先知摩西向海伸杖
却没有大东风使海水一夜褪去
在长租公寓们面前
红海依旧是红海
资本市场里没有耶和华与神迹
一出发即面临“红海”
摩西带领以色列人出埃及，背后是法老的大军追逐，可毕竟有上帝垂青，分开了红海天堑。
与他们的命运不同，2017年的长租公寓却是一头撞进了红海之中。它们感受到了迫切，也有着指引，可是却不会有先知告诉他们应许之地的模样。裹挟在其中的人们，唯有摸索向前。
2017年，各路人马的持续涌入、产品与需求的错位、租赁回报率的走低无疑不是长租公寓所面临的困境。政策的东风诚然激活了租赁市场，可是随东风而来试图抢滩市场的企业和资本，却也将滩涂染成了一片红海……
目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足长租公寓，比如万科早已布局的泊寓，已经在22个城市获取7万间房源，其三年拓展目标是45万间；比如央企保利地产，同样也制定了三年剑指30万间的计划；还有去年销售5000亿元的碧桂园，刚刚涉足便放出3年100万套的豪言。最近连资本市场也按耐不住：链家旗下自如获得40亿元A轮融资，平安不动产布局长租公寓、未来三年目标资产管理规模100亿元……
可以说各企业、资本在长租公寓领域的密集发声，让从业者感慨行业春天到来得是如此迅猛。却也让市场拼得刺刀见红。自如COO梁占华说，2015年集中式长租公寓的门店增长率不足15%，但是在2016年增长率接近35%，2017年为40%，发展非常迅猛。当然迅猛的另一面，也意味着竞争的加剧。这似乎成为了一个未曾出发就已经步入红海的行业。
链家高级副总裁陶红兵表示：“如今的长租市场就像两年前的众创空间，以及一年前的特色小镇，各路资本都进来了，但资本热潮过后，还要看各方是否想长期做这事。”
因此，风口之下洗牌也在同时进行。去年一年，包括GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等几个长租公寓品牌因经营不善而退出市场。还有一些公寓选择被并购，例如深圳的V客青年公寓被魔方公寓并购。看上去，它们乘风而来，却终没有跨过这道残酷红海。
“红海”不仅限于同行竞争
但红海的成因完全是因为同行厮杀的焦灼么？
“红海主要是基于获取物业资源竞争的恶性化而言，开发商为扩大规模，利用资金优势，进入市场抢楼，加剧了拿房成本。”新派公寓创始人王戈宏表示，目前的行业呈现出红海趋势，本质上还是产品与需求的缺位造成的。从面向城市青年居住产品端来说，远远没有多少合适的产品，根本没有满足巨大的市场，恐怕连蓝海都算不上。“这是品牌加资本的行业，不是简单装修与物业管理，未来要拼的还在于品牌与特色。”
而熊猫公寓CEO王玺龙并不这么认为。在他看来，目前的公寓从业者相对于整体存量公寓市场来说还是太小。未来发展空间不是30%或50%，而是 80%的提高空间。
换句话说，红海之所以出现，并非是因为市场饱和，而是人们拼杀错了方向。
毕业后就在北京工作的刘东（化名）向记者感慨，长租公寓产品让他多了种选择，但合适的长租公寓并不多，主要原因在于价格的高昂。
刘东这类人群并非个例。链家研究院《集中式长租公寓白皮书》指出，中美两国的青年公寓人群分类大致相似，蓝领工人占比超过一半，金领占比在 5% 左右。不过，目前在市场供给方面，按照房源能够容纳的入住人数测算，相较竞争炽热的白领市场，两端的蓝领和金领公寓拥有更高的增长空间。
“很少有企业在研究消费客群的居住产品特性，这是目前行业面临的一大问题。”王戈宏觉得，企业要找到产品的分层定位，而非单纯地进行产品复制。
越过“红海”还有死亡陷阱
越过厮杀激烈的红海？长租公寓就能够找到自己的应许之地么？
当然不是这么简单。红海的对岸，还有资金杠杆和规模陷阱在等待着这些冲杀出来的长租公寓产品。
事实上，运营和盈利模式一直是长租公寓普遍存在的难题。长租公寓盈利最大的问题在于：相比房价，房租投资回报率偏低，但与此同时，房租跟收入水平相比又不低，这导致租客在房租承受力上有天花板。
“要解决长租公寓盈利难的问题，核心在于能否找到便宜的房、便宜的钱，以及行业扶持政策能否得以落地、减免相关税费。” 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出。
但“找便宜的钱”同样也存在致命陷阱。由于长租公寓回报周期较长，依靠项目自身的现金流无法支撑，所以长租公寓大多运用加杠杆的模式进行扩张。
链家研究院《集中式长租公寓白皮书》显示，目前自持型地块的土地成本仍然过高。北京已成交的四块全自持的地块楼面价均在25000元/平米以上，假设建安成本3000 元/平米，运营成本粗略按50000元/m平米，各种税费按照17%计算，以目前周边自如的租金水平来算，想要实现回本要超过25年，甚至有的地块能到50年。如果用以往的高杠杆模式拿地，存在极高的资金链风险，如若叠加去杠杆的政策环境，盲目扩张的企业将会陷入困境。
“规模的快速扩张很可能是陷阱，而非效率。”链家研究院院长杨现领指出，1万间与5万间的规模所需打磨的能力完全不同，做到1万间，不等于可能做到5万间。但如果能够做到50万间，就有可能在很短时间内做到数百万间。换言之，这个行业的突出特点是，规模效率的变化曲线是非线性的。
杨现领指出，第一个5万级别的门槛是最难跨越的，这也是为什么95%的品牌公寓企业规模都小于这一量级的原因。同时，这一量级也是大量企业的“死亡陷阱”，扩张过快，试图快速突破，特别是高杠杆驱动的扩张，基本都要以死亡为代价。
编辑：心机的小编
