本报记者 王松才
2017年12月18日至20日，中央经济工作会议在北京举行。会议指出，要围绕推动高质量发展，做好8项重点工作。其中第七项提出：要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。近日，中国经济时报记者就中央经济工作会议提出的加快建立新的住房制度等问题专访了国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松。
三因素决定房地产长效机制建立
中国经济时报：你如何看待中央经济工作会议提出的要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度问题？
邓郁松：“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”是我国房地产市场进入发展新阶段的必然选择。从国际比较看，发达经济体在住房短缺阶段，住房自有率很低，但随着住房的大规模建设和住房短缺问题的解决，住房自有率快速提高，并在户均住房达到1.0套左右时住房自有率开始达到相对稳定的状态。
目前，我国城镇户均住房已超过1.0套，总体判断已基本解决住房短缺问题，住房自有率也开始进入相对稳定阶段，面临的新矛盾是区域性、结构性矛盾突出和居住品质不高的问题。同时在经济结构调整过程中，人口更多地流向就业机会多的大城市，而大城市的房价普遍较高，租房是大多数新进入大城市人口的首要选择。
因此，随着经济发展阶段和住房市场发展阶段的变化，需要适时调整发展重点，引导包括房地产开发企业、规模化的租赁企业、各类机构投资者和个人住房拥有者在内的各类市场主体能够提供更多高品质、可负担的住房，完善租赁市场体系，提高租赁住房使用效率，真正形成多主体供应、多渠道保障和租购并举的新格局。同时，进一步完善相关法律法规，加强租赁合同的稳定性，合理界定房主与租户之间的权益关系，平等保护租赁利益相关方合法权益。
中国经济时报：你认为完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制应该抓住哪些关键点？
邓郁松：一是从理论上说清楚房地产市场波动的主要原因。房地产市场各界广为关注，各种设想和经验借鉴也非常多，但却往往忽视了从理论上去解释、说明房地产市场的各种变化以及政策调整对房地产市场的影响。研究建立房地产市场基础性制度和长效机制，需要把对房地产发展规律的研究放在更加重要的位置，真正理清房地产市场波动的根源。
二是厘清主要政策工具的作用机理，做好政策预评估。房地产市场是受政策影响较大的市场。金融、土地、住房保障、税收等政策的调整会对市场产生较大影响。因此，研究出台相关政策，需要厘清主要政策工具的作用机理，并做好相关政策出台前的预评估。
需要关注的是，政策调控通常发生在房地产市场出现异常波动时，评估调控政策能否取得预期效果需要考虑两方面因素：一个是调控政策是否准确把握了房地产市场出现异常波动的原因，政策是否对症下药？另一个是调控政策对市场影响的滞后期有多长，在多长时间内判断政策是否有效比较合适？因此，在预评估时，要根据政策的作用机理和房地产市场波动的原因，客观分析政策调整对房地产市场各方面的影响，在此基础上再出台具体的调控政策，以实现房地产市场的持续稳定运行。
三是准确把握发展阶段和市场形势，客观认识平稳健康的标准。在不同的发展阶段，房价涨幅、新建住房规模等市场运行指标会呈现不同的特征。因此，分析、判断和预测住房市场形势，不能简单根据房价、投资、房地产新开工量的增速快慢来判断市场运行是否正常，而应首先把握住房市场发展阶段和经济发展阶段的特征，并将对各项指标的分析同住房市场发展阶段和经济发展阶段的特征结合起来。
只有准确把握了住房市场发展阶段和经济发展阶段，才可能在住房市场出现波动时，对市场调整的性质、趋势、持续时间和影响程度等作出更为准确的判断。
“金融、土地、调控”一个不能少
中国经济时报：关于完善促进房地产平稳健康发展的长效机制，你有哪些具体建议？
邓郁松：政策调整对房地产市场影响比较大，实现房地产市场平稳健康发展，要特别重视实行中性的住房金融政策、完善土地供应机制，处理好中央和地方在房地产调控中的关系。
一是实行中性的住房金融政策。自1998年以来，我国房地产金融政策的变化，特别是贷款利率和首付的调整也是造成房地产市场短期波动的最重要因素。
进一步完善房地产金融制度，建立起房地产金融宏观审慎管理体系。一方面可以考虑建立首付和贷款利率的反向调节机制。即在贷款利率下调时，适当上调首付比例；在贷款利率上调时，则适当下调首付比例。实行住房首付和贷款利率反向调整政策的目的是防止因利率调整造成购房人支付能力在短期内发生重大变化，进而造成市场需求和房价的大幅波动，诱发系统性房地产风险。在利率调整时，首付比例反向调整幅度宜与利率变化对购房支付能力的影响程度相当。另一方面可以研究出台固定利率贷款产品，可借鉴德国住房储蓄银行的模式，将公积金贷款调整为固定利率贷款产品。
二是完善土地供应机制。房地产市场短期的供求失衡往往与土地供应量明显不足或明显过大直接相关，因此要重视完善土地供应机制，特别是重视根据当地房地产总体供求情况和阶段性的供求形势变化，合理确定土地供应规模。要防止土地供求失衡，把握供应节奏，既要防止出现短期内供地过多带来的供过于求、库存高企问题，也要避免热点城市严格限制土地供应量带来的土地价格高企、房价暴涨等问题，还要重视住宅、商业和办公用地供应的结构要合理。建立评价预警机制，实现对房地产供求情况的动态监测、科学研判，在此基础上提高市场调控的针对性和前瞻性。
三是理顺中央和地方在房地产市场管理和调控中的关系。从各国房地产政策的演变历程看，在住房处于严重短缺时期，各国的住房政策总体以中央政府主导为主。此后，随着经济社会发展形势的变化和住房短缺问题的解决，各国的住房政策决策体系开始更加强调地方政府的作用，地方政府在住房规划、土地使用、住房保障等方面发挥越来越重要的作用。
我国房地产市场发展阶段的变化和区域市场差异性的增强，也需要进一步理顺中央政府和地方政府在房地产市场管理与调控中的关系。中央部门宜负责制定和执行全局性、战略性、引导性的房地产政策，并做好房地产金融政策的宏观审慎管理，而房地产供给调控与住房保障的具体措施宜遵循属地管理原则，由地方政府负责，给地方更大的自主权，制定更适应本地特点、更有针对性的政策，避免全国政策“一刀切”。
