经历了难买到房的半年，接下来怎样买房，以及近期值得关注楼盘
经历了难买到房的半年，接下来买房仍不会轻松，以及近期值得关注楼盘
经历了难买到房的半年，接下来楼市行情分析，以及近期值得关注楼盘
长江日报融媒体5月17日讯( 马振华)虽然房子难买，但是确实还是有不少购房者买到了。这一周来，不断有粉丝告诉马哥，就是凭自己摇号，买到了汇悦天地、盛世江城，即便像盛世江城捆绑了精装修，价格都在15000以内。
在当前供不应求的形势下，三环内能买到这个价格、离地铁不太远的房子，马哥也有了些许安慰，那天深夜，马哥在朋友圈里小小感叹了下，没有想到有几百人点赞。我想，预期说，大家在给马哥点赞，更多的应该是在鼓励自己：再难也不要放弃，再多的猫腻也阻挡不了你买房的步伐。
到了5月中旬，随着各片区主要刚需盘都经历了一轮开盘后，今年上半年的形势差不多就这样了：“限购限贷”把投机需求挡在了门外，但是刚需、改善等自主需求仍然旺盛，三环内仍处于供不应求状况，特别是单价15000以内的房子，因为相对便宜，开盘摇号的人多，比较难买。在价格方面，“限价”政策之下，毛坯备案价格被严格控制，新开盘楼盘价格基本与片区均价差不多，N次开盘楼盘的价格与上一次开盘差不多。在这样情况下，开发商纷纷上马精装修，试图由此溢价。结果上周，我市又出台了限制精装修价格政策。
接下来，今年的武汉楼市将进入下半场，会有什么变化吗?哪些楼盘值得重点关注?今天马哥就和大家来说说。
接下来的楼市，调控保持高压是必须的，信贷持续收紧是肯定的，三环内房子难买是照旧的
一.调控高压下，怎样做到及时有效施策，是房管部门要进一步做的
上周，市房管局出台政策，限制各个价格阶段的精装修价格。这周，省住建厅宣布展开专项整治，严查茶水费、电商费。可以说，在调控大政策持续高压下，政府部门在根据购房者反映的问题，不断地管理、规范市场。
这就是这轮调控和上一轮调控很不一样的地方，上一轮调控，是自上而下“一刀切”的调控。这轮调控主要特点是因地制宜，因时施策。也就是说，是根据楼市状况，实时进行动态调整。所以大家会发现，楼市政策经常会变，不大好把握。确实是这样，具体的政策在不断调整，调来调去，其实都在大的方针下进行的：调控的高压态势不会变，限购限贷限价的政策不会松。
当然，在这种高压下，开发商趋利的本性会让他们不断使招谋取利益更大化，比如限备案价后，开发商就纷纷上精装修溢价。现在限制精装修价格后，开发商会不会又使出新招?不是没有可能的，这就给房管部门提出了更高要求：针对开发商层出不穷的打擦边球的新现象，要及时研判、预估形势，果断出台相应政策，该约谈的约谈，该规范的规范，该查处的查处，避免让一些购房者意见很大的现象呈汹涌之势。
二.潜藏的信息要注意，信贷政策持续收紧，会不会对楼市产生影响
这半年来，大家关注的热点就是能不能买到房，开发商捆绑了多少钱的精装修，茶水费要多少了，其实忽略了很重要的一个信息：信贷政策。
去年二三月份，马哥为什么号召大家赶快买房?是因为前年下半年，货币、信贷政策持续宽松，市场上的钞票越来越多，而购房门槛越来越低，大量的钱肯定会涌入楼市，推动房价上涨。到了去年10月份，楼市进入调控期后，事实上，货币、信贷政策进入了新的周期：在不断收紧。
为此，马哥还特意咨询了银行、金融等行业的粉丝，确实是这样的，银行从控制信贷风险的角度，在不断收缩信贷政策。很多刚需族又要郁闷了，现在买房本来就很难，还不断提高购房信贷门槛，叫我们怎么办?
确实，大家要做好心理准备，比如可能你的优惠利率没有了，购房利息要高些，但是不能这样单一地认为是给你增添了更多买房负担。信贷政策收紧，会把一些投资购房者进一步挡在购房门槛外，与你抢房的人会少了些。与此同时，开发商回款速度变慢、融资成本提高，那自然就不能捂盘了，会加速出货，你买房会不会更容易些呢?
