长租公寓资产证券化如火如荼，万科、招商、龙湖等领头房企纷纷踏入，运营方也受到了资本的追捧。
2018年1月16日，中国长租公寓领跑者自如召开2018战略沟通及A轮融资发布会，自如CEO熊林宣布完成40亿元人民币A轮融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。
在租购并举的政策利好下，自如作为专业化租赁经营机构的代表，凭借独创的模式及高速稳健的成长，备受社会的认可及资本的青睐。该融资金额是截至目前，中国长租公寓行业最高单次融资额。
华兴新经济基金合伙人杜永波用“四最”描述这笔投资：“追”的时间最长的一个案子、“追”的最辛苦的一个案子，从业以来接触到的A轮融资额最高的项目，投资方抢夺最厉害的项目。
长租公寓尝试资产证券化，龙头房企根据自身优势进行“创新”，“类REITs ”、“ABS”、“CMBS”、“ABN”等各类模式层出不穷，但最终还是以“IPO”为最终意图。而自如作为目前规模最大的长租公寓运营商，融资模式无疑得走“IPO”的道路。
单笔最大融资额
40亿元，自如的首次融资，也刷新了国内长租公寓行业单笔之最。据悉，此轮融资后，自如的估值超过200亿元人民币。本次融资完成后，自如计划继续深耕北京、上海、深圳三城的同时，开拓新进入城市，包括杭州、南京、广州、武汉、成都、天津。
资料显示，自如成立于2011年5月，最早是链家旗下的资产管理业务“链家自如”，在2016年正式开始独立运营。截至2017年底，自如已进入了9座城市，为超过20万业主委托管理50万间房源，年租金预计在80 亿元以上，管理资产价值超过6000亿元。
“自如的模式，简单来说就是以低价收进整套房源，统一装修固定风格，配置全新家电，再以略高于市场平均的价格分房间出租。”一位业内人士告诉记者。
天津本地人张然日前收到了自如的邀请，自如欲收进其位于北辰区一处120平方米的毛坯房源，“自如包装修费用，托管3年，每月交给我1400元的租金费用，3年后我再收回，别的事儿基本不用我操心。”张然告诉记者。
显然在租赁交易中，自如已经从单纯的“中介”角色，变成“二房东”和“管家”合一的角色，业主跟租客都不需要见面签租房协议，便能达成交易，甚至在互联网上就能完成。
有专业人士分析，自如模式的核心并不在于信息的发布渠道和交易的撮合，而是立足自身品牌，打造出可控的产品，并提供相应服务。
可控性产品是核心
经过几年的发展，自如开发出几种不同类型的房源产品，包括自如·整租、自如·友家、自如·寓、自如·驿、自如·民宿等产品线。
其中，整租产品一般是租期一年，到期续约，有分散式和集中式两种。现在看来，集中式房源开拓难度较大，因为面向的客户属于机构而非个人。分散式占据绝大部分，是自如管家（负责拓展房源和对接业主）从小业主手里收集房源，谈妥租金和服务期限（一般3年以上）后进行装修改造，再将其以较高的租金价格出租给自如客，主要的收入来源是租金差、管理服务费（每月租金的8%左右，一次性收取一年）和违约金等，然后由生活管家接手对接平常的保洁、家装、搬家、家具等服务。
第二种是合租产品自如·友家，也是目前自如主打的产品之一，将获取的分散式的大户型房源按间划分，进行出租管理。主要的收入来源为“N+1”模式，即他们收房的时候是两居室，通过改造改成3居室；收房的时候是3居室，改造成4居室，就是“N+1”，一般都是把客厅单独隔出来，这样会多出一个房间，而自如赚取的就是“N+1”的房租差。
第三种是短租产品自如·驿，为旅行提供的驿站服务，也是特色酒店的竞争产品。在精选城市的核心区域，将人文元素融入空间设计、严格把控隔音设计及床品材质、采用五星级酒店卫浴系统、快速下单和办理入住等。
第四种是自如·民宿——主打旅行出游短租的产品，于2016年6月正式上线，是依托于自如的互联网分享经济平台。自如民宿上线以来每月新开2-3个核心城市，新增千余套房源，扩张速度很快，除了四合院、老洋房、都市摩登公寓等精品美宿，自如民宿也在倾力打造中国最美民宿系列。目前已经布局国内外近60多个重点城市和特色旅游区域。
