这个5.20那些计划结婚置业的香港情侣们可能又要发愁了，周末香港金管局再推出三招调控楼市，买房的门槛又双叒变高了。
去年11月推出辣招后，当时地产股集体大幅跳水。不过香港房价没消停多久就又开始连连新高了，政府接连出招，金管局也多次收紧房贷比例，这次再“加辣”，虽然香港地产股表现变为温和，但是把此次“加辣”政策放在整个调控周期中，或许才能看清对香港房地产市场影响。
? 一、高烧不断
香港，被誉为东方之珠，亚洲四小龙之一，弹丸之地却人口众多。土地稀少，又是世界金融中心之一，奇货可居，看似“硬需求”支撑着香港房价节节高升。
香港房地产市场本身就长期处于供不应求的状态。截至2016年上半年，香港人口总数为734.7万人。然而，香港由于较小的土地面积、复杂的地势、严苛的规划法案，造成香港的房屋供给持续偏低。
根据香港政府差饷物业估价署的统计数字，长远房屋策略中未来十年的总房屋供应目标维持在460,000个单位，2017-18年度，计划提供足以兴建18,000个私人住宅单位的目标维持不变。而截至2015年底，香港私人住宅存量约115万套，约平均7人住在一套房屋里，香港的人均居住面积之小可见一斑，千尺豪宅也只是约90平米。
此外，香港作为世界金融中心之一，自由法制的环境吸引世界各地的公司和人口落地香港。可以说，对香港的房地产的需求遍布全世界，就像国内一线城市的需求来自全国各地。股市开通沪深港互联互通，北水就一直南下，房地产也明显出现“北水南下”现象，且不止是房屋市场，还包括了土地市场。
根据中原地产的研究数据显示，2012年达到最高顶峰后，2016年至今都维持在20%左右的比例上。而根据官方数据显示，2016年9月香港楼市非本地买家交易共有250 宗，达到14个月以来的最高值，其中内地买家占比达到31%。
在土地市场中资拿地显著上升，据高力国际数据显示，2016年初至今年第一季度，内地发展商在香港市场竞标获得10幅土地，总耗资588.9亿港元，占同期香港整体土地招标成交金额的57.7%。其中，今年第一季度更是势不可挡，香港政府招标出售的三幅土地均被内地开发商收入囊中，金额达致361亿元。2016年中资企业入标比例为65%，中标的比例为26%。
下图中的中资入标比例逐年上涨，2016年已经超过六成的项目有中资企业进行投标。
在本地和非本地合力推动下，香港房地产市场连连新高，高烧难退。自1997年亚洲金融危机沉寂多年后，在2003年开始持续走高，近十年涨幅超过200%。
? 二、调控泼冷水
伴随着香港房价不断走高，香港也是不断给房价泼冷水降温，下表是过去几年香港部分主要的调控措施，一些措施是针对香港之外的炒家，但是收效甚微，房价依然高烧。
可以看到，香港此前就有收紧按揭口子，但是上有政策，下有对策，一些香港地产商在推出新盘时，通过旗下的财务公司为购房者提供房贷，绕开金管局规定和监管，让不够门槛的客户也能上车买房。
根据房地产中介机构中原按揭数据显示，在新盘房贷市场中，财务公司的占比持续上升。按数量来看，占比由去年的8.7%，大幅增加至今年的15.5%，金额占比则从11.6%，增加至16.4%。而开发商财务公司的钱也很大部分是来自银行信贷，最后风险还是由银行来兜，金管局这次再加辣给楼市浇冷水之外，也是考虑到降低银行按揭风险。
其中的第一项措施：采用内评法计算资本充足比率的银行机构，从今日起批出的新造住宅按揭的风险权重下限，须由15%调高至25%。提高银行的风险权重，增加银行的抗震能力。
如果说大招的话还是得属2016年11月增加从价印花税。对于外来的买家来说，2016年11月之后假设内地居民在港购置1000万的房屋，交易税就要300万，如果半年内出售，还要缴纳200万超额印花税。根据中原地产数据增加印花税后，一手房和二手房的成交量迅速走低，降至冰点，但是不久后交易量又逐渐恢复。
香港没有限售、限购等手段，无论是收紧按揭口子还是加税，理论上都是增加交易成本。交易成本的增加只是打击需求，并没有消灭需求，而是通过消灭流动性来达到降温的目标。
掐住流动性就是掐住房价的咽喉吗？从过去加税的经验看，在其他条件不变的情况下，最终只是导致交易清淡，就跟2016年11月时一样，但是房屋和土地的价值仍在。
? 三、周期之殇
那这次“加辣”是不是就如外界说的力度温和？我们更多的是要从 “加辣”中看到香港监管当局的决心。
可以想象到未来香港房价不外乎两个结果：
一是交易量下降，房价横盘或回调；
二是房价继续上涨。
纵观这几年调控力度越来越大，未来大概率就会通过加大供应量、再放大招的可能性，所以说不论什么结果，最后都是打地鼠游戏，冒出头就打。
实际上，从香港的租金回报情况看，香港的房价一路高歌，但是租金却保持平稳，甚至在2015年持续下降，而与全球主要城市的租金回报率横向对比，香港约2%的回报率垫底，资金投资香港房屋更多是希望通过房价上涨赚取差价，而加辣增加了兑现利润的难度，也增加了能否赚到差价的风险。
值得注意的是，素来有春江水暖鸭先知的外资投行都纷纷发表看空香港房价的报告，其中花旗看空程度最大。
1、花旗分析师Ken Yeung等人在20日报告中表示，香港金管局周五宣布的三项地产调控新政将足以冻结住宅市场。随着下半年住宅市场进入淡季，加之新房可售资源充足，预计新政将标志着香港房价见顶。维持香港房价2017年跌15%的预期，这意味着自现在起到年底，房价或跌20%左右。
2、野村国际4月27日发表最新报告指出，虽然今年房价料升8%，但并于今年上半年见顶。
3、摩根士丹利4月19日发表研究报告指出香港香港房价将面对持续数年下跌，今年开始将下跌5%。
万法皆空，唯有周期。或许我们可能错过很多或大或小的波动，但是大道至简，对我们来说至关重要的或许是要先搞清楚大周期下的方向。
当美联储进入加息周期后就意味着全球的经济周期已经转向，在低利率时期，可以用很低的资金成本加杠杆把资产的价格翘上去，即使是加税或者增加按揭成本。
但是低成本的资金足够推升资产价格上涨，赚取的差价仍能保持获利，现在大的周期已经转向，资金成本上升将掣肘后续房价上涨，此时再消灭掉流动性，至少流动性溢价就已经被砍掉，没有限售限购自有交易的市场下，如果卖盘增多，所谓的“硬需求”可能就会随着房价下跌变成“软需求”，供需周期也就随着全球经济周期转变。
? 小结
纵观香港房地产调控周期，此次加辣延续了去年加税的大招，反映出不断加严的调控节奏，未来大概率会增加供给，继续放大招。
横向看香港租金回报率在全球主要城市中处于垫底的位置，并不算是最佳的房地产投资选择城市。
大道至简，对于香港房地产威胁还是全球货币周期的转变，6月美联储加息已经是大概率事件，联系汇率制度下的香港也会跟随加息。
【作者简介】
三个火枪手 | 格隆汇·专栏作者
私募行研，专注地产，金融
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