◎作者 | 陈功

◎来源 | 安邦咨询（anbound） 已获授权

房价和股价一样，都是社会大众关心的问题，自然吃这碗饭的人也最多，专家、权威、学者、行家里手，众说纷纭。

近日，安邦咨询创始合伙人、首席研究员陈功的一篇万字雄文，对房价背后的逻辑，之于中国老百姓的命运做出了深入分析，发人深省！

01

“谈房价”的学术套路

过去一段时间，“好学生”都去搞房地产了，给的薪金高，从别的行业把人才都抢走了。

“好学生”有一个问题，学得太好，于是，学院教的那一套就大行其道了。常见的是，现在供应有多少套房子，需求有多少套，供求相减，多出来的自然就要“去产能”、“去库存”了。

房价怎么定呢？号称“比较法”，无非是房龄、户型、装修、位置与地段、配套、小区环境之类的，但这样子比下去，恐怕是只涨不跌了吧。

不知道有人去过上海吗？看到那些老别墅，现在是千金难买，但有人问过这样的一个问题吗？原来民国时期的业主是谁，他当时买房子是怎么想的？投资还是自住？刚需还是软需？

有到过欧洲的人，可以看到很多的残破城堡遗址，这些城堡都有过辉煌的一页，这是真豪宅吧，王健林都得花上亿欧元去买，里面肯定是美酒加美女，厉害得很，但过去的业主在哪里呢？

到处都有历史，历史到处都在提醒大家，所谓房地产的保值和增值，完全就是个神话。过去是，现在更是，房地产本身是不会投资保值的，真能投资保值的是经济环境，经济趋势，是大环境！房地产本身就是宏观产业，这个性质就决定了，它不能像电视机那样的商品一样，用投入产出来衡量，不能用供需来衡量，甚至根本就不能用价格来衡量。因为你今天有的，明天可能就会一文不值。

北大的教授钱理群卖掉房子住进养老院，这是真大师啊，看得懂世态炎凉，有历史感，但在中国，这样的人有几个？上世纪80年代，你炫富试试？一套房子说是70年产权，相当于30年时间的两倍多，那是多大的一个时间跨度啊，投资？也就是忽悠吧！你现在赚钱了，你肯出手吗？不会的！绝大多数中国人，包括经济学大师们都没这个理性思维程度，按照市场逻辑去出牌，何况普通人呢。

现在讲什么“最赚钱”的满天飞，各路英雄豪杰都在讲，但什么“最赚钱”，跳不出发展逻辑，失去了发展逻辑讲“最赚钱”，那就是纯忽悠。原因很简单，最有权力的政府，也要受发展逻辑的制约，不管它愿意不愿意，它跑不出去这个圈子，它跑不出去，你能跑的出去？

02

去年的房价调控

去年国庆节前以及国庆期间的房地产调控被媒体称为“史上最严调控令”。

引人瞩目的是北京，北京市政府办公厅转发了北京市住房城乡建设委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，提出了北京市房地产调控八个方面的措施，被称作“京八条”，政府施展出“组合拳”，在金融杠杆、土地供应和销售价格等方面对北京楼市加以管制。

接着还有，天津、郑州、成都、无锡、济南、合肥、深圳、广州……，据说截至去年10月18日，已经有15?20个城市推出房价限制措施。

实际去年针对高房价的调控措施，早有宏观征兆，一是货币政策走向令人担忧，大量贷款流向了房地产，而不是实体经济，完全出乎官方预料，这样下去还得了，这不是明摆着的问题；再一个是各地偷跑，出乎意料。原来就有房价管制措施的，但各地打着“保增长”的旗号，先后都悄悄地放开了，结果各地经济增长未必保得住，但却引发了新一轮的房地产炒作。很显然，这里面值得思考的问题显然是太多了，事情根本没有这么简单。

我们的房地产调控（限购）政策是从2010年的10月初开始的，但是限购令的细则出台时间，拖了好久，一般说是在2011年初才真正出现。在此之前，还有很多的政策信号释放，文件出了不少，但根本不管用，没人当真，反对的倒是不少。

因为几乎所有人，嘴上不讲，心里也是这样想的。正是因为这样的原因，中央的任何动作，都能转化为各地推动房地产的热情，中央要去库存、去杠杆，地方立即就能推出“大学生买房零首付”、“补贴购房”等奇招。

