2018年1月16日，孵化于链家的中国长租公寓品牌自如对外宣布，获得40亿人民币A轮融资，该轮由华平投资、红杉资本、腾讯3家机构领投，融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡资产、新希望等机构跟投。
文 | 马巾坷
来源 | 投中网
ChinaVenture
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长租公寓2018要火了吗？答案大概率是肯定的。
2018年1月16日，孵化于链家的中国长租公寓品牌自如对外宣布，获得40亿人民币A轮融资，该轮由华平投资、红杉资本、腾讯3家机构领投，融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡资产、新希望等机构跟投。该笔融资金额刷新了中国公寓行业单笔之最，也是创业公司罕见的首轮融资纪录。接受投中网记者采访时，华平合伙人、中国高科技组投资负责人丁毅直言，“（自如）是个竞争激烈的案子。”
在此前的2017年，长租公寓市场融资就开始提速，蛋壳公寓、麦家公寓、蘑菇租房等平台均获得新一轮融资。参与的资本包括，东方富海、愉悦资本、优客工场、启明创投、复星地产、保利投资等，除了创业公司，以万科为代表的地产商也加紧对公寓租赁业务的重视。
而资本对于长租公寓的青睐，除了认可它是个有门槛的好生意外，在租房背后，让他们感兴趣的是，未来70%会选择租房的“新市民”群体。
9座城和50万间房
自如董事长 左晖
2010年，时任IBM首席战略咨询顾问的熊林加入链家，被董事长左晖授命进行租赁业务分析与战略设计。2011年10月自如正式成立，目标通过互联网O2O模式，解决业主出租难、租客找房难且体验不佳的痛点。内部创业多年后，2016年，自如从链家剥离独立运营。
目前，自如推出了自如友家、自如寓、自如驿，产品线延伸至整租、豪宅、民宿、以及提供家具家居产品的自如优品。截至2017年底，自如已进入北上深、杭州、南京、成都、天津、广州、武汉9座城市，为超过20万业主委托管理50万间房源。
自如董事长左晖感叹，该轮融资可以算是自如的成人礼。对于租赁领域，他认为，未来有三个品类会有非常大的空间，首先会出现非常大的运营平台公司，其次也一定会有一大批B端物业的持有人，第三会有了不起的租赁运营者，“这三块有可能是独立发展，也有可能是混业经营”。左晖说，未来自如可能会运营1000万租赁人口的社区，这也意味着每天，自如与客户间会有一亿小时的接触，“这是非常有想象力的机会。”
红杉资本中国基金合伙人刘星表示，“无论对于房东还是租客，通过专业化、品牌化的机构来为自己获得高品质的服务，是国人在居住领域的消费升级，这个趋势非常明显且将持续放大。自如在这个行业具有绝对的头部优势。我们非常看好自如的商业模式和企业文化、强大的技术能力、快速的执行落地能力和长远价值的创造能力，相信自如在未来也会持续领跑行业。”
华平中国区联席总裁程章伦认为，中国的城镇化进程极大推动了城市长租市场的高速发展，大约70%的大中型城市的“新市民”选择通过租赁解决住房问题。自如作为中国最大的专业品牌租赁公寓资产管理机构，无论是在用户导入、移动互联网和大数据应用，还是在日常管理服务上，都具有强大优势。
腾讯投资执行董事余海洋认为，自如用6年时间搭建出一套系统完善的移动互联网租住平台，腾讯非常认可自如在居住领域上的科技创新能力。未来，自如作为一个高品质的青年生活社区也有很大的想象空间。
自如CEO 熊林
熊林还披露了自如下一步战略规划，例如，在现有9座城市加大投入力度，提供高品质产品及服务；加大产品研发创新、服务投入，提供更高品质服务、全线居住产品，并为全国上万名自如服务伙伴配备更专业、更现代化的服务工具；
加大团队专业能力培训及成长支持投入，引入更多专业人才，建立自如管家的职业培训认证体系等；
在智能家居、大数据、社区与社交应用等方面加大科技创新投入，通过科技创新提升运营管理效率和客户体验。
一线70%新居民会租房
