经济观察报 记者 吴秋婷 翟伟是一名房产中介，负责北京西城金融街一带的二手房销售业务。每次带客户实地看房，翟伟总要骑上他的黑色电动车，载着客户在胡同里七拐八拐，并不时向后座的客户介绍沿途经过的中小学校。
入职四年，他已经对片区内的各类区市重点校特色谙熟于心，每所重点校的师资、生源、历史、口碑，他都会在途经时向客户详细介绍。有时候虽然不顺道，他还会特意拐进宏庙胡同，只为了让客户在门前瞥一眼曾经的清代义塾，同时也是现在的热门校——宏庙小学。他说，“来这里看房的人，十有八九都是冲着学校的。”
金融街不仅是这座繁华都市的一道标识，四周也是北京最为知名的学区之一。曾经让金融街一夜间家喻户晓的，则是一套一平米40万的天价过道学区房。翟伟告诉记者，“15年到17年年初，这里的学区房价格一路飙涨。去年年初，这里均价都在一平米20万以上。在最疯狂的时侯，全区月成交量甚至可以达到百套以上。”
不仅在北京西城区，海淀、东城这两个学区房热点区域也都在短时间里，经历了成交单价的快速跳涨。去年3月17日房地产新政出台后，学区房降温明显，成交量和成交单价有所回落。翟伟告诉经济观察报：“经过一年对新政的适应，现在市场比较平稳，来看学区房的也都是有刚需的家长，短时间内价格估计不会快速上涨或者下跌。”
房地产新政一年后，曾经令人乍舌的学区房成交价淹没于市场的行情当中，属于它的纪录成为历史。从狂飙突进到风平浪静，北京的学区房市场被普遍认为暂时回归了理性。
但与此同时，越来越多的家长加入到了买房择校的队伍中去，在房籍、学籍、户籍“三籍一体”的时代，学区房正逐渐成为优质学校四周的一座围城。
回归平稳
“金九银十”是二手房市场交易的普遍现象，而三月至九月则是属于学区房的销售旺季，也是翟伟和同事一年中最忙的时间段。
相比于去年下半年，翟伟能够明显感觉到2018年3月以来成交量的上升，成交价格经历过一段时间的下行后趋于平稳。学区房市场既没有2017年初的疯狂态势，也没有延续去年下半年的低迷状态。
2017年3月7日，北京市住建委联合多部门发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，被称为“3·17新政”。
3·17新政的核心是通过杠杆率调控房地产市场，剑指投资投机性炒房。此后北京市又接连出台多项楼市调控政策，包括离婚一年内房贷算二套，并对过道、车库、廊道等异型房实行“三不政策”等。
新政出台后成效明显，包括学区房在内的北京二手房市场整体降温。翟伟回忆，在2017年以前，学区房市场持续升温，成交价跳涨以整数倍为计，并在去年3月达到颠峰值。去年3月则是一条分水岭，3·17新政公布后，西城金融街学区房成交价下降幅度达到20%。曾经动辄20万/平米的天价学区房大幅度回落并趋于平稳，但依然维系在16万/平米的高价水准。
王立群有着十多年的房产中介经验，虽然工作牌上写着西城区的工作区位，但他有时也会被调配到公司设在海淀中关村一小旁的办公点，对于西城和海淀的学区房市场都很熟悉。
在中关村一小附近的一处房产中介办公点内，王立群告诉记者，对比西城的学区房价格，海淀的学区房价位更显亲民。海淀的一流一类学校包括中关村一小、三小、人大附小，学区房成交价最高时在17万/平米。目前，中关村一小学区房价位在13-15万/平米左右，但学区房年代久远、面积较小。而中关村三小附近的学区房由于地理位置及户型的优势，起价一般在15万/平米。
对于2017年3月之前的疯狂涨势，王立群认为价格有些虚高。“当时房价不断上涨，业主不愿报盘，购房者出现恐慌心理，有价无市，价格涨得更多。另外也存在价格传导的因素，这里的业主和购房者大多是换房，比如业主从这里换到回龙观，家长从回龙观换过来，业主一看回龙观涨了，回来就把这里的学区房价格调高，家长也是一样，结果两边一块涨。”
相比于曾经的虚高价位，王立群更认可3·17新政后的回落价格。“今年比较平稳，其他地区房价下跌，业主相应也会调低学区房的价格。现在的价位基本是市场价，泡沫经过去年一年也都挤得差不多了。”回归到平稳状态的学区房高价依然令许多人望而却步，尽管如此，王立群并不认为这是一种畸热。“学区房的高价到底是炒作起来的高，还是市场性的高，这么多年看下来，我觉得是市场性的价格。”
在北京，海淀、西城与东城区是学区房热销的中心地带，并形成三足鼎立的格局。3·17新政一年后，除了海淀、西城外，东城学区房成交价也同样在经历了下行后，重新回归了平稳。记者在东城区房产中介处问询后了解到，景山学校、史家小学所在学区是东城最受追捧的学区，目前的价格基本回归到两年前的水准。
曲线择校
随着价格趋稳，从观望中走出的家长也在逐渐增多，林菁便是其中之一。林菁家住通州北苑，住在结婚时购置的一套100多平米的婚房里，有一个五岁的儿子。前些年看到学区房被热炒的新闻报道，她都不以为然，也不赞同那些买过道房只为落户择校的家长的疯狂举动。
但孩子出生后，她注意到小区里岁数相当的家长都开始往东城西城一带换房，并意识到学区的重要性。她的心境也开始发生改变，看到周围人相继搬离，她不由地着急起来。