如果再往前捋一下，那房地产一直就是支柱产业，城市化是刺激经济增长的最重要支柱。北京大学教授周其仁在2009年就明确这样讲的，城市化是未来经济增长的支柱，五年计划中也是类似的定位和提法，甚至到了2014年，中央已经有压力了，但各部和各地政府还是认为未来20年城市化是主要方向。

这种情况下，各地怪招迭出，有通过所谓土地确权来搞房地产的，有挖山填湖搞房地产的，甚至有千方百计挤走实业，用工业园区搞房地产的。腾笼换鸟，笼子腾空了很容易，鸟没有进来怎么办？正好搞房地产。

在这一片大热之下，土地经济这样玩下去会导致什么问题？也就是说，国家下一步，要走什么道路的问题。毕竟政策是在5、6年后才有反应，才开始表达担心和限制。这就是中国房地产调控的由来。

现在，如果要估计官方的思路是，估计是先稳住再说吧。这个“稳”字，不管你是自住还是投资，恐怕就又得抗几年了。从全国这盘棋来看，其实从房地产的“新热潮”到“再限购”，只有短短的一年多一点儿，房价又面临再低头了。

03

城市化理应稳字当先

城市化好不好？

这根本就不是一个好不好的问题，这是规律，这是发展逻辑，一个地方不会永久是农村，有钱了就要建房子，终究会搞城市化，搞房地产，自古皆然，中外皆然，有没有经济学家都一样的。

所以，关键是钱，关键是资本！从城市化的数据上看，也是这样的情况，1999年的时候只有30%，2008年的时候是45%，2016年是56%。从30%到56%，中国只用了17年的时间，而一般国家要用几十年甚至更长的时间。

总的来看，城市化是好事，中国的政策大原则，放在这上面，没有任何错误，关键在于控制。我总是说，宏观调控的奥秘就在于微调，而不是大动作。就像美联储，利率一次只调一点点，大砍大切，那不是宏观调控，那是走投无路、背水一战的表现。问题就出在怎么也控制不了，一搞就过头，不搞就停车。

1.速度问题

我们要看到，城市化是好事，但城市化的速度太快，好事就变成坏事了。我早就说过，我是中国“著名的稳健派”，我有一句不太著名的名言常挂在嘴边，那就是“中国的一切问题都是速度问题”！我现在还是个稳健派，还不断遗憾稳健派在中国太少了。速度一快，看着城市面貌变化很大，但会产生一大堆的问题，远远不止于经济。

我们到国外去看，人家发展速度不快，城市面貌变化不大，但生活水平却比我们高，也就是说城市化的结果反而更好。这中间差的是效率，萝卜快了不洗泥，就是这句话，发展问题上也是如此。

你到冰岛去看，这个国家简直就是一个大农村，但就现在的社会发展指标来看，冰岛一点也不比其他欧洲国家要差，很多指标都是名列EU28前列的，所以对城市化不能太迷信。我们现在的情况就是对百米冲刺的速度产生了依赖性，有了“速度依赖症”，明明知道这样跑下去不行，但就是停不下来。

这都是速度惹的祸。

2.水平问题

除了速度问题之外，还有一个水平问题。速度快了，发展水平不可能很高。我几年前讲过，中国很多城市建的房子，也许过了10年就要炸掉。据说，现在有不少地方，已经开始炸了。

人对好坏、美丑是有各自标准的，这个标准还会改变，在一个家庭里面，老子和儿子对好坏、美丑的标准都不一样，到了社会更是如此。你现在觉得好看的东西，将来就觉得丑了，怎么办？都炸掉？！你现在可能觉得胡同碍眼，要拆掉重建，但将来这可能就是个宝了。你觉得现在长城残破，用水泥全糊上就是美观，但将来就会后悔。现在的标准和将来的标准是不一样的，怎么办？最好的办法是慢一点，留下的东西多一点，这样还来得及挽救。

我们为什么要到国外去看，国外的老东西多啊，中国呢？现在拆的已经没有多少真正的老东西了。反过来，外国人现在已经越来越少到中国来了，改革开放之初，还有不少外国人愿意来中国旅游，现在是越来越少了。就那些所谓现代化的玻璃盒子建筑，人家才不看呢。

