孙宏斌的微信头像是他站在海边巨石上，一件黑T恤，海风吹过乱发，表情恬静，只是似乎天气不好，远处略有乌云，卷起的海浪正徐徐拍向巨石。

　　今天的市场和照片的天气一样，略有乌云。

　　01

　　7月18日，融创又遭遇了股债双杀

　　早盘，融创中国盘中维持震荡，随后遭遇大幅跳水，小幅回升后再次下挫，上午10点三刻，融创中国报价14.88港元，跌幅达13.49%，跌去了七十多亿。

　　几乎是同一时间，融创中国2019年12月到期的美元债券价格跌破面值，债券价格一度下跌4.1至99.3，创2014年12月发行以来最大跌幅。

　　午后，融创债继续跌，其中截止两点半，16融创06跌1.98%报93.5元，16融创07跌1.72%报85元，15融创01跌0.13%报97.87元。

　　截至收盘融创中国股价有所回升，收于15.94港元，跌幅7.33%，市值缩水约40亿。

　　那么，融创到底发生了什么？让股债双杀呢？

　　事情的直接起因是媒体报道金融机构正在全面排查融创的资金风险。

　　据《界面》从建行总行了解到，融创已经过会准备代销的产品已直接被喊停，此外，近期融创一个15亿元的信托项目放款也被紧急叫停。该报道称，中信银行、农行信保基金、北京银行都收到了对融创的排查通知。

　　在这份由某商业银行内部系统下发的名为“关于海航系、万达系、复星系、融创系授信业务专项排查”的通知里，要求该商业银行总行营业部、金融事业部等对上述几家企业在银行授信业务方面的风险披露进行核查。这与6月末网传的关于银监会要求商业银行核查万达、复星等企业海外债务的通知不是同一份。

　　也就是说，继海航、复星、万达等5家之后，融创也被加入了风险排查的“豪华名单”。猫哥了解到，不但上述银行，其他一些金融机构也暂停了对融创的业务。

　　此外，评级公司标普近日宣布，将融创“B+”长期企业信用评级和“cnBB-”大中华区信用体系长期评级列入负面信用观察名单，并将这家房地产开发商未偿还优先无抵押债券“B”长期债项评级和“cnB+”大中华区信用体系长期评级同时列入负面信用观察名单。7月12日，惠誉也宣布下调融创的企业评级至BB-。

　　那么问题来了，融创的资金到底有没有风险？

　　此前，孙宏斌认为没有风险。在入股乐视之时，在他看来，150亿就是“小钱”，而在7月初孙宏斌632亿“买下”王健林核心资产时，孙宏斌也说融创账上还趴着900亿现金。

　　甚至就连昨天乐视的债权人、供应商在乐视股东大会外高声喊讨债时，孙宏斌也还是说：“资金不是问题！”

　　今天在接受网易地产的专访时，他再次表示资金“压力不大”。但在金融机构和市场看来，可能是有问题的。

　　02

　　融创到底有多少钱？

　　众所周知，房地产是个资本密集的行业，从一开始就需要金融的支持。

　　猫哥从公开资料中捋了一下，发现了一些有趣的东西：

　　猫哥计算了下，融创去年底总负债为2577.72亿元，净负债率从2015年底的75.9%上升至去年的121.5%，经过今年的继续买买买，融创的净负债率已经高达200%左右。

　　这就让市场看不懂融创要干嘛了，所以标普下调融创评级的理由是：融创延续了2016年以来的激进扩张步伐。按估算，包括此次收购万达商业资产在内，融创2017年以来用于收购土地、投资非核心业务(包括投资乐视系公司和链家)的支出已达1200亿元。而这些支出已经超过其2017年1至6月包括合营企业销售额在内一共1089亿元的合同销售额。

　　标普预计融创的经营性现金流将继续为负，因此它将依靠进一步举债来支持自己的扩张，并推高其杠杆水平。

　　你一个盖住宅的，投150亿去乐视干嘛呢？

　　今天上午发改委表态：将继续关注房地产等领域非理性对外投资。

　　上周六，中央金融工作会议通稿严厉的措辞，强调防范金融风险，市场避险情绪加重，任何风吹草动都会引发抛售。现在公司债发行暂缓、金融机构暂停合作、评级被降除了发债成本上升外，理论上，机构还有权提前收贷。看似，孙宏斌坐在了“火山口”上了。

