更多三四线城市加入到人才大战中去，
未来政策或将持续加码！
前言
自2017年以来，全国各城频频出台系列人才引进新政，一场“硝烟四起的抢人大战”瞬间引起社会舆论的密切关注。从本质意义上来说，人才新政的竞争也是各城市综合实力之间的较量，政策的持续出台不仅加速了城市间人口流动，也推动楼市持续升温，从新政实施的市场预期效果来看，各城市能级间也存在显著差异，或超预期或远不及预期所料。
一、人才新政频出，落户门槛降低
在政府一再重申“房住不炒”的政策基调下，楼市调控持续收紧。同时，地方政府为遵循中央保障刚需的调控基调，不断出台人才政策以形成对冲，为争抢各类人才资源，各能级城市纷纷响应，因城施策，以期在人才争夺战中抢占先机，为城市发展、楼市升温注入新的血液。纵观各城市人才新政近况，可知具体优惠措施主要涵盖：落户买房、人才租房、生活补贴以及人才就业创业补贴等方面，补贴方式越来越多元化，同时新政中关于落户门槛的标准也有所降低。具体来说，人才新政主要呈现以下几个方面的特点。
（一）
城市能级走低，各线持续发力
截止到2018年6月，已有50余城相继加入人才大战中，各地新政竞相加码，人才争夺愈演愈烈，一方面，出台人才政策的城市显著增加，累计频次也不断增长，各城市累计出台的新政达百余次，未来人才规模战或将持续升温。
表：出台人才新政的城市能级区域占比（不完全统计）
数据来源：亿翰监测
另一方面，通过亿翰监测的数据，我们发现2017年人才新政主要以二线城市为主，三四线反响不大，进入到2018年，人才新政城市能级走低，由二线向三四线下沉，其中，环渤海的三四线表现较为积极，长三角和珠三角出台新政的三四线城市数量占区域比值趋同，中西部城市发展受限，三四线有待发力。2017年或是二线城市间的抢人之战，而2018年各能级城市持续发力，城市间的人才角逐愈发激烈。
表：2017年-2018年各城市人才政策梳理
数据来源：亿翰整理
（二）
新政补贴趋向多元，二线表现依然亮眼
随着人才新政出台频次的增加，其内容也不断丰富化，尤其是新政补贴方面更趋向多元，集中表现在落户买房、租房、生活补贴、科研补贴以及就业创业诸方面。其中，二线城市补贴额度依然亮眼，不同层次人才均享有各类补贴，东莞表示对于特级人才买房最高补贴250万元，长沙新政中关于新落户并在长沙工作的博士、硕士、本科等全日制高校毕业生（不含机关事业单位人员），两年内分别发放每年1.5万元、1万元、0.6万元租房生活补贴；三四线在2018年后政策势头不减，以徐州、唐山和昆山等地表现突出，其中唐山高调宣称根据贡献最高补贴1亿元综合资助；一线城市也积极加入到人才抢夺战中，广州针对高层次人才买房最高补贴50万，租房也有相应补贴。
表：2017-2018人才新政补贴政策梳理
数据来源：亿翰整理
（三）
落户门槛有所降低，人才新政成效显著
人才新政第三个显著特征即落户门槛有所降低，其中呼和浩特2018年5月新政中称落户门槛要从本科降低到中专，郑州2017年11月的新政更是直言实施零门槛落户。在落户门槛进一步降低后，各地人才新政实施后均取得显著成效，城市人才吸附力也有所提升。尤其是西安实施新政后，仅2018年上半年落户人口就突破50万，其中学历落户和人才引进占比65.8%。天津自5月16日人才新政发布以来，截至5月21日，天津已直接落户5800人，领取调档函2.7万多人。从全国来看，2018年内已有逾35城发布人才引入政策，如何在暗然涌动的市场中突出重围、顺势而为，或成为各城市发展需要深思的问题。
表：2017-2018人才新政落户门槛梳理
数据来源：亿翰整理
二、政策驱动下，
城市户籍人口能否发生显著变化？
2016年各大城市人才大战悄然拉来序幕，在2017年后人才新政频出，2018年政策势头渐猛趋势下，新政的持续出台对城市户籍人口能否产生显著变化？
（一）
二线影响或更显著，三四线效果平平