上海有一个建筑师，把三代人挤得要死的老房子设计的美轮美奂，住在里面的老人一看就哭了，她一辈子都不曾想到自己的房子可以这样美。实际上，没有所谓棚户区，只有未经好好改造的老房子。我们的棚户区问题，实际是长期城市管理疏忽的地方，这种管理缺位造成的问题，不会通过新建一片房子就解决的。

3.成本问题

城市化会导致成本大幅上升，损害实体经济，损害房地产之外的其他产业。电商怎么来的？那不是马云的本事，而是沾了中国城市化的光，街道都没了，生活极为不易，买瓶酱油都要开车去，于是电商来补空缺。别以为电商提供的就是便宜的产品，今后物流成本一定猛增，最后一定会超越街道商业提供的商品价格。

产业就更别提了，制造业不都是不讲成本的高科技，还是要比成本的，中国成本这样高，人家自然要转移产业，产业都走了，实体经济怎么发展？这样的前景，在大讲特讲城市化的时候，大家想到了吗？把它作为一个前提条件去考虑了吗？

4.管理问题

城市是可以无限大下去的吗？500万人口的城市不够，咱就搞1000万的，很多大师们是真的这样讲的！这是可以靠假定条件来设定的吗？咱们先把环境承载力之类的城市常识放一边，听够了的城市病，咱们也暂且不管，不去谈，就说那城市的秩序和混乱，你也受不了啊！

一个节假日，你看这交通堵的，虽然人人满嘴“三字经”，但人们年年照样这样过。

有人以为，城市一定是可以设计的，河道多碍事啊，把它填上可以建楼。一下大雨，哗哗的，城市的下水道都成了喷泉，城市变成了海洋。实际上，再好的下水道设计，也不如自然形成的河道排水顺畅。如果一切图快，一切为了房地产，那这一切显然是顾不上的，一切属于必然。

节假日到了超市，少数几个被设计成商业中心的市场，北京口音已经很少了，在这样的市场中，你买盒鞋油都没有，看着琳琅满目，实际都是大路货，面向的是刚进城的消费群体和他们的标准。大群的外地人拥挤在北京的798艺术区，抱着孩子的阿姨，成群地将雕塑艺术品当成了晒太阳的躺椅。

城市管理跟不上，这就导致我们搞的根本不是城市化，而是逆城市化，让城市变成了乡村，而不是乡村变成为城市。

5.转型问题

城市化带来资本过剩，资本过剩会带来各种大危机，这我早已写成了书，《颠覆世界的城市化》里面讲得很清楚，有一个“危机三角”的存在。但别以为有钱了，大家就消停了，实际会开始社会转型，一场很多人意想不到的革命就要开始了。这场革命会用消费来包装，表面看是消费革命，实际是一场社会大转型。

消费，表面看很简单，就是鼓励大家花钱呗，看着是这么简单，实际却要了命了，因为消费社会是一种多元社会，否则消费起不来的。在消费社会里面，政府一定要做出变革，要适应消费社会的一切，不变行吗？

中国的城市化带来的问题还有很多，比如老龄化问题我就讲了十几年，这些我都不讲了，我这里只讲了五个大方面的问题，最重要的是，实际中国的城市化透支了未来的资源，比如地方政府债务，增长速度太快了，但基本没什么解决的好办法，只能让债务延期，这不是透支未来吗？各种资源和城市相关的大问题，实际也是在透支未来。谈房价，你得真懂这些问题，有学术功力能够联系在一块考虑，才能讲房价问题。

所以，城市化是一个大背景，我们谈房价的时候，你无法忽视，当然平时可以假装看不见。我老说发展逻辑，什么叫发展逻辑？发展逻辑就是规律，这么多人谈房价，这么多大腕权威因此发了大财，但却很少见到有人谈发展逻辑，这里面就有一个学术良心的问题了。

04

怎么谈房价？

谈房价，你玩真的？这个就很难谈了。

这个就有不同框架了，不同重点，不同周期，不同哲学的问题了。咱们在经济学范畴里面谈，那就用假定条件，凡是不清楚的，不好谈的，都可以设定假定条件，一带而过。要是真的政策研究，你能假定吗？可不敢假定！所以框架不同，结果自然不同。

