在北京，海淀、西城与东城区是学区房热销的中心地带，并形成三足鼎立的格局。317新政出台一年后，在政策引导下，北京房地产市场量价齐跌，市场回归理性，随之，学区房亦进入下行通道，成交量和成交单价有所回落。
按往年惯例，三月至九月是学区房的销售旺季，随着价格趋稳，从观望中走出的家长也在逐渐增多，近日，记者走访发现，学区房成交量开始有所回升，但曾经令人乍舌的学区房成交价淹没于二手房市场的行情中，属于它的纪录成为历史，目前价格基本回归理性。
西城
多年来，优质的教育资源一直分布在西城、海淀和东城区，而这其中，西城的教育资源尤为密集。其中，金融街是北京最为知名的学区之一。曾经让金融街一夜间家喻户晓的，则是一套一平米40万的天价过道学区房。
近日，记者走访金融街后发现，经去年3-10月份的降温后，12月份至今价格基本维持稳定。以宏庙小学附近丰汇园为例，去年3月份之前，该区域单价达21万元/平米以上，去年9月份降至16万元/平米左右，目前该区域房价维持在18万元/平米左右。
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“丰汇园刚出了一套65平米2居，报价1100万左右。另有一套南北户型70平米左右，报价1300万。”太平桥大街一中介人员表示，该小区1居室总价在900万元左右，二居室则在1000万以上。
记者了解到，同属宏庙小学的划片小区——丰侨公寓由于房龄较新，成交价基本在18万/平米以上，60平米开间，报价1100万左右。相比宏庙小区划片片区，西单小学、华嘉小学的划片小区，价格略低，以西城晶华为例，单价在15万/平米左右，95平米2居室，报价1500万左右。
成交量方面，近期有所回升。一置业顾问表示，“这段时间成交量比较活跃，今年年初我卖了三套房，目前也有两个客户在跟业主洽谈中。”
（▲三帆附小）
西城区除了金融街片区外，德胜片区由于拥有育翔小学、三帆附小、五路通小学、西师附小等多个重点小学，一直以来也都是“学区房”成交热点区域。记者走访了解到，育翔小学片区的马甸南村、新风街、新风北里、德胜佳苑、观河锦苑等小区，整体均价在13万-14万元/平米之间，以观河锦苑三居为例，124平米2居室报价1799万元，150平米三居报价2200万以上。
三帆附小片区，整体单价则在7万-9.5万元/平米之间。以裕中西里为例，1居室均价为14万/平米左右，2居室为12万/平米左右，3居室则在11.5万-12万/平米之间。
“现在我们门店每天带看量为20拨左右，成交量有所起色，昨天我们成交了三套，都是裕中小区的。”裕中西里片区一置业顾问表示。
而在广安门片区，记者走访发现，成交量也有所起色，价格跟去年年底相比，也基本维持稳定。北京小学天宁寺分校附近的荣丰2008，小开间单价为8万-12万元/平米之间，复式单价为11万-15万元/平米。“跟去年年底相比差距不大，总价也就上涨5万-10万元，在5%以内。”荣丰片区一置业顾问表示。
海淀
相比西城的学区房价格，海淀学区房的价格较为“亲民”。包括中关村一小、三小、人大附小，学区房成交价最高时在17万/平米。目前，中关村一小学区房价位在12万/平米左右，但学区房年代久远、面积较小，而中关村三小附近的学区房由于地理位置及户型的优势，一般在13万/平米左右。
中关村一小附近的“学区房”，比如东南小区、黄庄小区、科育小区，新政前单价达14万-15万元/平米，现在单价为12万/平米左右，跟去年年底基本持平，成交量、房价处于平稳状况，没有太大起伏。以黄庄小区为例，60平米左右2居，单价11.5万/平米左右。
而在中关村二小区域，目前房价已回落到去年9、10月份的价格。华清嘉园附近一门店经理表示，目前华清嘉园的单价在11万元/平米左右，不过，具体还得根据户型、朝向、楼层、装修来定。成交量方面，上述中介所在门店，4月份华清嘉园已成交六、七套。
（▲中关村二小片区之华清嘉园）