　　但孙宏斌看上去似乎相当淡定，称融创地产“今年铁定（销售额）超过3000亿。”

　　03

　　为什么要做大规模？

　　随着孙宏斌取代王石成为地产界最大的红人，他的过往也被翻了出来。与“前老板”柳传志的过节，顺驰失败的往事也再次被提及。

　　其实，孙宏斌是过过去的失败都有记忆的人，当年顺驰的失败就让他记忆深刻。

　　了解孙宏斌的人应该知道顺驰模式（“地产戴尔”模式），这一模式的核心是利用很低的自有资金启动项目，迅速转入土地开发进程，然后以销售回款支撑后期建设与城建配套等，再用毛利作为新的自有资金启动新项目，如此循环，极速滚动。在运作上即为高价拿地，打折出售，加快运营效率，缩短开发周期，这一模式打破了房地产平均开发周期18个月的惯例，将其缩短到7个月。

　　这一模式，与万达搞商业地产的模式颇为类似，所以，熟悉这套玩法的孙宏斌真正看得懂万达模式，所以双方的合作“简单不矫情”。

　　但这一模式也有弊病，管理成本占总成本高达8%～9%，远高于2%～3%的行业平均水平，当时融创的净利润率仅有3%，远低于同期万科的15%。资金链过于紧张，一遇到宏观调控就会出大问题，所以，当2004年受到房地地产调控时，顺驰资金周转不过来，最终只好将顺驰的控股权低价转让给路劲。

　　这一结局，让孙宏斌看乐视时应该另有一番感受。

　　当然，上次失败的教训使得孙宏斌很重视现金流管理，据说融资的资金成本不能超过13%，毛利率的红线最低不能低于30%。业界看来，融创的一大优势是旗下楼盘的销售净利润率高，销售净利润率平均在25%左右，其中在北京的紫禁壹号院、使馆壹号院、望京金茂府、融创橄榄城更是在30%以上。

　　目前，孙宏斌最关心的事情，应该还不是乐视、被银行排查，而是规模。

　　为什么孙宏斌几次强调3000亿呢？

　　因为那是一个分水岭。

　　中国规模百亿以上房地产企业按销售额可分为五个梯队：

　　● 第一梯队：3000亿以上

　　● 第二梯队：1000-3000亿元

　　● 第三梯队：500-1000亿元

　　● 第四梯队：300-500亿元

　　● 第五梯队：100-300亿元

　　去年第一梯队是恒大、万科、碧桂园三家，3家房企占市场份额达10%。融创在第7位：

　　通过买下万达的资产和促销的话，融创今年冲3000亿就极有可能，挤进3000亿俱乐部成为“大玩家”。融创做的是高端住宅，不到恒大1/7的销售面积，总销售额却超过恒大的1/3。须知，去年为了冲规模，恒大是搞了打折促销。

　　眼下，虽然宏观调控严厉，但热点城市还是高总价、高地价、高溢价率，土地成本越来越高，正如孙宏斌在接受网易地产采访时所说：“这个行业最大的风险是土地贵，其他没风险。”

　　这句话其实有问题，因为土地贵，所以金融支持很重要，否则靠滚动融资，很难再拿地。

　　所以，规模越大，融资、并购能力就越强，就是金融机构的座上宾，尤其是在2017年下半年信贷环境偏紧的情况下，融资、并购能力越强，更能够应对下行的风险。事实上，整个地产行业的整合重组从2015年就开始，根据中国指数研究院数据显示，2016年年内仅300亿元以上百亿房企已完成及正在进行中的并购案例近100起，占行业并购数量的七成以上。

　　只有成为大玩家，才能度过这轮周期。

　　所以，为了拼规模，孙宏斌这次又拼了，下了大赌注。

　　04

　　而跟随孙宏斌下注的人不少。截至7月13日，通过沪港通及深港通的南下资金持有比例最大的前10支港股被排列了出来。根据资金所占已发行股份的百分比，融创中国是内地投资者持股比例最大的香港上市地产股。

　　从股价上看，即使经过今天的暴跌，融创的股价比起入股乐视时，也是涨幅惊人，从7块上下最高摸到17.6港元：

　　那么，这次，他是能超过万科报当年夙愿，还是会再次遭遇滑铁卢呢？

　　最后我们做个明天的预告：不走运的王健林遇到了爱爆料的金融机构！秋后算账，下一个是谁？，欢迎关注！