"今日香港“内房股”暴涨，龙头股中国恒大盘中大涨12%，创出历史新高，总市值破1200亿，单日净增过百亿市值；蹊跷的是，昨日官方数据显示中国房价真的跌了，不仅仅是涨幅回落，对内地业务极其依赖的内房股竟无视基本面，背后有何玄机？"

　　5月19日，香港内房股集体走高，内房股指数一度上涨4%。其中，中国恒大盘中涨12%，刷新历史新高，碧桂园一度涨7%，创2008年1月来最高，另外世贸房地产盘中涨近5%，龙湖地产涨超3%，中国海外发展涨2.5%，华润置地涨超2%。

　　所谓“内房股”，是指在香港上市，主要业务在内地的公司，这意味着此类股应该对内地房地产政策极其敏感，事实却并非如此。中国的这波房地产调控从3月份开始不断加码，香港“内房股”也就轻微回调了一下以作回应，如今这边的调控终见成效，那边的地产股却一个掉头、创出新高（比如中国恒大），到底是哪跟神经搭错了？

　　5月18日，国家统计局数据显示，4月份因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用，15个一线和热点二线城市新房价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。具体数据表明，15个热点城市新房价格同比涨幅比上月回落幅度在0.7至7.4个百分点之间。从环比看，天津、上海、南京、合肥、福州等五个城市新房价格下降，杭州、厦门、深圳、成都等四个城市持平；5个城市涨幅回落，回落幅度在0.2至1.1个百分点之间。

　　不仅仅是涨幅回落，包括上海在内的五个城市新房价格已经开始下降，这意味着高烧不断的房地产市场有了实质性的降温，在国家的密集调控之下，未来房价的下跌可能会成为一种趋势。中原地产首席分析师张大伟表示，全国已经有超过20个城市“限售”，正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为本轮从3月份开始的全国多城市调控新特点，在4月份市场从高位被抑制有所“退烧”后，6月份市场将继续“退烧”，预计在7月份至8月份房地产市场降温会比较明显。

　　揭开“内房股”逆势飙升的真相

　　不明真相的吃瓜群众以为房价跌了，地产股就该跟着跌，事实并非如此，比如今天的内房龙头中国恒大，刚刚喜获重大利好。据经济通通讯社5月19日报道，评级机构标准普尔发表研究报告表示，将中国恒大长期企业信贷评级由“B－”升至“B”，评级展望为稳定，主要由于集团流动性显着改善，受惠销售表现强劲，有稳定现金收入，同时融资渠道更多元化，故将恒大的流动性评测由弱势转为充裕。

　　得到国际级评级机构的认可，与恒大近期频繁而又成功的资本运作不无关系。5月16日晚间，深圳世联行地产顾问股份有限公司发布公告，为获得恒大地产重组上市资本收益以及与恒大地产保持业务战略合作，拟1亿元投资苏州工业园区睿灿投资企业，该合伙企业拟以现金认缴恒大地产集团有限公司新增注册资本。在此之前，包括老板电器、万和电气、顾家家居、友邦吊顶在内的4家企业共出资11.025亿元参与恒大地产增资。

　　除了中国恒大，整个“内房股”的这波大涨始于今年3月份，巧合的是，内地房地产调控也是从这个时候加码，似乎内地越调控，香港地产股越吃香，这背后存在着怎样的资本逻辑？有分析认为，香港内房股频频大涨，是因为其估值极低业绩极好，吸引资金持续南下。

　　1、估值极好业绩极好。香港上市的内地房地产股票，普遍处于一个低估的状态，这也是万达商业要回归A股上市的重要原因。数据显示，在万达商业启动回归A股上市之前的最后一个交易日，万达商业的动态市盈率仅有6倍左右，远低于A股相关个股的估值水平。除了估值水平极低，上市公司房企去年的业绩水平也是极好。以A股市场的上市房企为例，已经公布年报的18家上市房企，有15家净利同比正增长；17家公布快报的上市房企，16家净利同比正增长；64家公布预报的，有44家净利有望同比正增长。

　　2、资金持续南下。随着沪港通、深港通的开通，香港市场正在得到内地资金的持续支撑，低估值的地产股或许正是资金净流入的主要目标，以融创中国为例，截止3月中旬，在沪港通前十大活跃股明细数据中，融创中国合计净流入资金近5.8亿元。

　　上周摩根大通发过一份报告，如今看来可谓是一语成谶。报告称，维持对内房股长线正面的看法，因地产商业务模式正确，有望获取利润增长及提升市场份额，市场低估了首四个月强劲销售可产生的利润，部分地产商销售更按年增逾2倍，达到全年合同销售一半目标。因此，摩根大通认为，直至今年第三季盈利收成期，个别赢得市场份额的内房股有望重估，股价甚至超越去年9月及今年3月的高位。

　　房价VS地产股，有何逻辑关系？

　　通常来说，股价往往隐含着对未来的预期，股价上涨一般意味着对未来看好，反之对未来看衰。以房地产市场为例，地产股上涨应包含对楼市未来的看好，反之地产股下跌，应认为对未来楼市的看空。如果上述假设成立的话，内房股的暴涨，意味着市场看多未来楼市，房价下跌或将再度落空。

　　不过，正如经济学家总是错误预测中国房价涨跌，房价涨跌与股价涨跌的关系也是罗生门不断。比如，曾经楼价高涨的2009年至2011年，地产股却深陷楼市调控政策、股价回调不断；再比如，2011年至2014年期间房价处于下跌区间，地产股却止跌企稳。因此，仅仅凭借内房股暴涨，就说房价要涨，逻辑支撑是不够的，正如此前股价大跌房价并未大跌一样。

　　犹记得某位经济学家作过一篇“可怕的时滞”的文章，对应到楼市，从房价下跌到反映在房企业绩上，势必需要一个过程，短则三五月长则三五年。股价终究逃不出基本面，假如有一天中国楼市真的崩盘，靠天吃饭的房企还能拿什么撑起极好的业绩，香港“内房股”还能拿什么吸引南下资金，到那时房价和地产股价也许会真正踩上同一个节拍。

　　总之，中国房价已经开始跌了，未来还可能会进一步加深跌幅，香港“内房股”的红利期还能撑多久？