中关村三小所在的万柳区域，包括蜂鸟家园、碧水云天、新纪元家园、万泉新新等小区，价格跟去年年底相比差别不大。万柳中路一中介门店经纪人介绍，蜂鸟家园主要是为开间小户型，大部分是一居室，单价13万/平米左右；康桥水郡123平米三居，业主报价1650万；光大水墨风景小区房龄较新，119平米业主报价1850万；新起点家园的单价在11万/平米左右，100多平米二居，报价1150万左右。
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人大附小周边的小区主要包括世纪城的16个园、区以及鲁艺上河村，一共17个小区。该区域2016年12月为历史最高点，成交价达13万以上，去年9月均价在10万-11万/平米左右，目前总体成交均价在8.5万-12万/平米左右，价格较为平稳。春荫园小区127平米南北通透两居总价在1390万；晴雪园125平米三居室，总价在1580万。
东城
说起东城区的“学区房”，不少家长对府学胡同小学、史家小学可谓趋之若鹜。
按照2017年的招生简章，府学胡同小学片区内的土儿胡同、香饵胡同、花梗胡同、交道口东大街等区域，该区域老房子偏多，交道口东大街相对房龄较新。目前整体单价为12万/平米左右。该区域除了府学小学，还云集北京五中、北京二十二中等优质初高中，多个名校汇聚的叠加效应，致使该区域受到不少家长的关注。
而史家小学本部，一个学校对应三个区域。其中，一年级在金宝街，二年级在灯市口，高年级在北小街。每个区域的房子有所差别，板楼整体均价在12万/平米左右。金宝街区域内基本以回迁房居多，2居室70平米成交价在750万元左右。灯市口区域，有史家胡同、干面胡同等，80年代房子居多，50平米成交价在700万元左右。北小街区域，68平米2居室成交价在850万元左右。
史家小学分校区，对应的海运仓小区、朝阳门北小街、十字坡东里等小区，目前单价在10万-12万/平米左右。
体育馆路学区，共有光明小学、培新小学，板厂小学、体育馆路小学四所小学，对应40多个小区。其中，三分之一左右为2000年以后的房子，其余大多数是老房子，中介人士表示，“目前房价跟去年年初相比每平米下降1.5万/平米。”
板厂小学片区，板厂南里成交价8.5万/平米左右，板厂西里成交价则在9万/平米左右。水上华城主要看户型，一居室成交价9.5万/平米左右，二、三居成交价在9.2万/平米左右。南水关成交价在8万左右；光明小学片区多为老房，比如光明楼小区、龙潭北里，成交价8万/平米左右；培新小学片区的北京上舍、保利蔷薇、幸福家园灯小区，均价在10万/平米以上。
专家解读：
看完东西城、海淀的学区房，记者发现，跟去年1-10月份不同的是，曾经令人乍舌的学区房成交价淹没于二手房市场的行情中，属于它的纪录成为历史，目前价格基本回归理性，而成交量有了起色。
对此，思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅亚豪表示，现在有些区域已开始实施“幼升小”多校划片、“小升初”全区派位两大入学“新模式”，在此基础上，学区房存在未来价值的不确定性。从东城、西城、海淀三大教育名区来看，近期整体二手房价格有了小幅度上涨趋势，但这一上涨趋势，更多在于整个市场逐步回暖的大背景下，房价有了止跌反弹的迹象，并非是学区房赋予的价值，而是核心的地段条件为二手房创造的价值。此外，5、6月份基本明确了今年招生的大致政策，随着一些片区招生政策的调整，对一些片区二手房价格会形成新的下压。
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池表示，在没有实现优质教育资源均衡配置以前，学区房的刚性需求还是存在的。之前学区房房价高企有一定投资因素，随着租赁新政给承租人的赋权，以及房价得到平抑，学区房的投资功能也在弱化，未来学区房房价也会平稳很多。
编辑：一个暴躁的小萝莉
