前 言
2018年7月10日午间，华夏幸福基业股份有限公司公告称，华夏控股与平安资产管理有限责任公司签订《股份转让协议》，约定华夏控股通过协议转让方式，向平安资管转让5.82亿股公司股份，占该公司总股本的19.70%，经过双方协商后，一致同意将标的股份的转让价格确定为23.655元/股，转让价款共计137.7亿元。平安此次战略入股旨在强化双方在相关业务领域的深度合作，共同促进公司的健康可持续发展。
一.
平安入股华夏，尽显战略眼光
作为本次唯一一家投资者，平安资管以137.7亿元的资金投入成为了华夏幸福的第二股东。该消息一出，华夏幸福股票在当日一度涨停，截至10日收盘，上涨了9.68%。此次股权转让完成之后，平安资管持有的华夏幸福股份由原来的0.18%上升至19.88%。
在房企纷纷陷入融资困局的情境下，华夏幸福为何能获得平安资管大规模的资本青睐？
就华夏幸福目前市场估值来看，其价值相对具有吸引力，同时公司股息分派保持在稳定水平，投资者能够获得相对稳定的现金流。另外，平安称华夏幸福是中国领先的产业新城运营商，具有环核心城市圈的业务布局，公司看好其长期发展潜力。
此番与资金雄厚的平安进行合作，对华夏幸福的未来发展将具有重要的战略意义。
一方面，此次引入平安资管作为股东，为公司的经营项目提供了长期的资金支持，同时合作约定平安资管获得华夏幸福两个董事席位，对于优化华夏幸福公司治理结构起到积极作用。另一方面，有利于华夏幸福净利润的提升，为了促成此次合作，华夏幸福承诺未来三年的盈利目标，即以2017年归母净利润为基数，2018-2020年三年定基增长率分别不低于30%、65%和105%。该业绩承诺与公司对核心员工的股权激励的业绩考核目标一致，因此本次合作在一定程度上可以促使公司控股股东和管理层更好地关注公司业绩提升和未来发展。
以恒大为例，2017年恒大已经完成了三轮战投，前两轮合计融资约700亿元，第三轮融资额高达600亿。第二轮融资中恒大地产向投资者承诺在2017年、2018年及2019年这三个财政年度净利润将分别不得少于243亿元、308亿元及337亿元。而恒大2017年年报中披露净利润为370.5亿元，超额完成了2017年承诺给投资者的目标利润。
二.
继平安入股碧桂园等房企后，
看华夏幸福前景怎样？
平安作为国内领先的综合金融服务平台，已入股多家优质房企，其中以碧桂园和旭辉为例，截至2017年末，中国平安旗下平安人寿于2015年4月1日入股碧桂园，至今持股10.51%，持股旭辉集团9.87%，成为两家公司第二大股东。
华夏幸福在与平安资管达成合作后，承诺2018-2020年归母净利润分别不低于114.2亿元、144.9亿元和180.0亿元，3年复合增长27%。交易双方还设定关于利润补偿的约定，利润补偿期间如公司任一会计年度的实际净利润小于承诺的95%时，则公司将对平安资管按照其持股比例进行差额现金补偿。
我们通过对华夏幸福2014-2017的归母净利润增长率和归母净利润两个方面来测算华夏幸福2018年能否实现承诺利润情况。
从归母净利润增长率角度来看，我们以2014年归母净利润为基数，来计算2015-2017年归母净利润增长率。从下图可以看出，在2015-2017年华夏幸福还未引进战略投资时，其归母净利润定基增长率就分别达到了36%、83%和148%，三年均超过了公司在引进战投后承诺给平安的归母净利润增长率。按照这些经验数据，我们认为华夏幸福在2018-2020年利润补偿期间的归母净利润增长率应该可以达到承诺标准。
图：2014-2017年华夏幸福归母净利润及定基增长率
从归母净利润角度来看，运用2014-2017年营销比平均值及归母净利润率平均值来测算2018年华夏幸福的归母净利润情况。通过测算我们发现2014-2017年营销比（注：营销比=营业收入/销售金额）均值为0.47，归母净利润率均值为0.13，以华夏幸福2018年目标销售金额2100亿元来计算，今年预计的归母净利润为130.4亿元，可实现给平安资管所承诺的归母净利润114.2亿元。
华夏幸福引入平安是一个双赢的战略合作。一方面，华夏幸福获得了金融机构巨头的资金和支持，满足了相关经营项目的资金需求。另一方面，平安资管晋身为华夏幸福二股东，并且获得了两个董事席位，拥有了话语权。在目前房企融资困难的大背景下，与资金实力雄厚的金融机构合作不失为一个好的战略，此举不仅可以促进房企净利润的提升，还可以解决房企融资问题。
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