经济观察报 记者 谢敏敏 杀入行业前30强，销售额连年翻番，来自浙江温州的中型房企中梁地产在2017年成为中国房地产行业“黑马”。
克而瑞公布的2017年上半年房企销售排行榜显示，中梁今年1－6月份的销售额为354.7亿元，同比增长153%，跃升至第26位。
中梁地产近10年的发展速度惊人，2008年，这家总部在温州的房企销售额仅仅过了30亿元，2015年规模发展到168亿元，随后迎来了2016年的爆发，销售额为336.8亿元，跻身全国房企TOP40。
尽管调控形势严峻，今年的中梁却表现出了更为迅猛的增长速度，其上半年的销售额超过了去年全年。据悉，该公司今年的销售目标已经提升至600亿－650亿元。
中梁地产助理总裁陈宏朝在近日举办的一次地产金融研讨会上透露，中梁内部已提出了“双千亿”目标：到2021年，销售额和总资产均超过千亿。届时，中梁计划进入房企20强，如果有机会，希望冲刺10强。
这个少见的增长故事引起了业内的关注，越来越多的人想知道中梁这几年业绩飞速攀升的奥秘在哪里？据悉，最多的时候，一个礼拜有10余家同行的高管率队到中梁交流学习。
作为一家主打三四线城市的房企，中梁的布局战略值得一提。
此前，中梁的土地储备集中在浙江省，浙江的项目占比高达80%。去年，中梁将总部搬到上海，这是一个颇具信号意义的动作，这家原本深耕浙江的企业开始了全国化的布局。
也是自去年开始，中梁逐步打开了投资布局，截至目前，浙江区域的土地份额减少至40%，江苏有25%，安徽有15%。
“2017年我们的重点关注区域依然以长三角的三四线城市为主，同时关注周边省市及区域，进一步拉开公司区域布局及架构。一方面，三四线城市处于调控真空区，另一方面我们在该类区域已经形成了一整套非常有适应性、针对性的操作模式，并积累了丰富的操作经验。”中梁地产投资发展中心总经理李和栗在年初对经济观察报表示，中梁今年的布局是，原浙江小众市场继续下沉、覆盖、创新；开拓苏中、苏北，皖北、中西部强地级市小众市场，江苏地级市全面覆盖，择机进入热点城市；加强对江浙周边（安徽、江西、福建）、择机进入中西部省会或重点市场。
陈宏朝透露，目前中梁已经进入浙江、安徽、江苏、上海、福建、江西、四川、湖南、河南和山东九省一市，接下来会积极进军京津冀、广东、广西、湖北、重庆等地。
“行业的城市布局其实是同质化的，关键是，你何时拿地，以及进入后如何挖掘这个城市的价值，这是差别所在。”陈宏朝说。
对于三四线战略，中梁地产集团董事长杨剑做过一个形象的比喻：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”
今年，中梁的投资布局比去年更为迅猛。去年这家公司平均五天拿一块地，全年耗资246亿元拿下了68块土地。截至今年7月初，中梁拿地资金已突破200亿元，获取土地60多幅，平均三天拿一块地，每周预计有四五十块土地上报集团。
这样的投资节奏源于中梁内部的布局策略。陈宏朝表示，中梁的布局策略之一就是区域布局节奏应与周期匹配，在房地产行业处于下行期的时候，积极扩张布点城市优先于区域深耕，上行期时，区域深耕优先于扩张布点。
在“双千亿”战略指导下，中梁提出了“全周期全结构”的布局方针，虽然中梁目前集中于三四线市场，但在更高的规模要求下，中梁也计划在一二线城市打开布局。
这一方针之下的布局策略具体还包括：聚焦于五大国家级城市群——长三角、京津冀、珠三角、长江中游和成渝城市群，择机布局其他城市群的中心城市以及市场经济面较好的城市，同时保证“二八原则”，即五个国家级城市群投资比例不低于80%，其他城市群不超过20%；优先布局短期差、中长期好的城市；在冬季、春季，要优先布局一线、强二线及东部沿海经济发达的二线城市；优先布局一线周边、二线郊区、三四线核心；此外，加大多元化投资力度，包括收并购、合作、旧改、PPP、特色小镇等。
投资布局的打开，带来了组织架构的不断调整。去年6月份，中梁只有10个区域公司，2016年底这一数字是20个，截至到今年7月份，中梁已经拥有30个区域公司。随着区域公司的大量增加，中梁成立了八大区域集团。这种组织架构和碧桂园十分相似。
中梁鼓励八大集团之间相互竞争，在公司已经进入的九省一市，八大集团全部可以进入，谁先拿到地就归谁，从而充分刺激区域集团的“狼性”。陈宏朝强调，中梁对区域公司的规模发展是有限制的，比如一个区域公司按照规定只能拥有X个项目，拿到第X+1个项目的时候，可以采用内部交易的模式，卖给其他区域公司。
这种交易模式背后，是“双千亿”战略之下的另外一个目标，即打造不动产生态投资平台。据陈宏朝透露，中梁希望形成内生态和外生态，对内，体系内部各个公司之间可以自由交易，对外，不动产板块与产业链上下游、外部公司通过合作等形式交易。交易对象包括人、土地、项目、信息、资金等。
在激励措施上，中梁也充分效仿碧桂园的制度，并形成了自己的特色。目前，中梁已经提出“事业合伙”、“费用包干”、“成就共享”、“项目跟投”和“专项激励”等多层级激励体系。
项目跟投方面，控股集团8%，区域集团8%，区域公司8%，合计24%，远高于行业水平。核心管理层强制跟投，其他员工自愿跟投，提供内部1:4的高杠杆，利润分两次分配：回款达到70%时分配一半的利润，回款达到90%时利润全部分配。
费用包干制度针对区域集团，将管理费和营销费包给它们，以销售为口径，管理费是销售额的1.5到2个点，营销费2个点，这意味着区域集团的规模越大，获得的管理费和营销费用更高。
在三四线市场保持领先，高周转是绕不开的关键词，碧桂园、恒大都精于此道，中梁也是如此。去年，中梁内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入，8月份的时候公司给出了该模式的操作指引，当年11月有两个项目实现了这一周转速度。
为了鼓励区域公司按照“456”的模式运转，中梁设置了丰厚的奖励：项目开盘后达到“456”的标准，立即获得100万元的内部奖励。
高周转模式之下，中梁的总体原则是力保现金流和利润，同时现金流优先于利润。
“三四线市场高峰期何时到头？我们的判断是明年一季度，届时基本上会把我们现阶段拿的地全部出掉。”陈宏朝说。
似乎，这匹快速奔跑的“黑马”，一时之间很难慢下来了。
