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■ 文｜陈铭京，香港财华社财经编辑。
碧桂园（02007-HK）成为港交所地产物业板块的牛股，从2016年8月份开始，碧桂园股价就一直往上穿，2017年2月份以后更是以陡峭的斜率不断创新高。截止2017年5月18日碧桂园股价收盘价为7.73港元，以此为终止日期计算，2016年8月份以来碧桂园涨幅达134.2%，2017年2月份以来涨幅75.6%。那么我们便有了疑问，为啥短短几个月碧桂园股价涨了这么多？
从技术上讲，2016年8月份碧桂园的股价开始启动，而之前在一年左右的时间里它的股价波动都不大，几乎是横盘状态。民间有句俗话讲，横的越久，竖的越直，从投资成本去考虑有点道理。因为处在横盘状态时，大家的成本都一样，谁都不愿意不赚钱出局，于是都等待机会，当某种信号使得股东驱动时，观望的投资者就会进入，从而推高股价。碧桂园或是受到了什么样的信号才让一直波动不大的股价有了爆发力。
碧桂园物业A股IPO信号，让趴着的港股碧桂园股价跳了起来
既然碧桂园2016年8月份股价开始启动，那么我们把目光聚焦到去年八月份，看看当时到底发生了什么。笔者了解到，在去年八月底时，它旗下的物业管理公司碧桂园物业向证监会报送招股说明说申报稿，也就是说它的物业管理板块将独立登陆A股市场。我们再看一下碧桂园的股价，它在2016年8月初的时候开始涨，这是碧桂园物业上市信号提前已经泄露的结果。
这个信号对于股价长期处在冷落角落的碧桂园无疑起到了聚焦作用，2016年8月份以来，它的日均成交量都比之前的一年日均要大很多。但碧桂园物业申报稿仅仅是通过初审后的预披露，离发审委及过会批准还很遥远。不过碧桂园的股价却一直涨，至今都没有停下脚步的意思，这导致所有的技术指标都钝了，让技术指标派都不知道如何分析。莫非它旗下的碧桂园物业真的很有价值？我们来了解一下碧桂园物业到底是什么鬼。
募集资金用途在于打造智能生态社区
笔者了解到，碧桂园物业是碧桂园控股旗下的控股公司，碧桂园物业的股权结构比较易懂，它的控股股东是碧桂园管理服务和碧桂园管理顾问，共持有它46%的股权份额。而碧桂园管理服务和碧桂园管理顾问的100%股权均由集裕集团所持有，碧桂园控股通过一系列的控股路径持有集裕集团100%的股权。目前碧桂园控股的实控人是杨惠妍女士，她和她的父亲杨国强一起实际控制着碧桂园控股。
因此从整个控股结构弄下来，碧桂园物业实际控制权还是杨惠妍女士，根据碧桂园物业的招股说明书申报稿，杨惠妍女士通过旗下的公司共持有碧桂园物业50.141%的股权。股权结构我们是明晰了，但是我们要看它到底值不值钱，母公司股价是个人或者集团蓄意所为还是投资者价值投资推动，需要有一个合理的解释。
通过碧桂园物业的招股说明书申报稿，笔者发现它的收入来源主要有三类，分别是物业管理服务收入、社区增值服务收入和协销服务收入。一直以来，物业管理服务收入都是碧桂园物业收入主要来源，不过它的申报稿意在表示加大社区服务收入，甚至推出“社区生态圈”的概念。提高优化型服务，理论上满足物业消费者的便利需要，而且还可以分化它的物业管理收费模式“包干制”的风险。
在碧桂园物业招股说明书申报稿上，在募集资金用途上，社区智能化改造项目资金投入占比蛮大的。碧桂园物业拟募资总额为11.252684亿元，其中用于社区智能化改造的拟投入2.43亿，占比21.6，用于市场拓展项目拟投入6.6亿，占比58.7%。那么投资者是否看中它的智能化社区的建设呢？目前这一块业务确实存在很大的市场，但前提是技术以及智能的投入成本要比一般社区建设要多得多，因价格问题也可能导致市场不如意。
碧桂园股价上升之谜，是纯粹的价值驱动吗？
我们可以大致计算碧桂园期望物业期望的发行价格，以拟募资总额11.2527亿元，发行4010万股算，每股价格为28元左右，如果拟募资金额加上发行费用，价格估计要上30元每股。我们在看碧桂园物业母公司碧桂园的股价，2016年8月份的时候仅为3块多港元。不过社区智能化项目可能带来价值投资，但理论上是存在庞大市场的可能，实际操作起来仍然有很多风险因素。
因为碧桂园物业并没有上市，因此大部分投资者想要获取它上市后的红利只能通过投资港股母公司，间接获得权益。我们尚不论碧桂园物业的“智能化社区”是否具有投资价值，至少等到它真正上市那天港股母公司的股价还是可以在它的带动下上涨。话说回来碧桂园物业能否通的过内地发审委这关，存在很大的不确定性，万一出现黑天鹅，港股母公司股价也会受到牵连。
即便存在价值投资的可能，我们也不排除港股碧桂园股价因人为因素造成异常上涨行为。笔者通过翻开碧桂园历史公告，发现有一则公告甚是“揪心”，在2017年1月4号，它发布管理层变动的公告。而这管理层变动不仅数量多，职位还很敏感。根据公告内容，苏先生因退休辞任执行董事，黄女士因个人业务辞任非执行董事，而比较搞笑的是吴先生竟是因为摄影兴趣辞去执行董事以及首席财务官的职位。
■ 编辑｜徐冰莹，财华社财经编辑。
