小Q导读：调控不断加码之后，房价是不是真的降了？

文／克而瑞研究中心 杨科伟、田超越

国家统计局昨日发布了2017年4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，并进行了解读。在楼市调控愈加严苛的背景下，整体房价上涨的势头得到遏制，4月房价环比涨幅回落的城市较上月再增加，而二手住房价格则出现了普涨的现象。

　　前期热点城市房价涨幅趋缓或微跌，西南、东北和西北城市房价显著上涨

　　由环比指标来看，4月份70个城市中共有31个城市环比下降或涨幅回落，其中23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月份增加13个，7个城市由上月上涨转为持平或下降，3个城市降幅扩大，新一轮调控效果显现。

全面进入调控周期的热点城市，楼市明显降温。其中上海、南京、福州房价持续回落，深圳、杭州、厦门等房价基本与上月持平，在目前市场仍处于供不应求的状态，这些城市房价上涨的压力犹在，但在政府严格限价的背景下，短期内不会有较大的波动。值得注意的是，由于调控导致投资客的离场，前期炒得很热的旅游城市海口和三亚，4月房价环比涨幅缩减达3个百分点以上。

在整体楼市回温的情况下，仍有部分城市房价继续上涨，具体分析可以分为三类：第一，前期库存较大、调控相对较弱或无调控的西南区域和东北区域，部分城市房价涨幅不断扩大，表明当前在政策高压之下，市场购买能力并没有下降，部分资金转战非热点二线城市；第二，三、四线城市中，除了受雄安新区影响的唐山、秦皇岛等房价大幅上涨外，沿海城市如金华、温州及内陆城市蚌埠、徐州、宜昌等未出台楼市调控的城市同样受到投资客的亲睐；第三，部分调控城市房价虽未回落，但上涨节奏已有放缓，包括青岛、济南、郑州等二线城市，及无锡、惠州等三、四线城市。

三、四线城市环比涨幅持续放大，短期这一趋势难改但长期涨幅有限

4月70城房价环比上涨的城市共有58个，较上月减少4个，其中一线城市中依旧是北京和广州维持持续上涨态势，二线城市房价上涨数量在3月大幅回升后再回落至23个，而三、四线城市数量已连续第3个月维持在历史最大值33个。

从当前调控力度来看，热点一、二线城市显著高于三、四线城市，这也促使了短期内一、二线楼市的资金和需求外溢，直接造成三、四线城市的量价齐升。房价的持续上涨推高了土地市场的热度，近期三、四线城市高总价、高溢价、高楼板价地块频出，土地热度反之再推高市场预期，多数房企看好三、四线房地产市场，尤其是热点一、二线周边城市。在热点城市调控不会放松的前提下，短期内三、四线城市房价依旧会维持温和上涨态势，但基于城市格局、经济趋势和人口流动决定了一个城市的房价潜力，经济、人口等核心价值较弱的三四线城市，其房价上涨借势成分更多，上涨的持续时间不会很长。

前4月以来67城二手住宅价格持续上涨，38城环比涨幅持续扩大

与新房价格已然显著分化相对而言，二手住房价格走势非常一致。 2017年1-4月，二手住宅价格持续下跌的城市仅南京、合肥、锦州3个城市，其他67个城市持续上涨。在这67个城市中，有38个城市环比涨幅在4个月中逐月扩大，有23个城市前3个月涨幅扩大而在4月份价格回落，有6个城市4月份房价环比持平或涨跌0.1%。

二手住房价格的普涨，表明当前热点城市的购房需求热度并未真正退烧，政策偏紧及新房供应不济等因素，倒逼部分需求涌入二手房市场。且与新建商品住宅相比，二手住宅不受预售证审批、集中备案等因素的影响，二手住宅价格的变化更能反映当前市场的真实状况。

在当前整体市场热度从一、二线城市转至三、四线城市、热点区域转至非热点区域、新房市场转至二手房市场的背景下，预计楼市调控将继续向更低层次及前期非热点区域城市扩大范围，且不管是新房还是二手房市场管控也将愈加严格。

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