政策驱动下，不同能级城市户籍人口的变化趋势有所不同。2013年-2015年，城市户籍人口变化相对平缓，2016年之后变化非常明显，尤其是一些二线城市，政策优势尽显，户籍人口出现较大幅度增长。三四线城市虽然也出台系列人才政策来助力城市发展，增强城市人才吸引力，但部分城市新政效果平平，以徐州和烟台为例，2017年出台人才新政后，新增户籍人口并未出现显著变化，反而出现负增长。那么新政究竟对户籍人口的增量产生多大影响？接下来我们对由新政带来的新增户籍人口进行测算。
表：部分城市2013-2017年新增户籍人口（万人）
数据来源：亿翰监测
备注：（1）2018的新增户籍人口数根据2013-2017年的新增户籍人口数据以及2018年上半年新政带来的户籍人口变动趋势预估所得。
（2）由于目前三四线的人才新政对户籍人口的影响效果平平，故暂不对三四线新政带来的新增户籍人口进行测算。
根据测算的结果可知，一二线城市中，户籍人口净增长有相当比例的增量是由人才新政引起。其中，武汉由人才新政带来的新增户籍人口占总户籍人口比重约70%，2017年武汉推出“百万大学生留汉创业就业工程”，在落户、安居住房和薪酬收入等方面给予留汉大学生诸多优惠，同时政策透露5年内要吸引100万大学生，引才规模相当之大，济南、杭州和南京，2017 年上半年推出人才新政后，三市全年户籍人口分别同比增长1.71%、 2.43%和 2.70%， 远高于该年中国人口自然增长率 0.53%。
通过预估2018年城市新增户籍和由人才新政带来的新增户籍人口，可发现2018年的新增户籍人口占总户籍人口的比重较2017年有些许上涨态势，上半年比值表现良好，诸如2018年上半年，西安落户人口突破50万，学历落户和人才引进占比65.8%，下半年人才新政对城市新增户籍人口的贡献或将继续保持上行态势。
我们假设未来五年政策具有一定持续性，对于部分城市政策变动相对频繁的情况暂不考虑，据此来预估2019-2022年的人才新政带来的新增户籍人口变动情况，以研判新政未来对城市户籍人口的影响是否显著。通过预估我们发现未来若政策整体基调变动相对不大，新政所带来的户籍人口将始终保持稳健增长态势，新政落户占总户籍人口的比重整体渐长，户籍人口的增加不仅为城市发展注入新鲜血液，也为优化城市户籍人口结构做出一定贡献。
图：各城市人才新政带来的新增户籍人口
数据来源：亿翰整理
图：各城市新政落户占总户籍人口的比重
数据来源：亿翰整理
备注：
假设1：2016年之前新增的户籍人口均是由自然增长形成
假设2：2018年之后人才新政热度依旧，政策整体基调基本不变
公式1：户籍人口净增长=人才新政带来的新增户籍人口+人口自然增长带来的新增户籍人口
公式2：人口自然增长带来的新增户籍人口=上年度户籍人口净增长*（1+各城市近五年年均人口自然增长率）
公式3：人口自然增长率=人口出生率-人口死亡率
测算过程：首先计算出新增户籍人口，新增的户籍人口是由自然增长和新政带来的户籍人口增长两部分构成，因2016年前出台的城市人才政策相对不多，对新增户籍人口的体量影响较小，因此我们假设2016年之前新增的户籍人口均是由自然增长形成的，通过对各城市2013-2017年的人口自然增长率取均值，算出各城市的年均人口自然增长率，继而测算出2017年新增户籍人口中自然增长的数量，从而最终测算出2017年新政带来的户籍人口。
特此说明：对户籍人口的预测仅以当前落户条件为标准，对于一些城市频繁变更政策的例外情况暂不考虑。
（二）
新政仅是城市人才聚集的催化剂
现今，各城市都在争相抢夺人才，一二线政策热度不减，三四线政策不断加码，人才补贴力度也颇具吸引力，但即使同样的政策下，不同能级的城市政策效果也不尽相同。
表：不同能级城市优劣势分析
二线城市虽然房价水平高、生活压力较大，但在城市发展、产业升级方面也存在诸多优势，经济发展水平较高、基础设施较完善和教育资源丰富，这些得天独厚的优势使得城市自身独具魅力，而人才新政的出台于城市发展而言可谓是如虎添翼，以武汉、西安、合肥为代表的二线城市政策申明要在5年内引进人才100万大学生群体，长沙更是宣称要在5年内引进120万各层次人才，二线城市引才范围广也推动了各地户籍人才的加速落地。因此，人才新政对于二线城市户籍人口的增加发挥显著作用。
