作者：天风证券陈天诚

　　事件：

　　12月18日至20日，2018年中央经济工作会议在北京举行，针对房地产领域，会议提出如下要求：“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”

　　核心观点：

　　1. 未提“房住不炒”，不再提抑制泡沫，强调多层次供给

　　相比去年强调抑制房地产泡沫，因房价涨幅受到明显控制今年未再强调，同时也没提到“房子是用来住的不是用来炒的”，虽然并不代表调控的放松，但表明工作任务的重心并不是仅仅是打击短期炒房，核心任务是建立房地产发展的长效机制、建立多主体供给和租购并举，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，我们预计明年进一步进行调控的可能性较小，对于一些短期调控策略则可能略有宽松，对地产形成潜在利好。

　　2. 连续三年强调发展租赁市场，支持专业化、机构化住房租赁企业发展

　　今年是中央经济工作会议连续第三年提出要发展租赁市场，也是最密集出台相关政策的一年，加快机构化、规模化租赁企业发展。租购并举已经成为本届政府建立房地产调控长效机制的指导思想，这一市场也是地产难得有的政策红利市场，未来将与交易市场形成较好的补充，我们认为租赁市场的发展需要政府进一步的政策支持，也将对地产销售和投资产生影响。

　　3.长效机制不是洪水猛兽、会议未特别强调房产税

　　近日财政部长肖捷在人民日报撰文称将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。但本次会议并未提及房产税立法相关内容，我们认为由于房价过快上涨势头已经得到了有效控制，现在力推房产税的需求并不是那么迫切，目前也仍存在诸如不同产权如何征收、全国统一登记、配套税费抵免等技术问题，另外，我们看到政府提到是“长效发展机制”而不是“长效调控机制”，维持行业的健康稳定发展符合各个利益主体的根本利益。

　　4. 首提分清中央和地方事权，实行差别化调控

　　2017年是一二三线城市房地产市场基本面明显分化的一年，核心一二线城市在严厉的调控政策下销售回落，而三四线城市受益于棚改货币化和一二线需求外溢，则出现了量价齐升的行情，在这种背景下，房地产市场调控就不可能再走原来“一刀切”的老路，我们认为这将继续利好行业，对于量缩比较明显的一二线地方政府有调整四限政策的可能，对于库存已经明显降低的三四线，由于分化仍在，则会维持相对稳健为主。

　　■投资建议：中央经济工作会议对2018年的经济政策做了规划，地产强调租购并举和多重供应，未提“房住不炒”和“抑制泡沫”，政策偏中性，我们强调目前需要加配地产板块，理由如下：销售层面，我们预计新房销售年底会好过金九银十，有持续超预期的可能；政策层面，我们预计十九大到明年两会前将是政策空窗期；从市场表现来看，前期涨幅过快的行业和个股有资金退出的可能，而地产板块估值低业绩好，目前处于低配状态，或将受到资金青睐；随着库存风险逐步释放，压制地产股长期估值的关键因素解除，我们对比国际市场来看，合理的地产龙头估值应在15倍PE左右。推荐：1）首选龙头房企：万科A、保利地产；2）精选二线优质房企：广宇发展、新城控股、北京城建、华侨城A；3）持续推荐地产新红利：光大嘉宝、世联行、三六五网。建议关注：阳光城

　　风险提示：调控加码、租赁政策对销售的影响、加息