由国务院发展研究中心主办的"中国发展高层论坛2017"于2017年3月18-20日在北京钓鱼台国宾馆举行，主题为"中国与世界：经济转型和结构改革"，国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微出席并发言。

　　其指出，房子本身既是经济问题，更多的还是社会问题，很多国家也是一个政治问题。所以我们不能仅仅从房子的经济属性角度来考虑未来我们制度建设和市场的发展。

　　其认为，当前中国的房地产的供求还是与20年前有很大的不同。现在我们正在告别大家的住房从无到有的阶段，正在转向从有向好，现在全国人均的住房的比例是人均一套房。从无到有，再从有向好这是我们在供求上的一个根本性的变化。

　　以下为演讲实录

　　王微：非常感谢樊教授的主持，也很高兴有机会来跟大家交流一下我们在房地产方面的研究和体会。

　　今天我想刚才各位房地产公司和业界人士给了我们很好的建议，那么我个人认为，从今年的中央经济工作会议，到刚刚结束的两会政府工作报告都强调了房子是用来住的，而不是用来炒的这样一个定位，同时也提出来，下一步要研究和建立既符合国情又适应市场规律的基础性制度和长效机制。我们在研究的过程中，我们觉得这段话的内涵十分丰富，也切中了当前房地产市场发展的几个非常重要的，或者是说关键的点。

　　一个是说房地产市场的定位，长期以来房地产市场的定位是作为一个经济发展的中央内容来看待。房子本身既是经济问题，更多的还是社会问题，很多国家也是一个政治问题。所以我们不能仅仅从房子的经济属性角度来考虑未来我们制度建设和市场的发展。第二个是房地产市场的发展不是仅仅房子建设和管理问题，涉及到金融、土地、财税、投资、立法等等的政策和手段，所以需要政策的合力综合施策才能够很好的解决当前我们市场面临的问题和长期需要破解的问题。

　　第三个是说我们当前的制度的研究，是跟我们现在发展阶段的变化有密切的关系。所以我们制度的建设和长效机制的考虑，必须是长短结合的，不能仅仅针对短期问题，而是要面向未来更新的，更长阶段的发展要求。

　　再有是更重要的是我们的房地产要摆脱以管制、控制这样的方式，真正走向制度和体制机制的创新，我想这也是供给侧改革的核心内容。供给侧结构性改革关键是要落实在体制机制的创新和改革方面。

　　从我们的研究来讲，我今天想更加强调的是中国的房地产市场目前正在进入一个新的发展阶段，也就是说在中国已经进入了新常态的这样一个大背景下，房地产市场的阶段性的变化，也已经显现出来了。

　　尤其是2015年到2016年这一轮的房价的快速上涨实际上也跟我们当前的阶段性的变化是紧密联系在一起的。这种变化，刚刚房价的快速上涨特点，各位专家也有所介绍，就是说在高位上的快速增长，而且是从大城市的点涨到二三线城市的普涨再有地价和房价的轮动上涨和大中小城市的高度分化。

　　上涨的主要原因是在于我们的房地产泡沫，由于过渡宽松的货币条件，这是一个主要的推动因素，当然，也有大量的非银行资金，包括了实业、企业的资金大量进入房地产，以及一些资本市场的资金大量进入房地产，形成了整个经济中资金的脱实向虚的过程带动了整个房地产价格的快速上涨，我们之所以认为当前房价还是存在着非常强的泡沫风险，就在于说我们也对这个发展阶段的认识。

　　因为中国经济已经进入了所谓的增长，已经在告别高速增长，正在进入中高速阶段。那么我们对比了日本、美国等发达国家。那么我们看到房地产泡沫的出现都是在经济告别了高速增长之后才有可能出现这样一个资产泡沫的现象。

　　那么，也不是在房地产价格上涨最剧烈的阶段才出现，那么像中国，真正价格上涨最剧烈的阶段不是在今天，而是在过去的几轮上涨过程中。所以告别了高速的增长，特别是住房需求的变化和城市化发展阶段的变化是造成当前这个房价快速上涨的一个根本原因。

　　刚才也提到了供求结构的问题，我们认为当前中国的房地产的供求还是与20年前有很大的不同。现在我们正在告别大家的住房从无到有的阶段。正在转向从有向好，现在全国人均的住房的比例是人均一套房。当然这个分布上有很大的不同。特别是对于很多的新城市化，新市民来讲，或是缺乏。所以供求结构的根本性的变化，从有向好的过程中，实际上面临着多样化，多层次，多元化的需求，而不是过去简单的就是要买一套房子的问题，所以从无到有，再从有向好这是我们在供求上的一个根本性的变化。

