万科A（000002）2017年系列研报之四：私有化普洛斯，完善物流地产布局
（证券分析师：区瑞明、王越明）
事项：
公司2017年7月17日晚发布了关于参与私有化普洛斯的投资暨公司股票复牌公告。
评论：
万科领衔159亿新加坡元私有化普洛斯，或为亚洲最大私募股权并购
公告称，万科的间接全资附属公司万科地产（香港）及其联属公司，与厚朴、高瓴资本、SMG、中银投组成财团，共同参与在新加坡交易所上市的Global Logistic Properties Limited（股票代码：MC0，简称“普洛斯”、“GLP”）潜在的私有化.根据财团有关安排，收购要约方为Nesta Investment Holdings, L.P.间接全资拥有的特殊目的公司，GLP每股代价为3.38新加坡元，收购的总代价约159亿新加坡元。本次收购完成后，万科地产（香港）在Nesta Investment Holdings, L.P. 的出资将不超过34亿新加坡元（按2017年7月14日汇率折算为人民币168亿元），在Nesta Investment Holdings, L.P.中的有限合伙权益约21.4%。
普洛斯是全球领先的现代物流设施提供商，占据中国绝对领先地位，优质客户遍布全球
普洛斯是全球领先的现代物流设施和工业基础设施提供商，新加坡上市公司，第一大股东为新加坡政府投资公司 （GIC），截至2016年末，公司总资产231亿美元，净资产132亿美元。
公司业务遍及中国、日本、美国和巴西的117 个主要城市，拥有并管理价值410亿美元资产约 5492 万平方米的物流基础设施，形成了一个服务于4000余家客户的高效物流网络。
公司在中国处于绝对领先地位，项目分布于中国38个主要城市，252个园区，物业总建筑面积约2,870万平方米，市场份额超过第2到第10名的总和。同时，公司在日本、巴西的市场份额均排名第一，在美国排名第二。
公司凭借标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，不断提高供应链效率，收获了全球800家以上最具活力的制造商、零售商和第三方物流等优质客户。
收购普洛斯是万科城市配套服务商战略的重要举措
根据7月14日万科集团官网新闻，万科董事会主席、首席执行官郁亮称，此次交易如完成，将是万科城市配套服务商战略的重要举措，有助于万科在物流地产领域完善布局，进一步扩大影响力，为社会持续创造真实价值。同时，万科和普洛斯两家优秀企业的联盟建立，将有望在全球范围内打造全新的商业发展模式，通过发挥双方在各自专业领域形成的优势，未来可在地产、物流、商业消费以及资产管理等领域构建全方位服务体系，从而建立起围绕客户和城市的生态系统。
万科与普洛斯业务协同效应显著
万科与普洛斯如成功联姻，将产生强大的业务协同效应——①管理能力和资源有效协同：万科极强的开发建设经验及资源优势，能与普洛斯高效的物流仓储网络及卓越的管理能力将形成优势互补；②客户资源有效协同：万科2016年整合印力之后的商业平台聚集了丰富的客户资源，未来有机会将其导入物流仓储的客户群当中；普洛斯的客户以第三方物流公司、制造业企业、零售及电商企业等为主，也有机会与万科商业开展更多合作。
万科物流地产业务版图持续拓展
近年，万科在巩固核心业务的基础上，积极拓展业务版图，物流地产是重点发展业务之一。公司2014年开始了物流地产的业务规划，并于2015年成立专门的物流地产公司，近两年不断拓展在全国的物流网络，目前已在北京、上海、广州、杭州、武汉、成都等一线城市及核心二线城市布点。公司物流地产业务秉承“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品”的战略，持续稳健扩张，截至目前，公司物流地产累计已获取21个项目，规划建面约171万平方米。
万科上半年销售增长显著，行业地位卓越
2017年1-6月，累计公司实现销售面积1868.5万平方米，同比增长32.6%；销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；销售均价14834元/平方米，同比增长10%。参考房企公告及亿翰智库榜单，公司1-6月销售额排名第2，行业地位卓越。
万科扩张步伐稳中有进，高额并购广信房产资产包夯实龙头地位
2017年1-6月，公司累计拿地金额约874.76亿元，同比增长23.08%；拿地面积约1618.2万平方米，同比增长16.85%；拿地面积/销售面积为0.87，扩张步伐稳中有进。
此外，公司6月30日公告，子公司广州市万溪房地产有限公司通过现场公开拍卖成交广信房产资产包，成交价为人民币551亿元。本次交易标的的核心资产为位于广州市核心区域16宗可开发土地，该等土地的剩余权益可开发计容积率建筑面积约预计为211万平方米（以最终的规划为准），其中主要位于荔湾区、越秀区，周边基础设施及配套完善，地理位置优越。此次并购为公司增添大量优质土储，彰显龙头资金实力，也进一步夯实了公司的行业龙头地位，利于行业集中度加速提升。
大手笔完善物流地产布局，再次领跑行业，维持“买入”评级
此前公司与深铁集团联合，利于公司推进“轨道+物业”模式，此次再次联姻普洛斯，大手笔布局物流地产，有助于万科在物流地产领域完善布局，再次领跑行业，进一步推进了万科城市配套服务商战略，我们看好公司作为中国房地产龙头的发展潜力，预计2017/2018年的EPS为2.25/2.52元，对应PE为10.9/9.7X，维持“买入”评级。
