房地产没有价值，因为只是波动，没有改变长期趋势，只改变了短期趋势。

　　未来楼市规律是在颠簸中前行，这是非常明显的规律，我们怕的不是颠簸，而是大势改变。

　　这次打压能持续多久？房价上涨牵涉到社会稳定，领导们很担心，所以这次打压又很强，这也很正常， 但是不可能一直这么严厉地打压，究竟哪天放开我们推断不了，停两年还是停三年？

　　这些短期的波动，正是我们要留意的，只有波动，我们才有抄底的机会呀。

　　为什么他不敢细说这些短期调控的影响，而是强调长期看好呢？开发商出钱请你去给他的项目唱多，你敢在现场说出不利的话？要是请我去演讲，人家出钱了，我这个大空头也不能在现场唱空是不

　　。

　　此次调控会持续多久，现在是无法预测的，这是政策的不确定因素，不好去赌。我们要做的是，紧紧握住现金，当别人活不下去的时候，我们还能悠然自得。

　　深圳短期内还是面临一些风险的，主要是居民杠杆太高了。我之前的文章也提过。这在去杠杆阶段，深圳就相当于被爆炒的创业板小盘股，估值会下降。

　　深圳2016年的住户贷款余额为14949亿元，同比增加4193.98亿元。住户存款为10352亿元，住户的贷款与存款比是144.2%。

　　什么概念呢，就是大家都在借贷消费。其它，如果厦门、合肥、南京也是这个前卫的消费观，所以这几个城市房价也是暴涨的。

　　

　　来自人民银行深圳中心支行的统计显示，2015年12月末，深圳个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40％。

　　悦涛发文写过深圳历年个人住房贷款余额：

　　2011：4156亿

　　2012：4379亿

　　2013：4847亿

　　2014：5299亿

　　2015：7420亿

　　2016：9700亿

　　这个贷款余额比我之前从国土局拿到的数据要低一点，按照悦涛的数据，仅仅是2015年、2016年两年的新增住房贷款就是4401亿元，这样一个爆发式的数据，短期激增了不少泡沫。

　　而以往每年的增量也就是在200-500亿之间，今年一季度，深圳新增个人房贷骤降至114亿元，同比暴跌近9成（去年一季度深圳新增房贷约900亿）。主要是调控后，成交量下降了，同时，贷款的成数也在降。

　　人行深圳中心支行的数据显示，深圳按揭平均成数也高，2015年12月份达到65％，远高于“北上广”三市，可谓将贷款杠杆几乎利用到了极致。房价真要下跌35%以上，很多家庭财产会变成负资产。

　　所以现在去杠杆，对深圳的影响，在短期内肯定是比较大的，只是暂时还没有体现出来，对高杠杆的投资者而言，未来两年，是难熬的时期。