经济学可以只取一点搞研究，只看有什么用，不看这样做了会有什么后果，对发展逻辑不考虑，政策研究可以吗？不成，因为发展逻辑决定了，该来的肯定会来，所以必须考虑。重点都不一样，结果能一样吗？咱们只谈房价，不谈其他的，那能谈出什么结果？自己骗自己吧。

价格总是时间的函数，但在时间周期里面，决定因素就多了去了，怎么变化？谈不谈？如果也不谈了，那就随大流吧。别人说涨，你也说涨，要错反正一起错。

至于怎么看问题，不同的人有不同的想法，有不同的利益倾向，这就是个哲学问题了。有人喜欢简单生活，出家修行的人也不少吧；有人喜欢豪华生活，有人着急生孩子，有人向往清净，讲究格调，这就是不同的哲学，生活也是有哲学的，不同的哲学会有不同的标准，这样看问题就有极大的差异。

谈房价，实际很困难。

1.城市的发展逻辑

首先，你要梳理一条发展逻辑，搞清楚世界各地的城市怎么演变的，各有什么优劣。我去过世界上三百多个城市，还不敢说看清楚了。书本是不会给你这些东西的，那里面都是别人的看法，有对，有错，我后面还会讲到。最关键就是城市的发展逻辑，没有发展逻辑就去谈房价，肯定是乱弹琴。

2.房价的决定因素

其次是围绕房价的各种决定因素，这个很不好整，变量太多，不知道哪个会爆炸，谦虚点的就得搞研究了，听取真正大师的意见，这是考验功力的地方，但也是发生决定作用的地方。“意外”总是很多，对外行才有意外，搞政策研究的人也有意外，那你实际就是跟着报纸在考虑问题呢。现在新闻界有这么多人转行做生意，就是新闻人发现，这些企业家、投资者还真的不行，还不如我们自己来呢。

3.远期和近期的关系

远期和近期并不是总一致的，近期看可以，远期看肯定不行，这要搞清楚关系。假如你是个职业投资者，这一条就最重要了，以为近期可以，远期肯定也可以，那是蠢蛋。以为近期不行，远期肯定可以，那也差不多是个蠢蛋。究竟怎么看，一定要结合发展逻辑去看。

4.哲学问题

我前面讲了，不同的人有着不同的看问题的方式和路数，这是哲学问题。谈房价，先要搞清楚，你对面的是个什么样的人，是个什么样的群体，他有什么样的哲学观点，否则变成了对牛弹琴。

那种高度抽象的方法，比如经济学的方法，往往是靠不住的。拿数字唬人，也是行不通的。世界上那些经济大师是靠数字唬人的？无论萨缪尔森还是佛利德曼自己都说，自己很少用数据说话。最有意思的是萨缪尔森的儿媳妇，她是一家咨询公司的CEO，也是萨缪尔森的学生，她就说，最反感用数据和公式来表达的人了。

5.市场问题

这个最好办，就是市场的基本情况，也就是前面我讲的市场基本面那些比较性数据。要注意的只有一点，今天的情况，不代表明天的情况。

总体来看，房价，这真不是一个好回答的问题，一定得给咨询费才行。说了这么多，能不能给点参考意见呢？不说，对不起大家，我的意见是：

第一、现在中国的城市化率就已经接近极限状态了。

第二，今后房价是高还是低？我的答案是忽高忽低，低也就是有价无市，为什么？资本过剩的时候，市场表现都是潮汐式的，我称为是“潮汐市场现象”，大潮涌来，价格狂涨；大潮退去，立刻大跌或是僵在那里了。

第三，会不会崩盘？我的答案是，房地产这个市场现在不会，将来很可能。现在不会是因为这是一个宏观产业，牵连的人和资源太多，面多了加水，水多了加面，非到最后关头，崩不了盘。一旦崩盘，就全瓦解了，不会只是一个房地产市场。

第四，有没有办法找到出路？我的答案是，除非另寻出路，老路子上涨、调控、再上涨、再调控，早已走不通了。唯一的办法是另寻空间，这就是另一篇文章了，实际我过去也反复讲过，世界大国在发展的关键时刻，都铤而走险，拓展生存空间，不是没有缘由的。那也是一种发展逻辑，只不过这远远超出了一般人，包括学术圈的想象力了。