当然，目前信贷收紧只是有个端倪，并没有大规模地、全面的、力度很大的执行，但是这个收紧的趋势大家应该看得到，对楼市会产生什么影响，要看执行力度情况才能看得出来。
三.在政策没有大变的情况下，三环内万元房依然会紧俏
其实现在广大自主型需求，已经不大关心楼市走势了，大家就只关心一个事：接下来，我到底能不能买到房。
抱歉，关于这，马哥这里没有太多的好消息。如果政策没有太大变化，保持目前楼市供需关系的话，非常遗憾地告诉你，三环内供不应求的局面今年不会有改变的可能，特别是大家还买得起的万元盘，不摇号是不可能的，一摇号就中的希望是很小的。
为什么?因为武汉市场是个刚需市场，也就是说自住需求特别大，所以尽管限购，但是有购房资格人的是很多的，需求量比较旺盛。供应量方面，武汉是已经连续多年保持全国成交量前列，三环内房子卖出了很多，剩下的房子，面对这么多需求肯定供不应求的。特别是万元价格的楼盘，是刚需集中购房目标，你说怎么不紧俏?
看看现在二环至三环间：后湖没有几个盘，四新拆迁带来的购房需求特别大，白沙洲是武昌唯一的刚需购房地，光谷东要买房的年轻人太多了。怎么破?没有办法破。今年新增的土地供应量，多数来不及今年就盖出来卖，所以今年接下来买房，大家只能做好摇不到号的心理准备，不断参加摇号。摇不上，不是你人品有问题;摇得上，说明你很幸运。
“限价限装”后，开盘定价已很好估，开发商一些牛皮就要露馅了，别被销售员报的高价吓得不敢认筹
一.开盘价多少，不要听销售员瞎忽悠，你现在也能估个八九不离十
判断楼市行情，真的是越来越难的事。上上周，还有开发商叫嚣捆绑几千的精装修，上周“限装”政策后，立刻被打回了原型。比如三环边的刚开盘的盛世江城，上上周准备捆绑3000的装修，结果前几天开盘装修改成了2500.
与“限装”前，开发商在精装修价格上任性定价，导致开盘价格无法预测不一样，现在其实各个楼盘的开盘价格很好预测了：毛坯备案价被限制了，大概就是片区同等水平楼盘平均价格;精装修价格也被限制了，各个价位的房子都定了精装上限价格。
在这样的情况下，我想，现在开发商已经没有什么牛皮可吹了。举个例子吧，万科金域时代，去年售楼员说法是准备开26000，今年行情好，又说准备开30000多，让很多本来很中意他家的购房者心里打起了鼓，非常纠结买不买。现在“限装”后，其实很明显了，他家毛坯备案价看能不能突破25000。高于25000，捆绑4000的精装修，那就单价在30000左右开盘;低于25000，那只能捆绑3500装修，单价封顶价就只能28500。就目前该楼盘周边价格来看，马哥个人认为，他家毛坯备案价不应该超过25000。
由此类推，其实每个楼盘，大家都能估算出来大概开盘价，比如后湖，毛坯备案价一般就是14000、15000，允许捆绑的装修为2500;四新，毛坯备案为12000左右，装修顶多也就只能2500。所以有口口声声以后开盘要卖17000的四新楼盘，大体就是吹牛的。
由此，马哥给大家的建议是，一般开盘前，售楼员都会漫天开价，拉高你对价格的预期值，问题是，现在的价格，是开发商能定的了的吗?是他想卖多少就卖多少的吗?建议你按照上述计算办法，简单估算个价格出来，觉得自己能承受，就正常认筹，不要被销售员撩拨得一惊一乍，甚至有的都不敢认筹了。现在开盘前一房一价，都会在市房管局网站公布，那时候才是你决定是否买的时候。不要价格公布了，发现并没有销售员说的那样吓人，而你没有认筹没有摇号资格，错失机会。真的，之前已经发生了多起这样的情况了。
二.“限装”后，精装修的问题仍不少，需要房管部门研究，大家也要坚决投诉
“限装”政策出台后，其实购房者还是有很多意见，需要房管部门进一步研究。反馈到马哥这，重点有这几方面：
1东西湖有楼盘毛坯1万以下，按照“限装”规定，精装修只能是2000，而这个楼盘现在仍对外说准备开盘捆绑4500，因为“限装”没有正式的红头文件。还有汉口三环外的楼盘，也是这样，要捆绑3000装修，也说“限装”是政府指导价。
2 现在开发商捆绑精装修，都是按照建筑面积来算的，现在公摊一般都是20%，比如105平方米的建筑面积，事实上套内需要装修的面积就是90多，而开发商却收的105平方米的装修费，事实上变相大幅提高了精装修费用，突破了精装修限价。
3 “限装”政策，在防止开发商在精装修方面漫天要价做出了明确限制，对于购房者来说，其实更希望看到能给购房者精装修自由选择权。现在很多楼盘只卖精装修房源，你想买他家房子，只能买精装修。你想买毛坯房，对不起，没有，要么买精装修房，要么你就别买。
