对房企而言，切莫错失良机，宜积极推案抢收业绩。
文／研究员 杨科伟、柏品慧
央行决定从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利（MLF）。与此同时，商业银行存款利率上浮上限的行业自律约定也将放开。货币政策一松一紧，意欲何为？其对房地产市场有什么影响？
01
定向降准释放增量资金约4千亿元
支持小微企业信贷需求
从央行有关负责人解读来看，大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行和外资银行存款准备金率较高，大都在17%或15%，定向降准有助于舒缓存款准备金率相对较高的银行流动性。并且，降准释放的资金将主要用于偿还MLF，以2018年一季度末数据估算，操作当日偿还MLF约9000亿元，并释放增量资金约4000亿元，大部分增量资金释放给了城商行和非县域农商行，以便支持小微企业融资需求。
相较于MLF，定向降准的好处有两点：其一，直接增加长期资金供给，减少MLF到期后的续作环节，在一定程度上降低银行信贷资金借短放长、期限错配的风险，以便支持企业长期信贷需求；其二，定向降准后商业银行资金成本将有所降低，使商业银行付息成本有所减少，有利于降低企业融资成本，贷款利率向下调整空间扩大。
央行也特别强调，降准释放的新增资金将主要用于小微企业贷款投放，进而降低小微企业融资成本。上述要求将纳入宏观审慎评估（MPA）考核。所以说此次“降准”只是货币政策转向的“错觉”，去杠杆的稳健中性的货币政策取向保持不变。
02
放开存款利率上浮上限
相当于非对称加息带来资金成本上升
从近期银行公布财报显示，银行存款实际利率较基准利率普遍上浮25%左右。放开商业银行存款利率上限的行业自律约定，乃是利率市场化改革的“最后一步”。各商业银行为了揽储，必将竞相上调存款利率，在贷款利率难以同步上涨的前提下，非对称加息意味着净息差将明显收窄，银行资金成本上升。
但就加息本身而言，联系到美联储2018年或将加息3-4次，欧洲、日本央行缩表计划现已提上日程，全球货币政策已然出现转向的信号。为了稳定人民币汇率预期，缓解资金持续流出压力，我国央行似有跟随性加息的必要。不过，3月份CPI、PPI双双回落，通胀压力并不大，此阶段暂无主动加息的必要。
2018年，央行工作会议将切实防范化解金融风险摆在更为靠前的位置，去杠杆更是重点所向。目前，我国宏观杠杆率仍处较高水平，政府、居民以及非金融企业累计债务相当于GDP的250%，主动性加息无疑会加剧债务压力，明显有悖于去杠杆的初衷。当然，如果年内通胀压力抬头，资金持续大量净流出，也不排除央行被动性加息的可能性。
03
降准、加息对于房地产市场供求利大于弊
影响中性偏积极
对于房地产市场而言，宽货币、紧信用明显是利大于弊。2018年以来，因银行信贷资金中性偏紧，多省市纷纷上调房贷利率，首套房贷款利率普遍较基准利率上浮10%。不过，热点城市房地产市场持续高热，多个城市更是出现“无房可售”的窘境，首开便告售罄的案例不在少数。说明居民对于上调房贷利率感知并不强烈，相较于房价上涨带来的资产增值收益，购房成本增加影响程度着实有限。并且，住户部分新增中长期贷款占比依旧维持在较高水平，2月占比升至38%，环比增加16.6个百分点，显示房地产市场仍是银行巨额信贷资金的重要出口，居民高杠杆购房的局面并未实质性扭转。
纵观历次降准周期，之后房地产市场均出现了一波成交转暖行情。近期，以上海为代表的热点城市相继加快预售证审批，限价堰塞湖渐有松动的迹象，在供应明显放量的作用下，成交量也将明显回升。
综合而言，宽货币、紧信用有助于推进结构化去杠杆，缓解小微企业融资难、融资贵的困境。长期以来，房地产市场始终是银行巨额信贷资金的重要出口，降准后释放出的增量资金很大一部分还是会流向房地产市场，二季度或将开启难得的销售窗口期。对于企业而言，切莫错失良机，宜积极推案抢收业绩。
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