作者：陈小瑛；来源：樱桃小房子（cherryhouse2017）

　　今天广州公布了《加快发展住房租赁市场的工作方案》，其中第一条，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

　　有自媒体高度评价这是颠覆性的政策，会大大降低购房热情，是真正的长效机制。将引发楼市巨变！

　　我只能说，真的想多了！虽然租售并举是中央引导的一个方向。但是，我并不看好租赁房对房价的影响，顶多自我安慰一下。

　　买房还是租房？

　　我看了详细内容，也在粉丝群问了一圈，如果租房和买房享受同等入学条件，大家还愿意买房吗？

　　但得到的回复大多是偏悲观的，选择继续买房的人偏多数。理由有几个：

　　1、房子有归属感，安全感，让父母丈母娘放心，给老婆孩子一个稳定的家，有了房子，住的舒适，可以随意装饰布置。

　　2、租赁市场不健全，没有保障，房东随意涨房租，自己想装修也不行，生活品质差。说搬就要搬。

　　3、买房子属于自己的财产，能增值。

　　4、房子绑架了学位、户口，租房能上学，但不代表能上好学校，想上好学校，就得租学区房，那房租自然很高，算来算去，还不如直接买房。

　　买房好还是租房好？

　　1、要看政府能提供多少租赁房，如果很容易申请到，而且可以稳定长期租，那么我不会考虑买，因为租和买享受的待遇是一样的。对私人的房子，需明文规定不能随便涨租，赶人。

　　2、房价不高在承受范围内会选择买，如果需要节衣缩食甚至啃光一家老小那就没必要，超出能力就不买了。如果月供和月租差不多支出，还是会买房。

　　3、如果享受的福利一样，就需要考虑买房子的资金成本，未来房价走势与房租的水平和未来上涨的趋势关系了。

　　4、房价不涨就不买，房价涨还是想买。如果房子买了能增值肯定还是买房好，如果都跑不赢通胀肯定没人买了。

　　已有城市执行

　　其实租房人的子女在当地享受就近入学的政策，很多城市这几年都在执行，比如深圳、上海、天津、长沙、石家庄等城市，非本地户籍的子女，都可以在当地上学，但是，你得积分排队。

　　比如深圳龙华区，第一类就是本地户籍和买了房的，积分最多，其它条件的排位都靠后，在教育资源本来就有限的情况下，有房的都不一定能排到好学校，更别说排名五六类的租房人了。如果你对学校没有要求，那无所谓，但一般人都希望子女能上个好学校吧。

　　石家庄的粉丝说，他们那早就是租买同权，只要在街道办登记的租赁合同，就可以享受就近上学，这政策实行有几年了，但这波房价上涨照样翻了一倍。

　　有天津的粉丝告诉我，天津也是一直可以租房入学，比如南开区最有名的中营小学，很多人是租房上学，租房一年六七万就够了。

　　但有的人并不愿意接受这种方式，因为小学6年，算下来租金也是四十万了，这还不考虑未来房租涨价的情况，想想还不如买房，一来把这租金省了，二来房子是自己的，租房房子永远是别人的。

　　当然，也还有一些解决方式，对于学区房太贵买不起的，可以考虑租学区房，等子女获得了好的公立学区房入学资格后，自己再去郊区买个房子，这样也不用背负太大压力。

　　总而言之，租买同权的这些城市，完全没有影响到这两年房价上涨。

　　不看好广州新政

　　广州这个新政策，除非是取消这种积分排名入学的前提条件，即不挂钩户口、不挂钩房子，才算做到真正的租购同权。

　　只有一个方式，就是完全靠抽签，不管你是不是有房，有户口，比如同一个街道的所有居民子女，入学一律抽签，随机派位，抽到哪个学校算哪个。

　　但这个很不现实，因为触及了有产阶级和官僚的利益。他们上层阶级可不想跟普通老百姓子女享受同等待遇，由各个区教育局去落实，我估计很难执行。

　　如果广州的政策，最后还是按照积分入学来定的话，对商品房市场影响微乎其微。

　　发展租赁市场，培养大家的租房观念都去租房住？对中国人来说，真的很难，有房才有家的概念已经深入骨髓了，大多数人还是照样会想办法，穷极几代人去买房。

　　重庆，在黄市长时代，发展了相当多的公租房，你想租房很容易申请到，这也是当地人认为重庆房价炒不起来的一个主要原因，但结果呢，这一轮还不是照样被炒上去了！连鄂尔多斯这样的鬼城都可以盘活，就没有炒不上去的盘子，只有市场钱够不够多。跟股市一个道理，千年不动的一元股两元股三元股，在加杠杆时，都可以被消灭掉。

　　影响房价的因素

　　影响房价的因素是个老生常谈的话题了，简单说就是短期看政策，中期看供给，长期看人口和土地。

　　房子除了居住，还有金融属性，投资炒房的太多，短期（一两年）的货币政策松紧，直接影响了房价的涨跌。

　　人口集中的一线城市，在我们保障房体系，以及法律，很难做到像新加坡、德国那样的程度下，培养租赁房市场，是根本无法影响到商品房价格的。

　　所以我每次分析影响供给的要素，都懒得把保障房列入进去，可以忽略不计，直接看商品房的供给量未来几年能增加多少就行。

　　香港有一半人租住政府的公屋，但从来不会消减他们买房的愿望，香港租金很高，同时买房贷款利率很低，很多房子租金都可以抵月供，所以只要付得起首付，都想买房子，说到很多人建议的提高税收，香港对外地人买卖房子征收30%的印花税，够高了吧！但是依然无法抑制房价。

　　我2011年去新加坡的时候，对当地的祖屋和商品房市场也了解了一下，百分之八九十的公民可以买政府的祖屋，价格也便宜，当时只要一万多一平米，对新加坡人的收入来说，完全没购房压力，但他们当地的商品房价格还是很贵，是祖屋价格的四五倍，因为收入高的人不能申请祖屋，还是得去买商品房。

　　不说太遥远的，对一二线热点城市而言， 短期调控，房价回调，都是给大家上车的机会，好好攒首付吧，该买房还是照样要买房，别寄希望于租赁房能影响房价了。

　　但也需要泼下冷水，别以为房价能涨到天上去，今天有人告诉我水库论坛的观点认为，重庆房价十年后能涨到十万。

　　倒！十年后，房地产白银时代都过去了，城市化结束，老龄化时代，房价就要走下坡路了，重庆地域面积那么大，现在均价1万出头，下一轮再涨一波，到时候重庆的均价能稳定在两万就不错了，还十万，你怎么不逆天呢。

　　那些人口持续流出的三四线城市，十年后，就永远打入地狱吧。

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