二三线城市限购松动 房价真会报复反弹?
2018-01-23 16:12:00 来源:搜狐财经

原标题:二三线城市限购松动 房价真会报复反弹?

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2018年元旦刚过,兰州、南京、合肥、西安等二三线城市购房政策就出现了松动和微调。由此引发了社会各界的高度关注。人们纷纷揣测,2018年的房地产调控政策有可能“松绑”,这场持续了1年多的房地产调控新政将“无疾而终”,未来中国楼市或将迎来报复性反弹。

对此,有业内专家表示,国家这么大,不同地区存在的问题也不尽相同,若不顾及城市自身的特性,“一刀切”式的将局部房地产政策同中国宏观调控保持高度一致,那势必会造成政策的“水土不服”。而对于一些落后的城市和偏远地区,落实差别化的调控政策,建立长效的调控机制,我们觉得还是有一定意义的。

应该说,业内专家的话也颇有几分道理,2017年12月18日,国家统计局发布了《2017年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,数据显示,70个大中城市中一线城市房价环比下降,二三线城市房价环比略有上涨,有些城市已经实现了环比17连涨,有些城市房价已经处在下行通道。试想,如果盲目搞无差别化房地产调控,恐怕效果也是适得其反。

从目前给房地产松绑的二三线城市来看,这些城市都是出于自己的需求,而对当地的楼市进行了微调。兰州对楼市进行适度放松主要是为了“去库存,保财政”;南京市给楼市取消限购是为了吸引更多的拔尖人才落户,并且政府还加大对高端人才购房补贴的力度。而西安市的给房地产松绑是为高校无房教职工筹划住房,并鼓励高校利用自有土地建设公租房。

举个例子,2018年元旦刚过不久,兰州市房产局等部门联合出台《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》(下称《通知》)规定,自1月8日起,购房者在购买兰州市城关区、七里河区、安宁区等地住房时不再要求提供社保和纳税证明,同时取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。

兰州给房地产松绑有二层含义:一是去库存,对于兰州来说市中心地区的房价涨到1.5万元/平米,而偏远地区的房价仅为核心地区的一半左右,而且偏远地区楼市面临有价无市问题十分突出。所以,兰州对当地的房产进行“差别化管理”,市中心地区的楼市限购不动摇,而对边远地区的房地产进行去库存。

二是,经济总体水平的落后,财政收入的持续下滑,也不允许兰州市继续实行全方位的房地产调控政策。兰州市去年GDP为什么从8.3%降到6.3%?就是因为转型升级没有完成,兰州市仍然靠传统产业,靠旧有的模式在发展。

显然,在经济增长方式的新旧动能转换的关键点上,兰州市出现了经济下行的趋势,居民收入受到了影响;再加上兰州市房价结构性不合理,核心区房价很高,周边地区房价较低,这种明显的价格差制约了兰州市经济的发展。与此同时,2017年兰州的财政收入下降,而地方债务快要到期,需要土地收入与房地产税收收入支撑。

现在看来,在兰州市的调控政策出台后,全国相继出现一系列基于分类调控思路的房地产市场调控政策,而这些调整楼市政策的城市,大多是二三线城市,这些城市一方面依然面临一定的去库存与城镇化压力,另一方面也需要在城市竞争中留住高层次人才,因此对原有政策进行一定程度的微调。

而中国的房地产市场也需要各城市采取“分类调控”、“因城施策”的措施,既不想让房地产投机炒作死灰复燃,又需要整个房地产市为平稳运行。现在大家都在担心的是,像兰州、南京等二三线城市采取了放松调控政策,未来会有更多的城市效仿,同时,当地的房价是否有可能进行上涨?对此,我们认为各地对房地产微调对中国楼市的影响甚微。

首先,像兰州、南京、西安等城市在放松房地产调控政策时,采取比较刻制的措施。并不是一下子全面放开,而是要么对边远地区的楼市取消限购,要么对高端人才取消限购和购房补贴。

而这对于投机炒房资金来说,偏远地区房产上升空间不大,至于南京市对高端人才取消限购,也只能是一人购一套,也并非鼓励投机者入市。总之,给楼市松绑的城市主要是出于满足当地自住型购房需求。

再者,就算部分地方政策放开了限购令,但是去年下半年以来,我国房贷利率一直处于上升趋势,这导致了投机群体的炒房成本在不断上升。过去银行房贷利率都是85折,这等于在鼓励炒房者入市,而现在是在基准利率的基础上浮10%至20%,足见炒房成本高了,这可能会对刚需是一种打击,但对于投机性炒房者来说,房贷利率上升同样也会将其阻拦在房地产市场之外。

最后,在各地放松限购的同时,限售政策也随之出台。这让投机者买了房之后中短期内不能马上赚钱差价。同时,房地产的长效机制正在建设之中,目前中央政府倡导“租售并举”,而各地方政府都在努力加快共有产品房、保障房的步伐。一旦多渠道、多途径的住房保障体系建成后。居民的住房问题长期依赖于购房商品房的历史就会过去。接下来,不同经济条件的人,可以选择不同的居住方式,这将会大幅分流投机炒作需求。

二三线城市购房政策出现松动,人们开始怀疑楼市或有可能出现反弹。但是细看这些采取放松政策的三四线城市,并不是要鼓励投机炒房者入市,也不是全面放开了限购令。同时,自去年下半年开始,房贷利率在不断上涨,尚没有见顶;长效机制正在加快建设,还没完全达到预期目标。所以,未来一段时间内房地产调控政策仍将执行。2018年二三线城市房价不仅会跌,还会呈现成交量大幅萎缩的结果。

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