最近，居住在上海的王洋(化名)有了很大的中产焦虑感。

　　作为上海本地人，他的“原始积累”比起很多外地人都要来得早，在他大学时期，家里人已经为他添置了房子，而他自己也在同一小区买了一套房，眼看着两套原价才100万元(人民币，下同)的房子都涨到了800万元，他心里有些忐忑。

　　不过，最近他对香港房地产市场产生了浓厚的兴趣，在联系好香港的地产经纪人后，他开始了看房之旅。在香港走了一圈以后，王洋直呼“太便宜了”!例如，近日李嘉诚旗下的长实地产(01113.HK)推出新楼“海之恋”第三期，打完折后，每平方英尺价格为12474港元~18256港元(约为每平方米12万~17.7万元人民币)。

　　在王洋看来，香港的新盘价格才每平方米12万元，而自己已经有十年楼龄的房子也能卖到8万元，中间的差别已经不远。加上香港的楼盘租金几乎可以完全支付贷款，无论怎么计算，他都觉得相当划算。这一次，他决定出手试一试运气，哪怕要多支付30%的税率。

　　像王洋一样，对于香港房地产市场感兴趣的人不在少数，还有不少人已经拿出“真金白银”来支持香港房地产市场。根据香港特区政府税务局数据，2016年至2017财年，共有2709宗需要非香港居民缴纳买家印花税的情况，同比上升了23.6%，而金额也同比增加了48.4%，至71.4亿港元。

　　地王频现的香港市场

　　2017年注定是香港地产界的“大时代”。在今年2月，龙光地产及合景泰富联合拍得了香港鸭脷洲利南道一块住宅地皮，作价168亿港元，折合每平方英尺楼面地价2.33万港元，已是香港“地王”;而在5月16日，经历一轮激烈竞价，香港本地地产开发商恒基地产(00012.HK)以232.8亿港元的价格投下位于中环的美利道商业用地，这块香港特区史上最贵地皮，将鸭脷洲“地王”远远甩在身后。

　　该地皮原本是多层公众停车场，在1973年落成启用，今年5月1日终止运营，面积大约3.1万平方英尺，最低及最高可建楼面面积分别为27.9万及46.5万平方英尺，折合每平方英尺地价约5万港元，是香港最高的成交楼面价，预计可建40多层高的甲级商厦。

　　根据卖地条款，中标发展商需要负责兴建公众停车场，相关面积会纳入项目总楼面内，还需要负责兴建行人过路设施、拆卸现有建筑物以及进行环境评估等，所以建筑成本会比较高，而且项目落成后，禁止拆售。

　　恒基地产副主席李家诚称，会把这一项目打造成继香港中环国际金融中心后，又一标志性的商厦，预计项目约2022年建成，总投资额超过260亿港元。

　　地皮价值232.8亿港元，加上260亿港元的投资额——这意味着这一项目的总投资额已经达到492.8亿港元。而早前盛传的李嘉诚欲出售旗下同样位于中环的甲级写字楼“中环中心”，当时传说中的销售价格是357亿港元，与新的地王相比，显得非常“白菜价”。

　　不过，中环中心目前尚未出售，长实地产执行董事赵国雄称，一直都有收到查询及买家出价，如果到了心理价位，就会考虑卖出，不过暂时收到的价格还没有反映出“地王”的因素。

　　香港金管局出招“限贷”

　　在新“地王”诞生后，香港特区的监管机构也没有闲着。5月19日，香港金融管理局(下称“金管局”)突然宣布了新的收紧按揭的措施抑制香港楼市，总共三招，引起市场一片哗然。

　　根据金管局的文件，首先，银行新批出的按揭贷款风险权重下限，从15%提高至25%，意味着收紧银行批出新的按揭贷款的额度。第二，涉及多过一个按揭贷款的借款人，月供与收入比率的上限下调一成、按揭成数上限下调一成。如果已有一套房但尚未还清贷款的人，购入第二套物业的总价大于或等于1000万港元时，首付必须六成。最后，则是限制主要收入来自香港以外地区的借款人，月供与收入比率上限下调一成。

　　金管局规定，以上三项逆周期措施即时生效。

　　而这已经是从2010年以来，金管局第8次收紧按揭政策。金管局总裁陈德霖明确表示，新措施主要是针对已经贷款又申请新贷款的人，以及不是香港本地人的贷款人。

　　陈德霖称，新的逆周期监管措施是为了加强银行按揭业务的风险管理，即便美国利率已经开始恢复正常化，由于香港银行按揭贷款市场竞争激烈，香港的实际按揭利率不升反跌，还有银行提供有吸引力的现金回赠，这些都增加了楼市过热的风险，也会削弱银行在周期逆转时的抗震能力。