马哥知道，房管部门很多人都会看本文，因此建议你们研究：如何确保“限装”政策落到实处，防止开发商阳奉阴违;如何确保购房者有自由选择是否精装修房的选择权，防止开发商变相“霸王售房”。
在这件事上，不能光是房管部门来做，大家也要参与进来。据马哥所知，事实上各个区房管局管市场的部门就那么几个人，他们不可能耳听八方，什么情况都了解。所以马哥建议大家积极与房管部门互动，多给他们提供信息，特别是有理有据的信息，帮助他们一起规范这个市场。
说到这，有的粉丝要说了，投诉有用吗?马哥要说，你不试怎么知道有没有用呢?抱怨解决不了任何问题，你一定要做点什么，才能让这个不太美好的市场美好一点。比如，你发现什么问题了，登录长江日报官方微信，在微信下端的“留言板”投诉，市委办公厅就会转交到相应部门，部门就会展开调查，给你回复。
近期值得关注的楼盘
一. 近期密切注意要开盘的楼盘
最近仍是楼盘开盘高峰期，如果错过这一波，那你就只能等下半年了，所以建议还是多认筹，多给自己机会。下面马哥就说说近期值得关注的楼盘，特别提醒，马哥只讨论是否值得买的问题，没有办法和大家讨论这个楼盘是否买得到。
当代国际城：依然是在金融港附近上班人的首选，价格合理，地铁+学校+社区，综合优势叠加，可以说是当前光谷最热门的刚需盘。马哥始终相信，再难买的盘，总有公开摇号摇上的，只是概率大小的问题。
北辰优+：马上开盘了，还没有开盘，据说很多意向购房者已经搞了一肚子气，北辰确实值得买，也确实很难买。
绿地理想城：绿地马哥认为不如北辰，即便这样，买的人仍然很多，在目前情况下，在光谷东，都是房子在挑人，所以能买到就不错了，还是认筹吧。
世茂云锦：白沙洲自住楼盘，如果让马哥排序，保利新武昌第一，世茂云锦第二，因为都是成熟的大开发商开发的，小区的品质感强些，所以值得去买。
百步亭长青壹号:毛坯15000的价格，很多人不理解，三环外凭什么卖得这么贵。马哥要说，常青片不能以环线理论来判断，那里由于学校、地铁、商业配套成熟，历来就是和后湖差不多价格，他家值得刚需买，毕竟离地铁站那么近。
福星华府：刚开盘的盛世江城隔壁，很多人觉得三环边为啥都卖到了15000，建议你亲自走一走，那里走到长港路地铁站是不是不算太远。这个楼盘，只要不是靠三环线的楼栋，依然是值得考虑的。
联投汉口郡：被限购的人群一直让马哥推荐非限购区值得买的楼盘。说实话，马哥真不敢推荐，因为非限购区都是小开发商楼盘，最后搞成什么样谁也不知道，并且他们现在还很傲娇，价格跑的快，还买不到。目前看来，就联投还靠谱些，一来是湖北最大国企开发的，二来靠地铁站不太远，值得考虑。
二.多次摇号摇不上，下面楼盘比较容易买到
有粉丝说，马哥上面说的房子，确实还可以，但是真心难买到，你这说了不是白说吗?好吧，那马哥说说，摇号比较容易买得到，或者你都不用摇号去了就可以买的楼盘。这里特别提醒，既然这些房子好买，那肯定有不走俏的理由，或多或少都有不尽人意的地方，一定要分辨清楚，当然，别人不喜欢，不代表你不喜欢，要理性。
金地自在城：带装修17000，那里除了地铁，没有什么配套，所以很多人觉得性价比不高，但是纵观武昌，从南湖到杨春湖，在地铁旁边的大开发商房子，就只有金地和东湖城了。
金地天悦：21000带装修，查查那个地段靠近什么地方，就知道很多人不想买了。但是这个东西，有的人很介意，有的人觉得无所谓。毕竟金地的房子是不错的，毕竟那离光谷也不算很远了。
金地悦江时代：古田的房子，靠凯德近，靠汉江近，自己住是挺好的，很多人不买的原因不是说他家房子不好，就是觉得价格对不起片区，纠结了。
金地湖山境：买不到光谷东的房子，买辆车，就考虑去藏龙岛吧，他家住的是很舒服的，总体性价比可以。
恒大翡翠华庭：他家装修、小区估计大家看了都没有啥意见，但是确实一出生就比片区价格高一截，去年开盘带装修15000大家觉得好贵，现在看看，好像价格又可以了，但是他家又要不卖这个价格了。
蓝光林肯公园：价格不错，房子不错，就是铁路太让人纠结了，可以说区域价值完全被限制住了。一直以来，马哥的建议是宁可多点钱买华润翡翠城。
今日(5月17日)直播预告
主题：100万在武汉还能买到哪些靠谱的房
安排：20时30分——20时40分，分析最近楼市情况
20时40分——20时50分，百万买哪些房
20时50分——21时30分，在线实时回答各种新房购房问题
今日20时30分视频直播地址
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