来源：楚天金报 记者：饶纯武 记者：李光正

图为：如今的中央大街显得很冷清

图为：业主看着闲置的商铺十分着急

 

在武汉市江夏区东部，有一条与哈尔滨市最繁华商业街——中央大街同名的商业街，这是武汉市公交置业有限责任公司（以下简称“公交置业”）在江夏区开发的商业地产项目。三年前，该项目在进行商铺销售时，宣称业主购买这里商铺后，就可将商铺委托给武汉市广达缘商业经营管理有限公司（以下简称“广达缘”）经营，三年收益回报率会达到21%。虽然该项目商铺的价格比同地段的商铺差不多贵一倍，但如此高的收益回报，依旧吸引了许多投资客前来购买。

 

在三年时间里，广达缘为投资客们带来了21%的收益回报，投资客们也都在憧憬着这条中央大街能走向繁荣。不过三年租约期满后，投资客们才发现自己的商铺竟然空空荡荡，接下来面临无人接手的尴尬境地。此前投资客们心目中稳赚不赔的旺铺，如今已然变成了烫手山芋。

 

 

 

6月20日，记者前往江夏区中央大街。从武昌黄鹂路出发，开车走二环线、文化大道抵达中央大街，大约40分钟车程。站在江夏大道，东侧就是中央大街，气派的两栋商业大楼，大理石铺就的广场，让人眼前一亮。按照普通投资者的眼光来看，这里应该是一个潜力商业地产楼盘——两栋临街楼房、总体量3.3万平米的商业体紧邻江夏大道，步行5分钟就有一所高校，地理位置十分优越。而据记者了解，开发商当初的目标就是将它打造为江夏的“江汉路”。

 

然而，就是这样的一个地理位置优越的商业地产项目，却面临无人问津的局面。记者在现场看到，这里一层临街的二三十个商铺，就有三分之一没开业。据了解，自开发商交房3年来，200多名业主们购买的300多个商铺，大多数没有租出去。而开发商自持的1万余平米物业，如今已有家电商场、电影院、西餐厅、KTV等营业。

 

虽然现状让许多业主担忧，但不可否认的是，业主们在这3年里还是尝到了甜头。回想起2011年初购买商铺时的情景，业主周亮（化名）还是历历在目。当年，家住武昌的周亮，拿着拆迁款决定做点投资。刚好江夏中央大街项目开盘，周亮就慕名前往。

 

周亮表示，当时他看中了这里的位置，而更打动他的是收益。据介绍，当时中央大街四层楼的商铺，销售单价每平米从6000元至22000元不等。周亮在中央大街2号楼的一层购买了两个商铺，合计79平米，总价140多万元。周亮相信自己的眼光并交了首付款，同时授权“广达缘”全权代理该商铺的出租、经营、管理事宜，正式的商业经营管理期为2011年5月1日至2014年4月30日。

 

和其他业主一样，周亮在这3年时间里，每个季度都会收到“基本生活保障金”（业主们通俗地称之为“租金”）。这笔收益按3个标准发放，第一年度为购房款的6%，后两个年度分别为7%和8%，总计21%。三年来，周亮的收益超过了30万元。

 

和周亮一样，业主万小姐在这三年时间里也获得了不菲的收益，不过她现在有些后悔。她表示，当时在购买中央大街商铺的同时，一路之隔的另一家商业楼盘的商铺价格要便宜近一半，而且层高有5.6米，“如果当时买那边的就好了，如今月租金每平米至少50元”。万小姐说，当年她正在犹豫时，销售人员称“中央大街将统一对外招商，采用香港的管理模式，商业价值远超单个门面”，万小姐才动心。

 

 

 

记者从江夏中央大街2号楼的商场入口走进去，看到内部一片昏暗，一楼的一块指示牌上标有“化妆品、时尚女装、奶茶店”等，另一块指示牌上则有“皮具、品牌内衣”等字样。通往二楼的自动扶梯已经停摆，扶梯口的指示牌上标有“潮流服饰、儿童乐园、舞蹈培训”等字样。商场的一楼和二楼空无一人，每间商铺均由崭新的铁栅栏锁着。周亮等多名业主称，这些铁栅栏部分是最近才安装的，这意味着此前这些商铺连装修都没完成。

 

在两栋商业楼盘背后，是一个高档住宅小区，两者之间有一条大理石铺就的步行街。街另一侧的商铺中，仅有棋牌室、彩票店开着门，其余的副食店、甜品店、食疗中心等，均贴有招租、转让等广告。上午11时，这条街几乎见不到人影。

 

6月26日，记者来到位于汉口建设大道旁的公交置业，一名负责人安排广达缘的经理何强接受了采访。何强称，广达缘是公交置业下属的子公司，后者通过招拍挂程序拿到江夏的地块后，开发了中央大街及其后方住宅项目。

 

谈到计划中的“步行街”，何强坦言，市场是残酷的，想做的不一定做得起来。他强调，此前与业主们是“联合经营”，他们为此支付给业主们3年的收益，公司亏了4000万元。同时，他还表示，并不是所有已售商铺均闲置，部分商铺此前还是有商户承租，但由于他们抗风险能力差，往往仅过了几个月的承租期就关门走人。

 

针对业主们质疑的“开发商持有的物业均已出租”，何强承认，开发商自持的1万多平米物业确已出租，但其月租金仅为每平米16元至18元。“每平米月租金16元，这种价格连住宅都难租到。”周亮等众多业主对这种租金无法接受，他们理想的月租金每平米起码在50元以上。对此，何强表示，由于此前与业主们的合约已到期，现在商铺的经营权属于业主们，他们没有权利也没有义务再去经营这些商铺。

 

 

 

对于广达缘的说法，中央大街的一些业主认为，开发商和商业经营管理公司，有联手给买房人“下套”之嫌，是变相的“购房包租”，让投资客承受巨大风险。根据建设部第88号令《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

 

对此，何强表示，目前武汉市商铺返租销售的情况很多，许多开发商打出“包租”、“返租”的广告，应该有违规的嫌疑。不过在中央大街项目中，始终未跟业主说过“返租”，而是给予业主们收益，包括与业主们签“委托经营”合同，也是“联合经营”的意思。何强认为它只是众多商铺销售模式中的一种，对中央大街商铺的销售情况起到了一定的促进作用。

 

 

 

对于一些开发商采取变相包租销售商铺的现象，中国指数研究院 (华中)市场研究总监李国政表示，2011年初，武汉出台限购令，很多开发商、投资客把注意力转向商铺。开发商为了出售商铺，会想尽一切办法，投资客就要注意开发商变相搞“返租”。

 

李国政表示，虽然“返租”能在购买商铺后的前几年带来回报，但实际上开发商早在出售商铺的时候就提高了价格，所谓“羊毛出在羊身上”。开发商之所以这样，有一部分侥幸心理，指望三五年后这一区域商业能够发展到一个新高度，这样大家都能受益，但实际操作中存在诸多风险。“所以，投资客在开发商对商铺前景的宣传面前，不要被美好憧憬冲昏头脑，而应该冷静、理智地分析，商业体的主题定位是否明确，与周边环境、商业氛围是否合拍，都是要考虑的因素。投资客在与开发商、委托经营公司签合同时，一定要注意潜在风险，对那种承诺短期内高收益、后续收益无保障的，更要小心。”李国政说。