华平2014年曾投资魔方公寓，近年其集中式机构租赁运营模式成长很快。几乎同一时间，华平也关注到了自如。丁毅和团队对项目的调研发现，中国现有约一万亿租赁市场，其中大部分为传统普通租赁，分散杂乱。“未来几年增长最快的应是分散式机构化租赁运营品牌。”丁毅说。
有这样的判断，取决于几个驱动因素。第一，城市化在过去15年中，外来人口涌入，“让接近三亿人在一二线城市租房子”。其次，过去几年房屋价格增速远超收入，购房人年龄开始后延，“一线城市约70%新市民会选择租房。”
第三，一线城市城区存在大量合租房，是明显的供给和需求错位。丁毅认为，这三点都促使了像自如这样的机构化玩家，更适应市场的需求。
丁毅将自如要做的事看作是二房东，但与以往二房东不同，它有标准的装修、家居配置，自如在业主与租客之间做更好的匹配、提供更好的“租后”服务。
他更希望把自如看成新市民综合服务提供商，“未来自如可以满足一个城市的参与者，从大学毕业到购房前，有一套完整的产品系统，来覆盖这类人群不同阶段的住房需求。”
让丁毅觉得有吸引力的是，自如作为一家以房屋租赁为切入点的公司，十分具有科技感。“用户在自如APP上看中的房子，可直接到现场看房，满意后即签约，过程在一天通过移动互联网完成，不需要通过人，只要用手机和管家沟通，这是传统二房东达不到的效率。”
链家的基因让自如对地产租赁以服务为导向有很好的理解，“这是他们过去五六年打下的基础，也保障他们获融资后，能在全国放量开展业务。”
华平对于房地产和互联网领域的布局，最早可追溯到2005年。据程章伦介绍，2005年前后，房地产还未起步的1.0时代，华平投资了绿城、富力等知名地产商，伴随中国的城市化，北上深区域租房开始变得普遍。
华平投资的魔方公寓，通过对整栋楼物业的收购改造，解决过去四五年中涌入大城市的白领人群居住问题，“城市发展、消费升级，不同时间段都会带来不同的投资机会。”
目前，机构化运营的租赁房在中国前十大城市中占比不足1%，“未来增量最快会在这块”。程章伦说，行业中会有不同背景的人参与，但怎样把售后服务基因加上互联网，自如很有经验，这是华平对自如有信心的原因。
据悉，过去13年间，华平在地产和互联网领域投资了40多个项目，投入30多亿美元，华平持有的房地产产值接近4000-5000亿人民币。程章伦认为，自如是横跨房地产和互联网的产品，“自如有独特的经济模型和互联网平台来提供这个服务。”
资本提速下的长租公寓市场
目前，在北京有几十万承租人在享受自如的服务，未来能否在其他大城市中“快速复制、不变形”是此轮融资后的关键。“这涉及团队、人才培养、标准制定，自如在北京这样成熟的市场已获得了有效的经验。”丁毅说。
事实上，伴随商品房市场调控的企稳，加上“租售同权”等利好政策的出台，越来越多的大品牌地产商也开始进入长租领域。
不过，在程章伦看来，同样是运营长租公寓业务，开发商和独立运营商有很大不同，他认为，地产商的DNA中更多的优势是拿地盖房。以自如为代表的独立运营商则是“通过一个网络或机构提供服务。”它们的基因决定其运营消化能力更强。
其次，在一线城市，核心城区的地块对开发商来说，可遇不可求，他们获得大部分地块相对偏远。对自如来说，核心城区存量房是其最大市场，“地铁沿线的房子大部分都在个人业主手中，开发商能掌握的房源大多是外环郊区开发的房子，这是他们在长租领域最大的差别。”
曾有机构测算，机构化租赁运营的商业模式中，55%的拿房成本占比和百间约60%的入住率是盈利的零界点。万科董事局主席郁亮此前曾表示，从回报率来说，旗下长租公寓“泊寓”能够达到1%-2%的回报率就很满意了。冠寓CEO韩石称，龙湖集团对长租公寓业务三年内不考虑盈利问题。
不过，这并不代表长租公寓不是一个好生意，更准确的说，无论从资源获取还是运营管理上来讲，它都是一个有门槛的生意。资本的趋之若鹜，从2015年即已开始。
CV Source数据显示，2015年至今，共有近150个长租公寓类项目获得融资。这一现象在2017年更加提速。蛋壳公寓、麦家公寓、蘑菇租房等平台均获新一轮融资。