　　与此同时，香港房地产市场过热的风险近期持续上升。特区政府差饷物业估价署的最新数据显示，2017年3月私人住宅价格指数已经超越2015年9月的高位。住宅成交量由2017年1月的3300多宗，回升超过一倍至4月的大约7000宗。

　　美联物业住宅部行政总裁布少明告诉第一财经记者，此次金管局颁布的新措施以针对风险较高的按揭贷款为主，将令个别实力稍逊的买家未能入市。但由于市场对物业需求殷切，加上本港充斥资金，新措施料对楼市影响较轻微。

　　莱坊董事兼中华研究部主管林浩文认为，金管局推出的新招只苦了中产，令房子转手更少。目前香港的境外住宅买家以内地买家为主，针对涉及多项按揭以及主要收入来自外地的借款人的措施，对实力雄厚的投资者而言问题不大，只增加投资成本及减少回报率。

　　此外，多名香港业内人士认为，新措施推出将令二手住宅成交量下跌。香港置业(地产代理)有限公司行政总裁李志成认为，二手市场的买家需要担保人协助，短期内成交量有机会跌近一成。

　　莱坊董事兼大中华区研究及咨询部主管纪言迅称，二手市场的停滞，使得买家全部涌入一手市场，估计短期内楼价下调的压力不大;另一方面，即便海外买家暂时却步，但香港经济的发展和股市的昌旺造就了一定的财富积累，所以购买力是很可观的，香港特区政府也只能通过“加辣”来抑制楼价。

　　林浩文则预计，今年一手楼会持续热卖，以现时楼市情况，估计今年楼市会上升5%至8%。

　　“限贷”无法解决根本问题

　　金管局短期内已屡次出手。就在5月12日，就地产发展商连番高价买地，并以高杠杆为地皮融资，金管局收紧本地银行对发展商融资贷款比率的上限，并且要求银行对提供高成数按揭发展商的信用风险承担预留更多资本，以防地价不断推高。

　　今年4月，香港特区政府制定了新规打击“一约多伙”现象：任何买家以一份合约购买多于一个住宅物业单位，需缴纳15%的印花税。

　　实际上，在5月19日新规之前，金管局自2010年开始已有7次大动作，但收效却并不是特别明显。

　　以2013年为例，金管局引入银行新批按揭贷款的风险权重下限。当时很多银行的按揭风险权重普遍只有6%至7%，主要因为按揭贷款极少出现拖欠情况，是较为安全的业务。但在金管局出招后，确实让香港的几家大银行因此加息0.25厘，但由于后来不少小型银行都不愿意加息，于是几个月以后，按揭贷款利息又回到未加之前的水平。

　　2010年至今，香港的楼价更是只涨不跌。根据中原地产数据，中原城市领先指数在2010年5月只有79.2，但到了2017年5月已经飙升到了156.44。短短7年时间，很多房子几近翻倍。

　　“在香港，不买房子就是傻子。”一名不愿意透露姓名的业内人士告诉第一财经记者。

　　上述业内人士分析称，香港特区政府希望可以控制楼价上涨，但却不能在供应上有所作为，现在香港房地产市场最大的问题是，未来会面临严重的供应短缺，所以楼价不会跌。另一方面，随着北上广深楼价步步逼近香港房价，很多内地“金主”发现，其实香港的房子比想象中便宜，即便有重税的情况下，还是一个很有吸引力的市场。

　　像王洋这样，只需要卖掉内地的一套房子，就可以全款在香港买一套不错的公寓，每月租金绝对不低于2万港元，这对于王洋来说，是一个很稳定很不错的收益，因为在上海，一套总价800万的房子月租金可能只有5000元。

　　王洋这样的普通中产还算后知后觉。根据莱坊2017年推出的城市财富指数，富豪们喜爱的城市除了伦敦和纽约之外，香港排在第三。除了房价以外，香港还有各方面的便利和环境的吸引力，长远来说，境外买家还是希望在香港投资置业的。

　　纪言迅表示，香港特区政府对政策的“加辣”，主要针对的都是需求方面，但对未来供应，尤其是四五年以后的供应仍然面临诸多挑战。如果供应问题无法解决，市场仍然对楼价升幅有所憧憬。

　　纪言迅认为，市场供应短缺如果长期不能解决，就无法让行业走向健康，光靠香港特区政府的干预，对市场来说，是一个不健康的举动，因为如果依赖政策调控，很多市场因素不可预测，让市场变得更加混乱。

　　(实习记者黄承婧对本文亦有贡献)