深圳并非世联行布局长租公寓的理想城市，因为房源太贵了，以及竞争激烈。这也是国内多个长租公寓运营商的共同看法。

　　深圳长租公寓市场已经出现打价格战抢租客的现象。猫宁公寓的联合创始人罗立华的直观感受是，加入深圳长租公寓运营大军的人数越来越多了。他预判，2017年是爆发期的尾巴，2018年深圳长租公寓市场将进入收缩期。

　　对深圳等一线城市而言，从使用成本的角度出发，租房市场是一个比买房市场更庞大的业务场景，而带着升级居住体验的使命，长租公寓比传统的租赁模式更具想象空间。

　　蓝、红海的边界是模糊的，长租公寓运营商盈利和亏损的状态也会随时切换。从品牌开发商、房地产服务商前仆后继地布局长租公寓来判断，长租公寓市场应是一片蓝海。但这些运营机构、资金、人士不计后果的介入也可能使长租公寓提早变成红海。

　　深圳长租公寓数量爆发

　　端午节前，深圳本地一名长租公寓运营商的创始人在朋友圈炮轰一家龙头房企不顾成本打价格战，“69元一平方米在我们旁边租的楼，放下装修成本不说，一间房(约25平方米)租金成本就1700元左右，对外标价2080元，实际租1680元。”

　　这个公寓在深圳的关外，宝安区福永。第一财经不完全统计发现，福永当地的城中村农民房单间价格在1600～2100元之间，长租公寓1680元/间的价格低于当地多数农民房租价水平。

　　这是当下深圳长租公寓市场的现状，获取房源的代价高，但市场租金低，成本和收益水平失衡。这并非长租公寓运营商愿意看到的结果。

　　长租公寓以重装改造能力、提升居住体验、品牌溢价力和服务水平与传统的二房东模式区分开，并以圈层性赋予社交功能。

　　深圳首个长租公寓品牌是在2012年创立的协纵公寓，房源分布在龙华坂田、罗湖等片区，房源数量千套左右。由于并未受到租赁市场和房地产业界的重视，深圳长租公寓彼时处于萌芽状态，在此后两年的发展接近空白。而同在2012年，YOU+国际青年公寓全国首店在广州投入运营，并因获得雷军1亿元的融资而引爆地产界的讨论。

　　深圳长租公寓市场是从2014年开始的，2015年和2016年是爆发期。运营商们多数在2015～2016年带着资金和热情进入这个行业。

　　YOU+就是在2015年进入深圳市场的。同期，微家公寓、Warm+公寓、窝巢梦公寓、猫宁公寓、V客青年公寓、乐豆公寓等本土品牌相继出现，它们的规模从数十家到上千家不等，资金成本从百万元到上亿元。

　　目前暂未关于深圳长租公寓房间数量的官方数据。据深圳最大的青年公寓租赁平台合屋统计，目前全市的长租公寓运营商已接近100家。罗立华对市场存量有过粗略统计，他告诉第一财经，“包括有自己运营品牌的和没品牌的，目前深圳长租公寓的数量约为10万间。”

　　数量爆发的恶果是，获取项目的价格越来越高。而市场租金并无改善，为了抢得客户，个别运营商不惜亏本经营，毕竟相比空置，打折出租的方法相当于止损。

　　世联行有意成为全国最大的集中式公寓运营商。截至2016年末，世联行的公寓业务已落地全国20个城市，签约超过2万间，其中已开业运营的房间数近5000间。而世联行在深圳市场的应用攻略是“谨慎推进”。

　　深圳并非世联行布局长租公寓业务的理想城市，相比之下，同为一线城市的广州更具发展机会。世联行总经理朱敏告诉第一财经，在深圳发展长租公寓的难处在于集中式物业很少，房源获取成本很高，而广州拿房成本是深圳的一半，而租金却相差不大。

　　整合期的担忧

　　广深之间，长租公寓发展的土壤差异同样体现在万科的业务布局上。

　　万科公寓业务统称为“泊寓”。但就泊寓而言，其于广州市场的发展远比深圳出色。广州万科提供给第一财经的数据显示，泊寓目前在广州开业项目16个，筹建中项目17个，房源数据超过万套，市场占有率第一;而在深圳，泊寓目前仅开张了科技园店、福永店、坂田星火店三个项目。

　　公寓获取途径大体分为城中村农民房、村委统建的小产权房或股份公司物业、厂房、帮政府代建、跟一些有物业的公司合作五种，运营商可根据不同城市的特点灵活适应。

　　在深圳，城中村农民房和厂房是运营商最常见的房源获取途径，但去年末开始，厂房改公寓的大门已经被半掩上。至今年1月，宝安区正式印发整治厂房改公寓的通知，在区范围内打击相关行为。

　　深圳市内多名长租公寓运营人士对第一财经表示了担忧，一旦厂房改公寓的整治行动从宝安延伸到其他区，行业将遭受重创。一名在深圳拥有长租公寓房源将近千套的运营商表示，“现在不敢盲目扩张，有部分原因是出于政策风险的考虑。”

　　而另一部分原因是出于对回报周期和空置率的担忧。

　　在全国范围内，据世联行以纯租金差计收入的情况所进行的测算，运营一间公寓的税前利润率在其运营第一年预计会亏损30%～40%，第二年可基本实现盈亏平衡，第三年开始逐步盈利，而单个十年以上公寓项目的平均税前利润可以接近15%。

　　广州泊寓总经理张成皓告诉第一财经，“目前计算回正的时间较长，一般项目在6到7年左右。”罗立华表示，在深圳，3.5年至4年的回报周期较为理想。

　　但理想的回报周期不易实现，因为深圳长租公寓的空置率正在上升。罗立华说，“我见到的最高空置率的公寓大概为53%。”

　　如果空置率持续升高，出租率无法改善，公寓将难以实现盈利。“运营商一般以租赁方式获取房源，跟房东签约5年(行业内多数是5～10年)，合约期内，即使亏本了公寓还是得继续，但运营方不会再投入资金维护，这样会导致设施坏了但运营商不维修损害租客居住环境的事情出现，之后出租率会再下降，陷入恶性循环。”

　　在此期间，终止亏损的方法是被第三方收购。

　　世联行董事长陈劲松认为，现在是长租公寓的碎片整合期。目前最大规模的公寓也无法做到全国性，而是有选择地分布在几个城市。而行业整合的速度将取决于大大小小二房东们的疯狂程度。