就说这么多吧，值得一提的是，这次的房价调控还是有不同、有差异的，几个月前在分析上半年经济增长数据的时候，我向中央提出，现在的公共政策要搞分类指导，因为地区差异太明显了，最好能分成四种类型的地区来搞，不要一刀切。现在看，这个提议还是受重视的，大家可以看到，这新一轮的宏观调控并没有搞一刀切。最后，我再回应几个社会现象和突出问题。

05

政府应该允许房价上涨吗？

在这个市场中混久了的人，很多是偏激的。2003年，国家发改委城市和小城镇改革发展中心(CCUD)的一位主任谈及房价上涨时表示，要想遏制房子投机，还是要依靠市场的力量，政府应该允许房价上涨，房价涨到头就没人投机了。

“香港为什么没人投机房子？因为房价太高了，没人炒得起。”他表示，政府利用行政手段调整房价是将房价上涨收益转给了一部分人，比如兴建保障房。

自由市场学派是主张让市场自由调节的，实际这种观点是有明显缺陷的，“房价涨到头就不涨了”，什么是头？这个头存在吗？这是明显被忽略的一点，中国老百姓有50多万亿的储蓄，哪里是头？这个话讲得太轻松了。

至于说，香港没人炒楼，那是不熟悉香港人炒楼的方式，就不谈了。自由市场不是万能的，尤其相对于有限资源条件来讲，更不是万能的，给了这个，就给不了那个，所以调节是必须的。世界上哪个国家可以说，政府完全放弃调节作用的，没有的。确保健康的市场秩序，这是世界各国政府的责任，中国也不例外。

所以，对于房地产，不能总站在一个狭隘的空间里面去看问题，我已经讲过，这是一个宏观产业，链条太长，从政府到老百姓，都栓在上面，牵一发动全身，更要小心。对于这样的宏观产业，如果用普通产业的标准和尺度去衡量，让其自由发展，未免太幼稚了。普通产业最多就是一个产业的兴衰，宏观产业则是一个国家的兴亡，随便讲几句话很轻松，但谁负得了这个责任？现在看来，能够让房地产稳下来，就已经相当不错了，这总比让市场大跌要好得多吧。

对于房地产，大体来看中国学界过去赞美房地产的人，对于房地产市场的问题，无非就是三种态度：

第一种态度是死扛，知道错了，也不能承认错，只要逮着机会，就要不失时机利用每一次的上涨，来证明自己还是“对的”。

第二种态度，就是拼命解释自己“不是那个意思”，希望能够脱身。

第三种态度，就是沉默下去，下次争取利用别的机会再翻身，重塑金身。

这些都是正常的反应，没什么了不起的，不过要是能够更认真一些，看问题更系统一些，可能就能避免这样的尴尬了。其实，像日本房地产热那样的例子，无数人已经讲过了，中国几乎一点不差的在复制日本的轨迹，当年日本也是地产大热之后在世界上狂买资产，中国现在也是。当年日本人也不相信地产会崩盘，号称“日本神话”。

这些资料尤其是其中的道理和逻辑，稍微看一下，在表达自己的过分自信之前稍微停顿一下，也许就能避免问题。世界上哪里有一直上涨的道理，如果真有，那财富就不会是流动的，一直会在某些人的手里，你在世界各地看到的城堡，就不会是残破的，而是始终富丽堂皇的。

06

房价上升等于老百姓的财富上升吗？

这话是张五常说的，他认为，原则上，楼价上升是好事，这反映着经济的财富或租值上升，人民的生活有了改进。张五常在经济学上有造诣，但并不是说他的学问就能用到公共政策范畴。经济学分析和经济分析，一字之差却本来就是两码事，一个是学术套路的分析，一个是公共政策套路的分析。一个是真的，一个是假的，用于研究和讨论的。

实际上，楼价上升是不是代表着老百姓的财富，决定因素要看市场和形势，首先楼卖不出，这个财富等于零；其次是成本因素，如果楼价是升了，其他升得更快，你的财富在哪里呢？其实，资产价格与财富并无直接关系，与价格直接相关的是交易，似乎大师忘记了这一点。