自如的产品具有一定程度的标准化，比如装修风格、家具家电配置等，这样的产品才有可控性。在此基础上，自如还为租户提供不同的服务类型，包括专业保洁、维修、网上费用缴纳等，而自如APP 和网络平台则是承载产品和服务的载体，也是重要的链接用户和产品服务的桥梁。
从单类产品看，自如模式的核心竞争力在于房源的获取、出租空置率的控制和用户体验的提升。在进入一个城市的产品布局初期，自如会通过降低服务费率和租金差获取较高的出租率和客户体验，当市占率占据垄断位置时，自如的品牌溢价和网络规模效应可能会逐步显现。
以自如·驿为例，价格能低到89元一晚起，比青旅价格还要便宜。而且自如·驿一般在交通便利的地方，有适合旅行者的床位，而又按照五星级酒店标准配置卫浴等设施，对客户吸引力明显，整体上看房屋的空置率能被较好地控制。
此外，自如优品是自如在配置房屋过程中发展出来的个性化的家具搭配，主要是自如自行采购、其他自如客参与或专业的设计师提供的产品，目前来看还没被赋予过多功能。自如信用评估体系是自如针对所接触的租户，从个人信用信息、日常租住行为、租住履约行为、芝麻信用历史等方面规范租户的日常行为。自如智能家居是自如与京东微联打造的智能家居平台，可以使用户将各种智能家电或家居产品进行互联互通，实现场景化的互动，目前还只是尝试阶段。
而自如的主打产品自如友家是合租类产品，这其中最重要的管理指数是对空置率的控制。“自如的空置率因淡旺季不同，全年来说在90%以上，是全行业空置率最低的品牌公寓。”一位自如的工作人员表示。
“这个经济模型在成熟市场已经完全得到验证。”华平合伙人、中国高科技组投资负责人丁毅透露，公司在北京市场已经实现盈利。根据华平投资的调研，在中国一二线城市中，与大约30%的存量可供出租房产对应的，是城市新人群中高达70%的租房比例。
资本看好自如，更多的是看好长租公寓这个风口。与其说上述玩家愿意解囊，不如说对赌自如IPO。不过，长租公寓在经营中面临的行政违规较多，这些很可能成为IPO的绊脚石。
“IPO”路程任重而道远
虽然拿到了长租公寓行业内的最大一笔融资，但自如的合租模式近年来也频频暴露问题，最为突出的是北京等城市对于合租房屋的管理条款，让自如模式身处监管禁区。
就在刚刚过去的2017年，北京开展了专治行动，由于一些出租屋被隔断，“自如客”变成了“被清理对象”。对此，自如网CEO熊林曾向“自如客”承诺：针对最近找房客户激增，部分地区出现排队抢房的情况，“全力提升房源供应量”。并许诺遇到需要搬离的情况，自如免费换租，免费搬家，提供一个月的房租作为搬家与误工补偿。
对于那些渴望登陆资本市场的长租公寓运营方，除了行政违规将可能成为IPO路上的绊脚石，还面临净利润不达标的困境。《首次公开发行股票并上市管理办法》中明确规定，拟在上海主板或深圳中小板上市的企业在财务指标方面有硬性要求：最近3个会计年度的净利润均为正数，且累计超过人民币3000万元。显然，净利润一项对于不少长租公寓运营方都不合规。何况，从2010年至今，境内房地产企业的IPO基本处于停滞状态。
此外，自新一届发审委于2017年10月17日正式履职以来，新股从严审核常态化，已经成为行业共识，在新一届发审委加大力度解决A股IPO“堰塞湖”问题及从严审核标准的大环境之下，A股IPO否决率居高不下，并且严审向审核流程前端——见面会、反馈会、初审会等环节延伸。由此可见，发审委上任的直接后果就是A股IPO的否决率明显提升。这对于长租公寓的运营方显然不是好消息。
“和以往相比，监管层正在放缓IPO的数量，充分发挥资本市场优胜劣汰的机制。从交易所的发行渠道来看，涉及房地产的主要融资渠道包括IPO、再融资以及公司债都全面收紧。在此背景下，地产股IPO更是希望渺茫。”上述证券人士指出。
也正是基于上述原因，我爱我家选择卖身昆百大，通过曲线上市的方式把资产装进上市公司。不过，也有业内人士指出，长租公寓能不能上市主要看政策，在各种融资渠道不断尝试的背景下，不排除放开长租公寓领域的IPO。
