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　　文/巴九灵 （微信公众号：吴晓波频道）

　　最近各地的房地产调控又进一步升温，14年底-15年初的这一轮房价上涨周期，也进入尾声。

　　朋友圈里关于房价、买房的声音比之前消停了很多。这种时候，你可以远离“房价的朋友圈”，但不要远离房子本身这个问题，因为现在反而是为下一个周期做好准备的机会。

　　今天，小巴就来谈一谈一个很基本的问题：

一套房子的价格，是怎么被决定的呢？

　　1

影响房价的因素有哪些？

　　在一般意义上，影响房价的因素是很多的。

　　大的方面，可能是受到趋势的影响，比如整个城市的房价都在狂涨的时候，每一套房子都有一种冲破天际的冲动。我们在舆论上能看到的，往往也是这一类的信息。

　　如果真正落到实处，不管是自住还是投资的，都应该关注一些更细节的因素：

　　不同城市，或是一个城市的不同区域，房价是由土地成本（城市、地段）、建筑成本、小区绿化、精装修、楼房年龄、地铁、开发商品牌等等因素综合决定的。

　　即便在同一个小区里面，同一幢楼的不同楼层、同一楼层的不同户型，价格也是不一样的。

　　2

这些因素如何影响房价？

　　它们对房价的影响，都是可以被量化的。

　　比如在一个新开盘的小区，同一幢楼的不同楼层，相同的户型，卖的价格是不一样的，越高越贵，10楼就会比20楼便宜3000元，那么就意味着楼层对房价的影响是300元/层。

　　比如在同一个地段板块，相互作邻居的两个楼盘，都有地铁、学区，价格就是差了5000元。你去找找原因，可能就会发现其中之一是全国性的品牌开发商，另一个是本地的开发商，或者其中之一的小区绿化、物业更好。

　　那我们就可以说，两个楼盘品牌+物业溢价=5000元。

　　这是一种相对靠谱的分析方式，为了寻找出某个单一因素对房价的影响，把其他因素对房价的影响隔离开，在理论上叫做把不相干的变量“控制”起来。

　　把这种方法拓展开来，每一个因素都分析，就可以为一套房子的价格做相对彻底拆分。我们在买房、卖房的时候，总会遇到一些人能够很快速地分辨出这套房子哪里贵了，哪里划算，并不是完全的胡诌，而是分块在为一套房子定价，最后合并成一个总价。

　　拿北京或者上海某一套5万元/平米的房子举例，有可能就是这样的：

　　首先，它的基础成本，包括了土地和建筑两个方面，假设30000元/平米。其他的因素则包括：

　　品牌：品牌开发商，+8000元/平米

　　环境：小区绿化很好，+2000元/平米

　　物业：物业管理好，+2000元/平米

　　装修：精装修， +6000元/平米

　　房龄：期房，-3000元/平米

　　楼层：楼层很差，-2000元/平米

　　户型：户型不错，+2000元/平米

　　交通：距离地铁远，-3000元/平米

　　学区：学区房，+10000元/平米

　　这么一来二去，30000+8000+2000+6000-3000-2000+2000-3000+10000=50000元/平米。

　　你买了这样一套房子，其实是买了它的品牌+精装修+学区，为这些因素支付了8000+6000+10000元的溢价。当然，期房、比较差的楼层以及距离地铁比较远等因素，也让这套房子稍稍便宜了一些。

　　所有这些因素里面，有一些是刚性的，户型、楼层、交通、甚至物业管理水平等，是不太容易变化的，不易变化就意味着是稀缺的。为这类因素支付溢价，你是不需要犹豫的。

　　而有一些因素是软性，比如品牌。这其中有很多感性的因素在，也许会随着时间而发生变化的，为此支付溢价则是根据不同人的需求而定的。

　　3

两大常见问题

　　除此之外，还有一些因素则存在争议，最大的两项是装修和学区，也就是两个常见的问题：

“买房要不要买精装修？”

&

“买房要不要买学区房？”

　　对于这两项，我们常常能看到两种截然不同的相反观点，关键是这两种观点分别都很有道理。

　　小巴认识的一位职业房产投资人，是精装修的坚决反对派，至少对于投资用的房产是如此。他认为“装修”在诸多房价子项中，相对溢价高，却不保值。你一套房子精装修，要比别人贵6000元/平米，但是你买了毛坯，自己找工人来干，成本却可能只要2000元/平米，利润就出来了。

　　而另外一个角度，精装修好处有很多，比如楼盘没有装修期，能够很快地形成居住氛围。而且统一的精装修，非常有助于小区整体房价的保值增长，你想两个小区，一个装修参差不齐，另一个统一而精美，哪一个更适宜居住，更有增长的空间？

　　他们的区别，第一是在于买房子的目的，是在于谋求最大程度上的投资增值，还是居住本身；第二则在于自己的能力，是否足够覆盖其中的溢价。

　　用这样的逻辑，我们还可以来比较学区房。房子是中国人的刚需，学区房就是刚需中的刚需，在目前所有的房子中，学区房堪称最紧俏的，所以有“投资买房就买学区房”的说法。

　　但我们拆开来看，是否还是如此？

　　前面举的例子，一套房子5万元/平米价格=4万元/平米普通房产价格+1万元/平米入学名额价格。

　　支撑前者的，是它的地理位置，是步行10分钟之内有多少地铁站、有多少商业综合体和大超市，是小区周围两条街上有多少银行和高级酒店，这是相对不易改变的部分。

　　而支持入学名额价格的是什么？是一纸学区划片文件，恐怕要改变起来就容易得多了。

　　学区房的高溢价，在于子女入学资格的高溢价，而后者则来自于教育资源的不足。去年小巴写过文章，认为在未来，教育资源的分配至少有几种解决方式——学区划片、师资流动、私立学校，它们都可能改变学区房的溢价预期。

　　还是那句老话，买房子这件事情对于很多人来说，可能是你一辈子最大的一笔金钱上的投入。它涉及如此多的影响因素，你在随便一项上能够更加精明一点，就能给自己带来非常大的助益。

　　所以，早一点、多一点的学习和准备，总是没错的。

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