07

哈佛大学就一定正确吗？

《城市的胜利》这本书影响还是很大的，给很多人提供了一个支撑点，一种证据的感觉，你看人家的哈佛大学教授都是这么说的吧！其实，这本书的格局很小，算不上是什么经典之作。

做学问有两个类型，一种类型是学院派的传统路数，一种是天才型的路数。虽然世界知名的大学会吸收天才型学者，比如剑桥就吸收了拉马努金，但这并不是说这两种类型可以合二为一了，实际两种类型，泾渭分明，始终存在。

学院是学院，天才是天才，学院并不经常接纳天才，他们讲究按部就班，一切按照规矩来，实际就教书育人而言，也当如此。但别忘记，这是学院的套路，拿到社会上，作为公共政策就有问题了。只有傻瓜才会把学院派的假定，当成公共政策的基础。

《城市的胜利》这本书，最大的问题就在于作者是在经济学的效率范畴里面讨论问题，把人往城市的集装箱里面一装，越多越好，效率最高，一切都是效率优先的假定。实际效率这个问题，在大社会中就是一个小房间，中国最穷的时候，有几亿人是贫困户，要是都按照效率原则，他们就应该去死吗？城市可以无限大吗？这明显是天方夜谭级别的故事。

我过去写过一篇文章讨论过这本书，这本书里面的问题很多，看着循规蹈矩，套路齐整，按照学院的路数用数据来说话，实际这本书的框架一确定，格局也就确定了，环境承载力和人文历史，就不在作者的话下了。

中国是一个人口大国，这样的大国实现富裕和发展，本身就是一个世界奇迹，创造奇迹的人，不应该让哈佛大学的品牌牵着鼻子走，要认真总结自己的发展之路，这才是根本。

08

中国城市化的大势所趋

现在要求发展实业，怎么发展？

十几年前，发展经济学也是那个时候，成为显学的吧。为什么？因为要有人来证明，发展有理，城市化有理，秩序算什么，节奏又算什么啊！什么叫城市肌理，咱管那个干啥呀，土豪气概，气冲斗牛。总之，城市化就是好，没人关心城市化的后果。

既然有了城市化，有了一浪高过一浪的房价上涨，那么成本上涨就是无可避免的事情，对制造业的杀伤也无可避免。苹果的主要代工厂商富士康是在中国下重本的制造商，但它现在也够呛。据说，富士康已经在中国生产基地安装了4万台机器人，以尽量减少雇佣的员工数量。

来自富士康内部的人士说，目前富士康每年生产1万台机器人。富士康可能继续利用机器人取代员工，仅在昆山，富士康就裁减了6万名员工。过去，中国企业雇佣员工的成本可能还低于使用机器人。但是，不断上涨的用工成本、年轻人对在工厂工作不感兴趣，这使得企业不得不在生产自动化方面投入巨资，造成成本的巨额上涨。

这不是好事吗？开始搞科技了！不过有一点别忘记，中国的后边有印度。我们这个世界还有很多成本很低的国家，如越南、缅甸和孟加拉等国，包括富士康在内的制造业不会忘记这一点，所以他们都在大幅度加大对低成本国家的投资，那里才是他们的未来，不是中国。

中国经济现在最头痛的就是产业科技没跟上，产业转移却大规模发生了，制造业没能出精品，价格优势却失去了。今后看的就是中国能不能适应未来消费社会的节奏，从投资主导转向消费主导的社会，这是一场大变革，做的好，那么中国经济还有希望。

现在看，管理层正在尽全力向这个方向推动改革，但步履艰难，不容易。不理解的人，不明白的人，遍布各界，无非都还想着过去的日子，想着大把资金在手，这些都是投资型社会的特点，但这种日子正在走向结束。一方面，党的纪律在加强，反腐败在继续；另一方面，社会发展导致的转型压力大增，不转也不行了，老路走不下去了。

所以未来，中国走向一个消费社会，用正常的消费增长，用服务经济，用科技，用新市场空间，来代替投资和炒作，代替对数量和规模的追求，代替对增长速度的追求，这是大势所趋啊，大家把眼光放得长远一点，不要再凭一己之私来反对了，好吗？