作者：梁云风
兰州拉开限购松绑大幕
打算买房的人，大概最近又开始犹豫观望了。
1月5日，地处西北的甘肃省会兰州突然宣布限购松绑，决定自1月8日起取消兰州市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策，保留主城区（城关区、七里河区、安宁区）非兰州户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。同时，兰州要求对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内的住房实施限售。个人在上述区域内购买的住房（含新建商品住房和存量住房，以合同网签时间为准），自取得《不动产权证书》登记簿日期满三年方可上市交易。
兰州虽然在中国城市版图中，只能算是三四线城市，但这一轮房地产“四限”（限购限贷限售限价）松绑的窗口却早已暗暗打开。
在松绑限购的城市里，兰州是最“直白”的。更多的城市是“偷偷摸摸”地开闸。自2017年下半年起，郑州、长沙、武汉、成都、昆山、西安等14个城市以人才引进的名义，放松了对户籍的限制，即无当地户口也能够在当地买房了。户籍是限购最强有力的牌，放松户籍限制，这在2016年开始的这一轮所谓“史上最严限购潮”开始时是不可想象的。
这是个好消息吗？
好消息还是坏消息？
仔细观察当下的松绑区域，有几个非常明显的特点。
从兰州的松绑策略来看，依然抱着“去库存”的目的。兰州的限购松绑区域，基本上集中在偏远区域，主城区则继续保持着限购限售的政策。这也很好理解，当前房地产的去化矛盾依然是热点区域无房可买，偏远地区有房无人买。解禁偏远地区，库存过多的区域松绑政策，库存少的区域加码调控，利用政策引导，将刚性需求引导到偏远地区，缓解实际需求与供给之间错位带来的矛盾。
很明显，这样的政策，出发点更多的是去库存，而非为实际刚需购房者考虑。
利用人才引进方式，解禁户籍限购则是另一种情况。以南京为例，1月3日，南京发布2018年市委1号文件《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》，文件显示，南京将调整人才落户政策，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。即凭借高校本科以上毕业生凭毕业证书，就能先落户南京。
南京人才落户政策，允许本科以上毕业生凭毕业证即可落户，直接击穿了买房的限购条件。2016年9月，南京出台限购令，要求非该市户籍居民家庭在南京购买首套住房需提供1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。郑州、昆山、济南同样将落户条件放在本科，而西安、武汉、长沙更是调整为大中专，在本科生、大中专科生几乎成为劳动力市场主力的今天，这意味着，上述城市事实上已经解禁了户籍的限制。
中国证券报援引中原地产首席分析师张大伟的观点称：“有部分城市人口引进的门槛过低，很大程度上不是为了吸引人才，而是为了吸引购房者。对于市场来说，容易引起非理性的判断。地方的人才政策不应该和房地产限购挂钩，对于真正的人才更应该提供直接的居住房源，单纯的将人才推向市场也容易带来房地产市场的不稳定。”
“四限”政策中，“限购”卡的是购房资格，对于刚需购房者来说，当然是好事。但剥开外衣却发现，在这个时间节点进入房市，除了房子位置偏远，还有可能高位接盘。
天风证券地产首席研究员陈天诚表示，四限措施明显不可持续，未来有望做一定程度的宽松。中泰证券则一针见血，定向放松限购是部分土地财政依赖程度较高或人才流出压力较大的二线城市引进人才、维持楼市平稳运行的手段。
人民日报在1月15日发表文章称“微调不必过度解读”。文章援引天津财经大学经济学院教授丛屹的观点，称“同一种调控政策纵向上不可能从头到尾起作用，横向上也不可能对所有城市都起作用，因此才要因时而动、因地制宜、因城施策”。
这当然没有错，但问题是，中国楼市长期存在房价总体偏高与结构性失衡并存的问题，这并不是某一天、某一地的问题。一热就控，一冷就松，反反复复中，房地产市场真正的价值与价格被扭曲。
调控的初心可能不是“拉抽屉”，但对购房者来说，政策的反复并不是好消息。
趋势在哪里？
房价总体偏高和结构性失衡的问题，决定着未来哪些城市会跟进房地产的调整。前者推升了实体经济成本，削弱了家庭消费能力以及生育意愿；后者影响着城镇化进程和质量，制约着地方政府财力。因此调控，至少局部的微调是长期存在的，只有政策不断地松松合合，才能刺激消费。
那么，未来国家调控的趋势又在哪里呢？
在1月5日的易居沃顿房地产研修班上，房地产老兵，上实城开原董事会主席，钜派投资集团联席董事长兼CEO倪建达对当前的调控给出了另一种解释。
倪建达认为，房地产行业是中国经济中最重要的行业，2013年交易量达到了13万亿，2017年虽然因为调控只有11万亿，但却依然是中国最大的行业。支撑中国万亿地产行业的根源却是今天中国货币的超发，在2016年全球新增的货币中，60%是中国贡献的，中国货币超发量是美国的6倍。如此巨大的货币超发量，除了房地产，还有哪个行业能够消化？
而要消化这些超发的货币，有两个条件，一是维持房价在一个较高的位置，并稳步增长，只有这样才能给市场积极的信号。这也是为什么在过去的几年，我们经常能够看到当年的地王拍出来的时候，土地价高于周围的楼面价，也就是面粉比面包贵。但只要囤上两三年，周围房价一上涨，当年看似亏死的地王又赚得盆满钵满。另一个条件则是保持土地的适度稀缺。土地出让已然是中国很多地方政府的财政支柱，从宏观层面看，2014年土地出让金和房地产相关的税收占房地产销售额的85.8%。在城市中心区域无地可卖的时候，缩紧土地面积，既能保持土拍的热度，又能提高价格，一举双得。
从另一方面来看，如果这些超发的货币不能及时消化，又会有什么后果呢？根据奥肯定律，GDP每降低1%，失业率将增加0.5%，在中国就意味着影响2000万就业人口。所以当前经济的逻辑也就很清晰了，经济稳定就要货币超发，货币超发就要有承接的行业，而这个行业在中国只有房地产。
2017年全国300城土地收入破4万亿
在这个逻辑下，兰州限购的松绑和南京等城市以人才之名开闸也就好理解了。在现有条件下，北上广深因为有高房价和高需求支撑，放松限购政策不可能也没有必要。但存销比高企、库存绝对规模较高的二线城市，如合肥、兰州、大连、沈阳、济南、西安甚至天津，将是调控放松的重点。人才政策如果不奏效，未来不排除从郊区向中心城区松绑的趋势。
去化慢即意味着超发的货币放在央行的口袋里，那都是烫手的山芋。
（来源于微信公众号：秦朔朋友圈）
