■文 | 小师弟

广州，近日出台一个颇具争议的新概念——租购同权。

如果政策安全着陆，对购房，租房有着里程碑的意义，如果使用不当，恐成房地产泡沫持续膨胀的工具。

　　租房就能上名校？

为稳定房地产市场合理预期，促进房地产市场平稳健康发展，7月17日，广州市政府办公厅近日印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，明确提出了租购同权的规定。所谓“租购同权”，是指购房人和租房人享有同等权益—— 对一线城市而言，最关键的一条即为子女受教育权。这意味着在广州，只要是符合条件的租房人，未来也可与业主一样，其子女享有同等就近入学的权利。

众所周知，以北上广深为首的一线城市，房价贵的重要原因是附着在其上的优质资源，比如优质的学校，医疗等资源。就像今年的北京高考状元在采访的时候说：“农村的孩子现在很难考上好学校，像我这种出生在北京，在教育上享受着得天独厚的条件，每一步基础都打的牢固，所以最后水到渠成。”按照以往的按片划分的择校体系，想要享受这样的资源首先是拥有当地的一所房子。如今广州的“租购同权”新政彻底打破了这一体系。从理论上讲，这样的分配机制，会让更多的低阶层的孩子享受相对公平的教育资源，让“寒门贵子”不再是一纸空谈。

　　“租购同权”的最坏结果是什么？

当然，就房地产的现状而言，“政策落地，地产先行”已经不再是什么秘密。从去年十一期间前后，限购政策从大城市向周边城市呈放射状普及，房地产的政策管控已经让火热的房价得以“消暑”。但是每一次限购的背后往往都让当地房价享受了“最后的狂欢”。一个尚未经历一个完整房地产周期的国度，我们很难想象政策会被投机者怎么利用。

我们不妨做一个假设，在目前止涨的市场，毗邻优质学校房子或迎来第二春。既然有相应的政策，外地务工者会为了子女挤破头去租好学校的学区房，租金水涨船高，然后引发投资者去买学区房。后果自然引发优质学区房的涨价，租金也会跟随暴涨，诱发一些列连锁反应。买房买不起的人依然买不起房，如今房租又高涨，优质学区房的租金难免引发“拍卖式”加价，价高者得。

再或者说，供需关系出现了不平衡，房子数量是固定的，能让孩子享受优质教育的诱人政策下，学区房的需求量会激增，涨价就在所难免了。仿佛进入了一个死循环，买不起的依然买不起房，如今可能会变成租也租不起的地步。很难说房地产的泡沫用优质教育的幌子打了一针强心剂。

最后一点，学校也会是受益者之一。“借读费”会因为供需关系而暴涨，学校在不扩建的基础上，起码教室的容量是一定的，怎么可能把所有“租购同权”孩子都塞进教室。难免再一次引发“拍卖式”加价。随着二胎政策的开放，从长远的意义上讲，教育资源的稀缺和相应的租赁政策的落地，难免让楼市的泡沫持续膨胀，更何况租金的收益扩大。年初的房价下滑如今在租金上找了回来，“炒房客”或会打着教育平等的幌子，维护着自己的投资收益。

　　租赁时代或来临

另外一项数据表明，未来5-10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年的市场体量约为1.6万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。在政策支持及社会发展的变化下，买房这一传统方式正在悄然转换，租房时代或将来临。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，通过“租购同权”保障“承租者市民待遇”。希望中国楼市调控政策不会反反复复、虎头蛇尾，并为建立房地产长效机制创造环境。虽然“长效机制”长什么样儿，暂没有官方说法，但万变不离其宗，长效机制的目标，无非就是要使住房回归居住属性，无疑，发展租赁市场也是达到这个目标的一个行之有效的方法。

广州作为“租购同权”的政策“独角兽”试点，很多方面亟需后续完善，保障承租者增加的一系列权益同时，扩大租赁市场的房源供应，盘活闲置商业用房，形成增量改革带动存量优化。政策虽好，但是千万别让“炒房客”钻了政策的空子，我们期待更多人通过租房而非买房来实现安居梦。

广州来了，京沪深还会远吗？