　　第二个是中国现在在城市化的过程中我们已经跨越了城市化50%这样一个关键的结点，这个结点之后，一个是房地产投资的高峰期要过去，同时，老百姓(46.300, 0.29, 0.63%)，包括整个经济中对房地产财富的需求也在成长。另外是城市发展形式发生了变化，不是城市规模的扩张，也不是数量的增长，而是围绕城市的大都市区或者是说城市集群的大量发展。所以未来大量的人口大量向城市群加快集中，未来的住房需求也会向这样的城市来加快聚集。这样一来我们感受未来中国住房市场的矛盾，特别是供求的矛盾更加的向一些大型城市来快速的集聚。

　　再有就是在城市规模扩大的过程中，城市的人口结构，比如说年轻化，家庭结构的小型化和收入差距，由于这个不同的行业等等的因素，也在不断的扩大。这样一来实际上对于大型城市来讲，包括了城市群来讲住房需求是非常复杂的不是过去我们能够一刀切的这样一个住房需求。所以面对这样一个整个供求结构的变化，发展阶段的变化，未来中国的房地产市场实际上是我们在制度设计过程中，政策考虑的过程中可能要有更多的新的因素的考虑。

　　所以未来我们感觉到住房基础性制度的建设和长效机制的建设可能要考虑这样的几个关键的问题，一个是要进一步厘清政府和市场的关系，其中还包括了中央政府和地方政府的关系，市场发挥更多的配置资源的作用，特别是满足多元化，多样化，多层次化的住房需求。政府更多的发挥在规划、立法、特别是保证低收入人群的住房需求。

　　再有就是说要针对现在市场结构的变化，构造新的，多层次的这样的住房市场体系，除了新房市场之外，可能未来更重要的是我们的所谓交易市场，二手房市场和租赁市场。

　　再有就是说在财税和金融政策上保持中性和适的调解，特别是在金融政策上，因为我们感觉到未来房地产价格的变化，关键在于这个金融条件，金融条件的过渡的调整，实际上会催生住房需求在短期内过渡的释放。在2016年的过程中，实际上我们包括了利率的调整和首付的调解的变化使得普通居民的住房需求能够放大40%。所以保持金融政策的中性是未来金融政策的一个很关键的要点。

　　再有就是刚刚提到了土地，土地的供给的导向，一个是要跟人口的聚集方向相结合，更重要的是包括了土地的供给方式，这也是下一步优化配置土地资源的一个关键问题。

　　再有就是围绕着低收入，我们要搞好住房保障，特别是要进一步探索所谓的中国特色的可支付的满足低收入住房要求的住房保障体系。我想最后强调的一点是随着城市化发展阶段的变化，和大型城市群的发展，未来一个关键的地方就是要区域政府和市场之间的协调，打开房地产市场的发展空间，特别是围绕着周边中小城市加快交通和公共服务等等一系列的配套来进一步提高中小城市吸引人口和房地产发展的能力。这是我们感觉下一个阶段房地产供给侧改革中的关键点，谢谢。

　　樊纲：谢谢，刚刚您谈到了有关政府调控的手段，包括长效机制，我想在座的大家可能都关心的问题，政府现在对房产税的问题究竟是一种什么样的状况，因为社会传言有很多，有的说政府在研究，有的说要出台了，有人说进入程序了，你是国务院发展研究中心的，据您了解，现在政府对这个问题是一种什么样的态度或者是说研究这个问题上到了一种什么程度，能不能给简短的介绍一下。

　　王微：因为我不是专门研究税收政策的，房地产税收在中国来讲是非常复杂的问题。房地产税和房地产税收体系是两个不同的问题。因为现在也有所谓大量的房地产税的问题。现在我们所讨论的房地产税的问题，从我们研究的角度来讲，是一个未来地方的主要的税种。国际上来讲，这个房地产税其实更多的是支持地方政府搞好公共服务的一个非常重要的手段。所以房地产税收实际上出和不出实际上并不仅仅涉及到房地产调控的问题，涉及到中央地方和地方税权调整的问题，所以我觉得房地产税出要认真研究，涉及到背后的体制机制的改革和房地产税收的调整。

　　我个人了解的情况来讲还是在认真的研究，因为还要涉及到立法的问题，所以在研究的基础上通过人大的讨论来最终颁布实行，我觉得这是一个需要一段时间和程序的。