小Q导读：551亿“史诗级交易”，万科开启新征程。
文／克而瑞研究中心 朱一鸣、贡显扬
近日，万科公告深铁受让恒大所持万科股份成为第一大股东。同时，王石退出管理层交班郁亮。在股权之争尘埃落定、管理层更替之际，以551亿元获取广信资产包更让万科成为大家关注的焦点。
01
551亿竞得广信资产包
211万方稀缺土地资源货值巨大
2017年6月29日，万科旗下子公司万溪房地产以总价551亿元通过现场公开拍卖成交获得广信房产资产包，溢价23.3%。551亿元的高总价也占到了万科上半年2771.8亿元销售业绩的近1/5。公告显示，资产包包含广信房产100%投资权益、债权及广州分公司100%的投资权益。值得注意的是，这551亿元的收购总价中需缴纳的土地增值税就达到了315亿元。
本次交易标的的核心资产为位于广州市核心区域16宗可开发土地，其中约98%均位于荔湾区、越秀区。这些土地的剩余权益可开发计容积率建筑面积预计为211万平方米，折合拿地成本仅26000元/平方米。此次在竞得广信资产包之后万科就公告表示，该项目将与相关合作方联合开发。基于广信资产包规模之大，先行拿地再协商寻求合作开发也能在一定程度上掌握主动。
在这16宗未开发土地中，占地约1500 亩的花地湾板块是最重要的一部分。该地块位于花地大道两侧，于1998年被广信房产以2.8亿元竞得，当时折合楼面地价仅218元/平方米。而在2016 年11月，同处荔湾区的广钢新城两宗宅地被保利以64.07亿元的总价竞得，其中AF040219号地块折合楼面价近42812元/平方米。这些分布在广州核心城区、沉寂了近20年的地块，如今的最高楼面地价已是当时的近200倍。特别是花地湾地块属地铁上盖，周边基础设施及配套完善，又受到白鹅潭经济圈辐射影响，比广钢新城地块更优质。若以现在市场的楼面价估算，仅仅是花地湾地块万科就已拿到了近千亿的货值。
值得注意的是，这211万平方米的权益可开发建筑面积未来可能还有规划容积率调整的空间。这些历史规划的土地也无自持要求，属于十分稀缺的战略资源。但风险与收益并存，目前资产包中还存在一些不透明、难以核算的债务债权以及当年土地融资合同的隐患。开发过程中万科也需投入更多的资源和精力去解决资产包中遗留的历史难题。
02
广信资产包极大扩容万科广州区域布局
此次万科竞得广信资产包对于万科在广州的发展具有重要的战略意义。首先，广深区域市场的盈利能力较强。根据年报，广深区域2016年权益净利润占比超过上海大幅上升至43.78%。在分区域销售层面，广深区域去年实现1024.17亿元销售额，成为集团内部第二个过千亿的区域公司。万科还分别以58.74亿元的流量金额和33.08万平方米的销售面积排在了广州市场2017年上半年城市业绩榜单的第三位。
其次，从目前万科在广州的土地储备来看，万科截止2016年末在广州市场有10个项目在建，合计土地储备106.5万平方米。同时，万科2017年至今在广州共获取5宗土地（不含广信资产包），合计建筑面积76.67万平方米。扣除2017年上半年已经去化的面积，目前万科在广州市场仅有150.1万方的货量。而且这些土地大都位于黄埔、增城、南沙、白云等广州核心城区的外围区域。因此，通过收购广信资产包一举获得211万方广州核心城区的稀缺土地及时补货，极大得充实了万科在广州的土地储备，对于万科在广州的发展具有重要的战略意义。
03
收并购助力万科扩充土储优化布局结构
万科2017年1-6月实现销售金额2771.8亿元，销售面积1868.5亿元，分别同比显著增长46%和33%。仅上半年的业绩就已占到了去年全年3647.7亿元销售金额的近76%。从上半年新增土地投资的总量来看，万科2017年1-6月新增开发项目82个（不包含物流项目），成交总价合计864.8亿元，同比增加25.2%；建筑面积1537.17万平方米，同比增加17.2%。从新增土地投资的面积结构来看，万科2017上半年在三四线城市新增土地储备较多，在二线城市以及珠三角、环渤海地区的拿地面积占比较去年全年都有显著的较低。
在这样的背景下，万科更积极地通过收并购和招拍挂竞自持的方式来满足自身在一二线城市和珠三角、环渤海地区土地储备的需求。2016年万科就曾通过收购获取中投发展资产包40%的权益，包含北京、天津、唐山等京津冀地区合计370万方建筑面积的土储。此次551亿收购广信资产包也极大得丰富了万科在珠三角地区的土储。同时，万科继拿下北京两幅全自持地块后，近期万科于广州、佛山又相继斩获3宗自持地块, 其中广州白云、黄埔2宗地块自持面积超50%，佛山地块则100%自持。
总结：万科2016年末25.9%的净负债率继续保持在行业低位，土地储备在龙头房企中谈不上充裕，有进一步收购土储的意愿，此次收购广信资产包就可见一斑。我们认为，万科未来在土地投资方面还有继续加杠杆的空间。相信国资背景的深铁入驻万科成为第一大股东之后，万科的土地投资策略也将更趋积极。
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