2017年3月，保利资本数千万元投资麦家公寓；同月，蘑菇租房获得C轮融资；6月，蛋壳公寓获得愉悦资本、优客工场等超亿元A+轮融资；5月，东方富海、启明创投超亿元投资安心公寓B+轮；5月复星地产投资乐乎公寓A轮；除了创业公司，万科2016年5月推出长租公寓品牌泊寓后，就计划在2018年将管理规模增至15万间。
这一年还成为长租公寓的政策大年。2017年3月，北京提出时点推进集体土地建设租赁用房，几个月后7月，住建部联合多部委发布相关通知，并选取广州、深圳等12个城市为首批住房租赁试点。
此次自如融资，进一步拉开了2018年长租公寓行业的军备竞赛帷幕。
目前，以传统地产开发商、中介、创业公司为主的三股势力占据主要的长租公寓市场，数据显示，排名前30的房地产企业中有1/3以自营或投资方式参与了长租公寓赛道，例如万科（泊寓）、招商蛇口（壹间）、龙湖（冠寓）、金地（草莓社区）等。
由地产中介孵化的除了自如外，还有我爱我家的相寓，和世联行的红璞公寓，后两者管理房源量为50万间和10万间。
互联网基因的创业项目也占有相当比例。定位白领公寓的魔方公寓，已获得三轮融资，股东包括华平、德同资本、中航信托等，据悉，魔方现已覆盖15个核心一二线城市，拥有4万间公寓房源。
聚焦员工公寓的安心公寓，目前在全国拥有60家直营店，三万多张床位，其已获得五轮融资，股东包含启明创投、东方富海等；定位青年居住社区的YOU+，也先后获得歌斐资产、顺为资本、时代地产、策源创投等参与的三轮约4.5亿美元融资；
主打城市核心地段中高端白领用户的新派公寓也获得华住酒店、赛富投资基金的数千万美元融资。另一家定位毕业1-3年青年用户的优客选家，获得了经纬中国、君联资本等参与的四轮融资。此外，寓见获得险峰长青、策源创投、顺为资本、毅达资本、西高投参与的三轮融资。
2万亿市场背后的“抓手”
各路资本涌入的长租公寓市场真正的吸引力是什么，我们以自如为样板来看。
自如以分散式存量房为主要市场，这可以理解为传统房屋租赁中介业务的进阶版，他们期望利用自己擅长的服务换取更大的利润空间。
此前链家的传统租赁业务，每个房屋链家只获得一个月租金的中介费。自如业务则提供更多收入的可能。
以北京一套丰台70㎡两居室为例，记者了解到，2017年初该房屋自如租价为4650元，房主每月获得租金约3500元-3700元，自如与房主的签订合同期为3-5年。以此粗略推算，自如业务的利润空间相较于传统租房，还是可观的，尤其是具有一定规模后，装修及家具家电成本会得到充分摊薄。
值得注意的是，长租公寓将公寓作为线下流量入口，增值服务还有可延展的空间，此前魔方公寓就表示，该品牌增值服务收入占总营收的10%-15%。2017年1月，自如优品上线家具售卖。未来增值服务还包括相关产业链的延伸，例如智能家居、门锁、保洁等。
华平之所以投资自如，也是看中了长租公寓可延展的“抓手”角色，“租户搬进去后，未来的服务包括转租、维修、更换房屋等都可以在自如内部转换，我们更看重它能作为一个抓手，对白领人群做更长的场景覆盖，例如自如未来可以考虑为住户送生鲜食品，让租户更多的生活场景在自如的APP中，这些是非常有增长潜力的。”丁毅解释道。
链家研究院数据显示，预计到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元。从海外经验来看，住房供给体系立体化是大势所趋，政府保障房不可能承担所有的住房需求，盘活已有存量房产是更为有效解决新进入纽扣居住问题的办法。
而面对行业竞争，有行业参与者判断，短期内长租公寓市场还不会短兵相接，毕竟市场非常大，不过，为了抢夺更多市场份额，聚焦更垂直细分人群似乎是各家在尝试的办法。
自如2017年末发布短租自如驿和面向更高端家庭需求的自如寓。还有消息称，泊寓正在设计家庭型公寓。未来，面向三口之家、养宠物租客、单身客等更多细分人群，各长租公寓品牌都在进行着不同的尝试。
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