专家：加快住房租赁制度体系建设 建议出台住房法和租赁法

十九大以来，各地发展住房租赁市场动作频频。记者调研发现，增加租赁供给、搭建官方租赁平台成为当前租赁市场新趋势。自国家提出建立“租售并举”住房制度以来，租赁市场迎来发展机遇，租户选择日益多元。业内人士及专家表示，还需进一步调整供地结构，加快住房租赁制度体系建设。

据中原地产不完全统计，全国发布租赁新政策的城市已超50个。十九大以来，租赁政策力度更是空前。记者梳理发现，当前租赁政策主要呈现出三大新动向。

一是多途径增加租赁用地。近段时间来，上海、广州、深圳、杭州、郑州城市陆续开启“只租不售”卖地模式，绝大部分地块由国有企业“零溢价率”拍得。

二是官方版租赁平台纷纷上线。继今年9月杭州与阿里巴巴合作建立的住房租赁监管服务平台上线后，广州、北京、武汉等政府住房租赁交易服务平台近期相继面世。

各地探索从源头入手降成本，“多渠道保障”租赁房土地供应已给市场带来正面效应。位于世博后滩地区的上海“租赁住房”项目，周围知名总部聚集，该项目总面积约4.92万平方米，容积率为3.0，竞得价为11.28亿元，楼面价约为每平方米7700元。安居客首席分析师张波表示，世博“租赁住房”项目分建设成本和运营成本，一般土地费用占房价的50%以上，再加上其他费用，世博“租赁住房”的建设成本约2万每平方米。按目前世博地区周边住宅相同的租金回报率，该项目80平方米的两居只需每月2000元左右。

位于北京东五环的平房乡公租房项目共有9栋住宅，社区房源共计2508套，最大65平方米，最小35平方米。社区附近有即将开通的地铁3号线，可直达CBD区域，交通便捷。项目建设责任方北京鸿科鑫宇公司董事长陈学东介绍，根据项目周边及朝阳区租金指导价格，该项目预计租金约为40元每平方米每月，即65平方米二居的每月租金约为2560元，而链家网显示该项目附近一套57平方米商品房每月租金为3500元。

当前，租赁市场的变化正在逐渐影响业主和租客的心态。上海房屋租赁指数办公室调查发现，上海住房租赁市场开始呈现分化。部分区域的待租房源明显高于新增需求，不少传统民房降价续约，而中高端需求则转移至长租公寓。随着楼市调控加码，热点城市二手房市场遇冷，一定程度上也促使不少业主暂时放弃置换或卖出房屋，由售转租，增加租赁房源供应。住在上海柚米国际社区的自由投资人张君朝说：“住在长租公寓里，不仅可以享有严格的安保系统、专职管家、保洁、家居维护、代收快递等服务，还有定期的休闲娱乐文化活动等。这是传统租赁民宅做不到的。”

业内人士表示，从租赁金融起步，到增加租赁用地供给，再到推出官方租赁平台，国家租赁市场“补短板”力度空前，后续发展还需要从三方面着力。

一是调整城市供地结构，盘活存量用地。记者采访了解到，与当前住宅用地规模相比，租赁用地占比极低，一些城市推出纯租赁用地不过出于“讲政治”的需要，其内在积极性还有待提高。中央财经大学城市与房地产管理系王志锋教授表示，目前国内城市中工业用地比重偏大，而居住用地的比重偏低，特别是保障房用地。建议在城市建设用地供给规划时，应调整用地结构比例，增加住宅用地面积，保证保障房、租赁住房用地，对于工业商业相对过剩的区域或者利用率较低的闲置土地，可以重新统筹土地的性质与功能。北京工业大学社会学系教授李君甫认为，集体土地开发成本低、周期快，租金定价优势明显，而且土地面积可观，在政府有序引导下可以持续加快供应。

二是加快住房租赁法律制度体系建设。实际上，建设官方租赁平台，规范租赁市场，只是我国住房制度改革中的一步。中国指数研究院研究报告认为，长远来看，租房平台、市场主体等仅涉及到发展租赁市场的执行和效率部分，在更深的保障居民的居住权利和公共权利层面，还有赖国家相关住房法和租赁法的出台。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，促进房地产稳定健康发展，未来要在调整住房发展内涵和住房发展定位的基础上，推动住房法的制定和出台，推进住房政策的法制化。（记者 董建国 周强 郑钧天）