三四线城市的人才吸引力表现一般，虽然三四线城市房价相对不高，但是因其经济欠发达、择业受限、教育水平相对不高等，诸多因素的存在致使新政对人才的影响并不显著，未来三四线或将机会更多，城市对人才的影响也会逐渐显现。
因此，从这个角度来看，新政仅是不同城市能级下人才聚集的催化剂，并不能完全决定人才去留，城市只有具备一定的经济和产业优势，才能从根本上吸引人才。
三、新政有效释放购房需求，
热点城市销售持续提振
人才新政的实施，推动了城市户籍人口显著增加，新增户籍人口俨然成为一股新生力量，引发楼市再度升温。人才新政对楼市影响几何？不同城市人才新政实施效果又是否一致，接下来让我们一探究竟。
（一）人才新政对楼市影响几何？
随着各地人才新政的陆续落地，城市户籍人口也受到相应影响，户籍人口的增加在某种程度上能有效释放楼市购房需求。以济南和长沙两城市为例，从商品住宅成交增幅和户籍人口增幅的分布规律来看二者是否具备一定相似性。
表：出台人才新政的城市能级区域占比（不完全统计）
数据来源：亿翰整理
表：出台人才新政的城市能级区域占比（不完全统计）
数据来源：亿翰整理
从济南和长沙的商品住宅以及户籍人口的增幅分布规律来看，我们可以看出二者具有一定相关性，即户籍人口增量会带动商品住宅市场的发展。自2016年以来，新政所带来的户籍人口占据着各城市新增户籍人口增量的一定比例，甚至有些城市有一半的新增户籍人口是由新政带来的。那么，在人才政策实施后，新政所带来的新增户籍人口又能否为商品住宅市场带来红利？
通过对长沙和济南2015年-2017年的月度商品住宅成交量进行分析可知，商品住宅市场与新政带来的新增户籍人口存在一定的关联性，2015年长沙和济南人才政策相对匮乏，商品住宅成交除了受到市场周期性因素诸如春节的影响，而有所波动，并未出现其他明显的增减。2016年后人才新政频出，叠加户籍人口增长，对楼市产生影响，2016年6月长沙出台新政，落户门槛降低，户籍人口的涌入带动商品住宅增加显著。2017年8月长沙和济南都出台人才政策，政策因素推动商品住宅市场迎来小高峰，截止2018年1-5月长沙累计商品住宅成交面积同比上升51.8%。因此，政策驱动下，新增户籍人口的增加对商品住宅成交量产生了积极作用。
图：长沙和济南2015-2017年商品住宅月度成交量（万平米）
数据来源：亿翰整理
不仅是长沙和济南，郑州在 2017 年 11 月份推出人才政策，在 2018 年 5月累计成交同比上行至 14.8%，其他一些二线城市，诸如杭州、南京、西安和武汉等地都相继出台人才新政。
热点城市新政的持续出台有效释放了部分购房需求，销售有望持续提振，那么人才政策对商品住宅成交究竟会产生多少影响？对此我们进行了相关测算，并预估了2018年以及2019年-2022年人才新政带来的购房需求和人才新政需求对商品住宅的贡献率。
经过测算可知，2017年人才新政对商品住宅成交量的贡献比达3%-12%，通过人才新政带来的购房需求增量在一定程度上削弱了房地产调控效果，其中以南京为首的热点二线城市表现亮眼，人才新政对商品住宅需求贡献率高达12%，其次是广州、济南、西安、武汉等城市的人才新政，新政频出也为城市的购房需求做出相应贡献。
通过预估2018年的人才新政带来的购房需求以及人才新政贡献率，可发现人才政策持续加码后，政策带动的购房需求量不断攀升。预计2018年西安人才新政占购房需求的贡献率达30%左右，同比增长接近20%，武汉的新政需求贡献率约20%，较于2017年，涨幅达7%，南京的贡献率为13%，与去年基本持平，杭州、长沙、济南和宁波控制在10%以内，与2017年的贡献率同比涨幅相对较小。我们预估一线城市中广州的人才新政贡献率表现较好，达到15%，同比小幅上涨4%。同样我们依然假设截至2022年人才政策热度依旧，各城市的人才争夺战持续上演，对于部分城市政策变动相对频繁的情况暂不考虑，以此来预估2019-2022年的人才新政带来的购房需求以及人才新政贡献率，通过预估我们发现未来新政有望进一步稳定购房需求，政策红利或将持续助推楼市。
