国务院发展研究中心研究员 刘卫民 从住宅市场价格来看，在区域市场继续分化的前提下，住宅市场又呈现出一些新特点，面临一些新问题。 今年上半年，全国房地产开发投资额5.1万亿元，名义同比增长8.5%，较1-5月份下降了0.3个百分点。房地产开发投资增速下降的主要原因是非住宅类开发增速下降，例如，上半年办公楼和商业营业用房投资同比增速为4.8%和5%，分别较1-5月份下降了0.3个百分点和0.9个百分点。住宅投资则保持较高增速，上半年住宅投资增速为10.2%，较1-5月份增加了0.2个百分点。 下半年，住宅投资将受到“短期补库存”与“中长期趋势性回落”的双重作用影响。从商品住宅库存水平看，库存水平已经连续10个月负增长，待售商品住宅库存水平回落到2014年年中水平，总体上“去库存”任务成效显著，部分热点二三线城市的开发商具有一定短期补库存的动机。补库存首先表现为开发企业“拿地”热情上升，上半年房地产开发企业土地购置面积1.03亿平方米，同比增长8.8%，增速比1-5月份提高3.5个百分点。与之相应，上半年住宅新开工面积6.1亿平方米，同比增长14.9%，其中6月份住宅新开工规模达到1.4亿平方米，属于单月历史较高水平。但值得说明的是，在住房供求关系总体上平衡的背景下，购房需求将趋于理性，只要保持住房金融和税收政策相对稳定，购房需求释放速度就难以出现大幅反弹。特别是随着热点城市出台“限贷、限购”政策，平均住房贷款利率提高，以及2016年基数作用的影响，今年下半年商品住宅销售面积增速将逐步回落，进而对住宅投资增速产生一定的制约作用。综合部分城市短期补库存效应和住宅供求基本面的影响，预计今年下半年，全国住宅投资将呈现短期冲高后企稳回落的态势。 从住宅市场价格来看，在区域市场继续分化的前提下，住宅市场又呈现出一些新特点，面临一些新问题。根据国家统计局数据，6月份15个一线和热点二线城市的新建商品住宅价格同比涨幅全面回落。这说明，在一系列促进住房回归居住本质的政策引导下，房地产调控取得较好的政策效果。但需要注意的是，部分三线城市在区域条件优越、发展预期较好以及投资性需求等因素的拉动下，区域房价存在回升苗头。按照因城施策的原则，建议一线和热点二线城市抓住当前房地产调控政策机会，重在疏解城市功能布局、优化城市发展空间，增加住宅用地规模，促进产城融合发展，从根本上解决大型城市住房供求紧张矛盾和职住平衡问题。而对于那些房价上涨压力较大的三线城市，应根据当地实际购房需求，合理控制土地供应规模，做到预调、微调，避免因库存水平过低导致阶段性价格上涨压力过大。