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■ 文｜张伟伦，香港财华社资深财经记者。
香港人买房欲望太强，强到要彻夜不眠连夜排长龙等待进售楼处。开发商的“饥饿营销”，让买家花大量时间守在售楼处外苦苦等待，形成销售火爆的效果。事实上，买家已沦为开发商的宣传工具。
其实开发商此等把戏已玩了多年，把戏虽旧，却依然“行之有效”。还记得2008年长实地产开售位于将军澳日出康城第一期“首都”的盛况，长实一晚就将“首都”超过2000个未竣工的商品房出售，创下新盘销售神话。开发商的通宵销售虽让买家非常疲累，但买家并无离开之意，更务求尽快选中单位。买家这种心态应如何解释？是香港人对买房的痴情吗？不得而知。
政府及金管局近年来不停推出调控楼市的措施，包括对物业买卖开征的三项印花税等，不停要求银行收紧对客户的物业按揭贷款要求，为何香港新楼盘销售仍如此火爆？为何买家买楼的热情更是只涨不消？笔者认为，一方面“买涨不买跌”的观念在作祟，另一方面就是利息仍在低位徘徊，开发商在户型设计上作出调整，并与透过旗下财务公司为买家提供较高成数按揭有关。
2008年，美国雷曼兄弟破产引发金融危机席卷全球，联储局为免金融体系倒台，推出量化宽松措施为市场注入巨量资金，资金除了流入银行体系外，部分资金流入股市﹑债市及楼市，导致全球资产价格大幅攀升。2008年12月，反映香港楼价走势的中原CCL指数56.78，而上周五公布的CCL则为157.28，即在过去不足9年的时间，香港楼价累计升幅达1.769倍。但是CCL是否可以反映房价真实情况呢？有待商榷。
纵使CCL已15周创下新高，说明房价处于上升态势，但过去9年，个别楼盘的房价升幅肯定不止1.8倍。作为指标蓝筹屋苑，2008年太古城鄱阳阁中层B室，呎价4200元左右，今日鄱阳阁低层B室单位的建筑呎价为1.29万元，实用呎价更达到1.5万元。太古城是特色单位，呎价超过2万元实在不足为奇。
作为一个负责任的政府，为避免楼市出现泡沫，自然会推出控制楼市的调控措施。早在2009年时金管局已推出首轮逆周期措施，对2000万元以上的物业按揭比率降至7成，其后金管局不时出招，至今已合共推出8轮逆周期措施。透过调整银行向客户提供按揭的条款，既可以收到了加强银行控制风险之效，亦可以间接影响楼价走势。除了金管局出招外，政府从2010年11月起，透过加入物业买卖的特别印花税等安排，期望增加炒家入市成本以压抑楼价。
遗憾的是楼价在过去多年不断攀升，政府及金管局的招数仍无法抵抗利率低位徘徊，银行不愿提高按揭贷款利率，所以买家仍可以利用低息入市的现实情况。银行减少按揭成数，买家可向家人寻求帮助，同时发展商旗下的财务公司愿为买家提供高成数按揭。在呎价持续攀升时，发展商将单位面积缩小，务求让大部份买家可以负担得起，同时给予买家税务回赠等优惠，一定程度上减轻了买家受印花税措施带来的负面压力。
新盘销情火爆已成常态，买家想要入市，就要甘心付出时间去排队。昔日买家们为获得买入新鸿基地产(00016-HK)在九龙站项目天玺的机会，要在九龙站内商场排队数时也在所不惜。大家要知道天玺单位售价逾千万元以上，有资格买入天玺者，身家肯定逾以千万。所以今日长实地产(01113-HK)在荃湾西铁站项目的海之恋开售，收票1.45万张，较今日可售单位超额28倍的气势下，足以包围红磡车站的买家人龙，已是一个非常收敛的情况。
除了向买家们说一声辛苦了，加油啊，还能说什么呢？
■ 编辑｜徐冰莹，财华社财经编辑。