图：各城市人才新政带动购房需要
数据来源：亿翰整理
图：各城市人才新政需求贡献
数据来源：亿翰整理
备注：
假设1：人口购房需求在落户1-5年内实现，每人购房面积50平方米
公式4：新增户籍人口所带来的购房需求面积=由人才新政带来的新增户籍人口*人均购房面积
公式5：人才新政贡献率=人才新政带动购房需要总面积/商品住宅成交量
测算过程：新增户籍人口已测算出，我们假设新增户籍人口购房需求在落户5年内实现，每人购房面积50平方米，算出新增户籍人口所带来的购房需求面积，最后测算出人才新政带来的购房面积占商品住宅总成交面积的贡献率。
特此说明：对人才新政带动的购房需求仅以当前政策规定的购房条件为标准，对于一些城市频繁变动政策的情况暂不考虑。
（二）
商品住宅市场或将向好，
城市间人才新政效果不一
城市间人才新政对商品住宅的贡献率存在显著差异，一方面，不同城市能级之间存在一定差异，二线城市贡献率略优于一线，一线城市的人才政策市场还未完全打开，政策力度与二线相比还不够，且一线政策倾向高层次人才，引才对象受限，二线城市的人才政策力度相对较大，从引才对象、引才规模、政策补贴力度和政策出台频次等方面，都表现出求贤若渴的决心，继而进一步带动新政对商品住宅的贡献率；
另一方面，同一城市能级之间的贡献率也不尽相同，西安和武汉表现尤为突出，同比涨幅较大，这和西安、武汉的人才政策密切相关，南京、杭州和长沙等地贡献率相对稳定。西安作为国内靠前的科教重镇和西北重要的区域性经济中心，以开放包容的姿态引进各地人才，渐渐形成人才的“虹吸效应”，不管是2017年5月的人才新政23条，亦或是2018年5月的人才新政13条，都是西安积极引才人才的相应举措，仅2018年上半年落户人口就突破50万，其中人才政策占比高达66%，以此带动的城市购房需求体量将不可估量。
武汉作为热点二线，城市人才吸引力较强，在2017荣登城市人才吸引力指数榜单，人才净流入超越北上广深，我们预估武汉2018年人才新政带动购房面积同比增长近100%，市场表现较好。
南京在2018年的3月1日的重磅新政中再次开出优惠条件，规定多个热门板块的楼盘以被留作人才房，将进一步提高人才新政对商品住宅的贡献率，6月29日南京拍出4幅地块，有2幅地块含住宅性质，未来将建超2万平方米人才房，不断满足未来五年由人才新政带来的新增户籍人口的购房需求。
长沙虽然2016、2017年的人才政策相对较为宽松，也带来一定的新增户籍人口增量，但该城市人才新政变更较为频繁，于2018年6月25日推出的新政又规定新落户长沙，需稳定就业一年，社保或者个税缴满24个月，才能买一套房，或将削弱新政对购房的需求，基于此，我们预估2018年人才新政对商品住宅成交的贡献率将同比下降1-2个百分点。
整体来看，二线城市商品住宅成交或超预期，市场或将持续向好，人才新政对商品住宅的贡献率有望继续增长，这主要和西安、武汉等城市作为热点二线，城市发展机会多、政策力度大、生活压力相对不大密切相关。因此我们预测，2018年二线城市商品住宅热度不减，新政依然能带动下半年的购房需求，且政策对未来5年商品住宅的贡献率或将持续。
四、城市人才政策加码，
未来或将持续升级
当前，亟需发展提速的各城市均将着力点放在人才引进上，全国范围内的“抢人大战”不断升级，截止到2018年6月底，已有接近60城连续出台新政，相较于2017年，更多三四线城市加入到人才大战中去，未来政策或将持续加码。一方面，城市发展需要人才的参与，人才是城市崛起的核心竞争力，因此，吸引并留住人才对城市战略升级而言至关重要。另一方面，放宽落户新政加速了城市人口流动，并拉动新增户籍人口的住房刚性需求，为楼市升温带来红利。
未来人才政策有望持续规模化，政策在一定程度上为城市发展注入新的血液，但一些三四线城市，想要真正留住人才并非仅仅依靠降低落户门槛和补贴激励机制措施，产业才是人才依附的关键，城市产业链所带来的职业发展机会才是吸引人才的根本动力。
———— / END / ————