因为去年房价波动较大，林菁选择暂时观望。年初打听到学区房价格基本稳定后，他们决定将换房的事宜正式提上日程。2018年1月，夫妻俩在正式看房前草拟了一个学区房购房需求清单。硬性需求是，小区附近有重点小学及中学，总价在500万以下，最高不超过700万，两居室，有电梯，生活便利。软性的需求则是，离公园商场超市近，有小区环境。
进入2月，林菁便立刻马不停蹄地四处看房。每周如果提早下班，她便会先乘地铁，赶去目标区域看几套房子。大多数时候，她都是坐着中介的电动车去看房。
有着十多年房产中介从业经历的王立群，对这类家长并不陌生。他们往往是城市中等收入以上的群体，有较高的文化素养，重视孩子教育，愿意通过置业的方式，为孩子的教育支付更高的成本。“有一个客户，孩子在石景山一所国际学校读书，钢琴、马术、高尔夫球一类的特长都会，但就是不愿意背三字经，因为周围没有同学背这个。后来客户一想，还是决定到中关村买学区房，让孩子转过来读书。”
2018年2月，教育部在《2018年普通中小学招生入学工作的通知》中要求，继续推进免试就近入学全覆盖。之后，北京市教委下发《推进义务教育优质均衡发展督导评价实施方案》，其中“公办中小学免试就近入学比例达到100%”是评价区教委工作的核心要点之一。
这意味着义务教育阶段按片区就近入学的规定再次得到强化，如果想要通过公开正规的途径进入优质公立校，只剩下买学区房这一条捷径。“买学区房应该算是曲线择校，有能力的家长为了获得更好的教育资源，跑到中关村这里来买房。这个买卖是双方自愿的交易。”王立群说道。
进入3月学区房交易旺季以来，看学区房的家长队伍不断壮大。东城区史家小学旁豆瓣胡同里的一户业主告诉记者，自家房子是2003年左右的回迁房，因为家里没有小孩子上学的需求，准备卖旧房换新房，最近一段时间每天来看房的至少有十来拨。
学区房世相
对于什么是学区房，王立群有着自己的理解。“其实只要是学校附近的房子，都可以称得上是学区房，但不同学校之间有质量的差别，不同学区的房子受欢迎程度和价格自然也就不同。”但他也认为，学区房概念火热起来是近十年的事情，尽管学区制早已有之。
学区制是义务教育阶段划片就近入学政策的配套管理制度之一，也是学区房概念形成的基础。从上世纪90年代末开始，为了扭转以竞争重点学校为中心的应试教育、促进教育资源公平分配，小升初考试被取消，依照片区就近入学的政策得到强化。2014年以来，教育部“就近入学”政策再次升级，北京、成都等19个重点城市被要求落实基础教育免试就近入学的工作。
教育部门禁止义务教育阶段学校公开升学率、考试分数等信息，但由于历史的原因，学校间教育资源质量的差别客观存在，一些区市重点校的生源、师资、硬件设备、升学率具有明显优势，并在家长圈中形成口碑，甚至出现非官方的学校排名。
互联网技术的发展无疑为信息的获取提供了便利，同时也让学区房的概念被更多人所熟知。虽然是做房产中介，王立群如今也快把自己变成半个教育专家。去年开始，他在网上搜集自己负责片区内的重点学校信息，以及相关的教育政策，制作成word文档，并将其通过微信发送给有需求的客户。
海淀、西城与东城是北京教育资源的富集区，自然成为了学区房的热点区域。由于北京的名校大多有着悠久的建校历史，学校附近的住宅区也相对老化。因此北京的学区房以老破小为主，房龄老、社区破旧、面积小。
翟伟带记者看了几处金融街的学区房，房龄都在20年以上，户型以一户一厅一卫为主，面积40-60平方米。“这里楼道很长，住户多，房间小，有点像是筒子楼，和大学宿舍也有点像。”穿过一条狭窄悠长的走廊时，翟伟边走边向记者解释。
正是因此，购买学区房时，家长们常常面临着两难的抉择，不得不在在上好学校与住好房子间犹豫徘徊。王立群接触了许多买学区房的家长，他发现，“很多家长来看房前，100%的初心是为了上好学校，看完学区房以后就变成60%为学校、40%为房子了”。
围城
为了给学区房降温，教育部门近年来出台多项政策，其中便包括了多校划片，即在一个片区内对应多个小学、初中，且热点学校要在各片区内均匀分配。这种做法是为了增加学区房购买时的不确定性，从而降低学区房的热度。
去年，多校划片的政策曾在北京朝阳区试行，然而由于多方的利益冲突，没能成为一项长久的机制。另外，记者在海淀、西城与东城房产中介走访中了解道，目前多校划片尚没有在这些学区房热点区域推行。
除此外，均衡教育资源也被视为解决学区房痼疾的一条途径。2014年北京市实行新一轮教改，推行弱小学与名中学的对口直升政策。另外，在西城，以实验二小、北京小学等为主要学校，对周边小学进行了合并、改名，从而平衡教育资源。朝阳区、通州区则以重点学校开分校的形式，完善新建小区的配套。
在翟伟看来，这些政策反倒使得学区房的概念比过去有了更大的延伸，过去优质小学周围的房子才有学区房价值，而现在，由于普通小学获得直升中学名校的资质，曾经遭到冷落的周边房子如今也快速获得了较高的身价。“其实整个西城区的房子现在都能算是学区房。”翟伟说道。
尽管入学政策不断改革、购房资格逐渐趋严，但由于附加在学区房身上的教育资源却仍在不断强化，学区房的光环并未有所削减。学区房的溢价与教育质量间的关系也越加紧密。
林菁仍然奔波在寻找学区房的道路上，她并不奢望能翻越一流一类学区的“围城”，只是希望能为儿子找到一所中等以上的学校，“不一定要让他上最好的学校，但一定不能是一所太差的学校”。她说。
