本报记者 周雪松
房地产行业是典型的资本密集型行业，开发资金需求大，仅依靠房企自有资金及过往经营的利润盈余无法满足实际需要，所以外部融资渠道对房地产企业的正常经营运作至关重要。
目前，从房企传统的融资渠道来看，房地产新增贷款仍然是房企最主要的融资渠道。在2017年整年房地产严调控背景下，房地产新增贷款规模有所下滑。在房企主要融资渠道受堵后，房企资金压力加剧，境外发债、信托等融资渠道在2017年均有所放量。2018年“资管新规”酝酿落地，房地产融资正被全面纳入监管。预计未来一段时间房地产融资环境不会有大的松动。综合来看，随着金融对房企的支持力度出现明显下降，预计短期房地产企业仍面临较大的融资压力。
随着融资渠道收紧，房企已感受到资金成本上升的压力，尤其对于部分前期加杠杆快、激进拿地的房企，其面临的资金压力将不断加大，同时2018年房地产企业债券大量到期，房企的再融资能力或将成为市场对房地产企业的关注重点。
在2017年整年房地产严调控背景下，房地产新增贷款规模有所下滑，房地产贷款仍然是房企最主要的融资渠道。房地产新增贷款方面，2016年新增贷款56700亿元，同比增长57.94%。2017年，受房地产行业宏观调控趋严，新增贷款56000亿元，同比下降1.23%。
值得一提的是，今年年初，银监会召开全国银行业监督管理工作会议，提出今年银监会的一项重点工作是“努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长”。监管部门对于居民加杠杆的行为从“鼓励”逐步转变为“抑制”。受政策因素影响，多地房贷利率上调，多家金融机构大幅上调按揭贷款利率。
2017年底召开的中央经济工作会议对2018年房地产定调，会议上提到要“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”，这意味着2018年房地产调控和金融监管将大概率延续去年的高压不变。今年3月5日，国务院总理李克强作政府工作报告时强调要加强金融机构风险内控，“强化金融监管统筹协调，健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司监管”。
预期未来金融监管不会放松。同时与房地产相关的要点中再一次指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，预计未来一段时间房地产融资环境不会有大的松动。综合来看，短期房地产企业仍面临较大的融资压力。
另外，根据Wind资讯统计结果显示，房企债券明后两年将迎来兑付高峰。2018年地产债到期规模将在1280亿元左右，主要为公司债到期规模约760亿元、中期票据到期规模约240亿元及短期融资券到期规模约220亿元；首个回售日在2018年的含权地产债规模约3700亿元左右，房地产企业的高杠杆属性决定其还旧债很大程度仍依靠再融资，同时在“房住不炒”调控基调不变的背景下，再融资能力的分化会推高部分低信用等级房地产企业的信用溢价，从而进一步加大部分房企的融资成本。
目前，在土地一级招拍挂参与难度加大、房企拿地成本高且限制多以及拿地融资渠道基本被切断等因素影响下，联合和并购拿地正逐渐成为大中型房企扩大规模的首选，联合拿地快速减轻了企业资金压力，使竞争关系变为合作关系，能有效分散市场风险。专家认为，国家提出“用好增量，盘活存量”政策中提到的“盘活存量”就是鼓励大中型企业通过并购行业中存量的低效率中小企业，预计未来房企的并购项目将会增多。
