摘要：一线城市宅地供应还算稳定，二线成交增幅减速，溢价率持续降低
撰文|张银银
天气很热，资本市场很冷。
股市凉透了，一大群人高喊坐等2500抄底，另一群人说，2000才是底！一个比一个狠。还有一群人，默默地把手里的钱拿出来，又加持了数套房产。挥一挥衣袖，不带走一片云彩。
尽管大家都说房价要凉了，但投资买房的人依然络绎不绝。最近杠杆游戏参加了几个饭局，无一例外谈及最多的都是房产。
关于最近的楼市，杠杆游戏也从各个角度说了不少自己的拙见。适逢月初，又到了中指院发布全国300个大中城市的土地市场交易报告的日子。今天，我想和大家一起从供给端的角度，来看看2018年上半年，楼市的冷热。
1、2018上半年，成交整体量涨、价略跌；6月份一线成交面积、价格大涨，二线趋稳，三线凉凉
先来看看2018年上半年300座城市土地市场的总体情况。
图1.2018年1-6月全国300个城市土地市场情况 图表来源|中国指数研究院
如上图1，2018年上半年，全国300座城市的土地供应量，同比有了很大的提高，推出面积和成交面积均增长近3成。
尤其是一季度，增加了近4成，二季度则稍微放缓。受宏观调控的影响，楼面均价整体略有微跌，溢价率则继续下降。开放商们难办啊！
当然，一二三线城市各自房情不同，表现在土地市场上，也会有差异。如下图2，2018年6月不同城市的土地市场情况：
图2.2018年6月各线城市土地市场情况 图表来源|中国指数研究院
不同于以往的一线凉凉，二线疯狂三线失控，这个6月似乎来了个大反转。
一线城市环比供应量、成交面积、出让金和楼面均价均大增，尤其是出让金，增幅达401%。
但同比来看，供地的节奏还是慢了，成交方面涨了近2成，但价格楼面均价下跌了36个百分点，土地出让金同比也下跌了31个百分点。
量涨价跌，可能和拿的地块有关，也和土拍政策有关。
二线城市的土地供应持续稳步增加中，成交面积却减少了，溢价率下降的也是厉害，楼面均价环比微涨。去年有些用力过猛了，现在似乎在逐渐恢复冷静？
三线城市则似乎来了个大反转。上个月还在全线飘红，这个月又来了大部为负值，尤其是成交面积大幅下挫，土地出让金环比下降也厉害，难道是因为上个月涨得太疯狂的原因？
不过三线城市面对一二线热点城市的需求外溢，加快供地节奏的同时，也出台相应土拍政策调控也是一个原因。尽管如此，溢价率依然居高不下。
2、上半年住宅楼面成交价top10，几乎被东部城市包揽，厦门成为黑马冠军
可以看到，2018年上半年土地市场稳定依然是主基调，这从越来越低的溢价率中可以看到。同时供应量持续增加，且和以往的一、二、三线城市涨幅的分化不同，6月份一线城市加大了马力，二三线城市开始逐渐回归冷静。
这仅是扬扬止沸，抑或真的在企稳了？市场氛围可能更知道答案。
图3.2018年1-6月住宅用地楼面成交价top10 数据来源|中国指数研究院 制图|杠杆游戏·张银银
上半年住宅用地楼面成交价前10的城市里，毫无意外地几乎被东部城市包揽，除了东北的大连位列第四之外，其他均为东部城市。
有些出人意料的是，厦门成为冠军，力克首都北京以及超级网红城市杭州。
不过厦门的意外，似乎又有些在情理之中。去年杠杆游戏曾经看过厦门的土地供应量，真是小到惊人。前段时间去出差，厦门的朋友也会和我抱怨，房价贵上了天，工资完全赶不上。
公开数据显示，2018年上半年，厦门商品住宅供应面积51.26万平方米，同比下滑11.3%；成交面积36.24万平方米，不仅只有去年同期89.35万平方米的四成，也远低于去年下半年的50.53万平方米。
尽管上半年楼面价成功“荣登”榜首，但厦门的土地市场最近似乎比以前更冷清了些，最近供地也积极了，下半年的楼市可能会经历变局。
北京、杭州等榜单老朋友就不说了，大连这次排名第四，也算是一匹黑马。从2016年四季度开始，经过20个月的去化，大连楼市目前已经完成了从迅速回暖到房价快速补涨的“华丽转身”。
有公开数据显示，大连楼市去化周期已降至72周，部分热门区域出现短暂断货。而大连的上半年的土地市场，却似乎相对比较冷清。这是供不应求的节奏？
图4.2018年1-6月全国40个大中城市出让金同比涨跌幅top10 图表来源|中国指数研究院
从土地出让金同比涨幅的维度来看，东北也是后发力量很强大。2018年上半年涨幅前10里，东北占了三席。冠军乌鲁木齐，高达964百分点的涨幅，可能大部分要归因于其大力推广的棚改。
此外，北海的同比涨幅也高到惊人，难道是受海对面是海南的影响？
3、上半年，京沪宅地成交负增长，二线成交增幅减速，溢价率持续降低
接着来看看十座重点城市的土地供求情况。
图5.2018年1-6月十大重点城市住宅用地供应情况 图表来源|中国指数研究院
从上图5可以看到，2018年供应量前三为重庆、天津、杭州，其次为武汉、成都、南京，都是上一波的热点城市，不增加供地不行啊！
几座一线城市则继续保持佛系的态度，供应量和去年基本保持一致，能稳住就已经不容易了。
当然，供应的土地未必都会成交。杠杆游戏注意到，成交量最大的为重庆，侧面也反映出重庆楼市的热度尚未退却。具体见下图6：
图6.2018年1-6月十大重点城市住宅用地成交情况 图片来源|中国指数研究院
从图6可以看到，除开数据几乎为0的深圳，另外两座一线城市北京、上海上半年的住宅用地成交比去年略有下降。不过降幅不大，分别为3和9个百分点。侧面也能反映出开发商对一线楼市的态度。
溢价率方面呢？无论是上半年的整体涨幅，还是6月份的单月涨幅，都是越来越低了，最高的杭州也不过才33%。
6月溢价率前三的城市里，出现了久违的一线城市：北京，位列第三。从整个上半年的溢价情况来看， 除了上海，其他3座一线城市的溢价水平在10座重点城市中处于中位，分化缩小，也说明了二线城市的土地市场正回归理性。
图7.2018年1-6月十大重点城市住宅用地溢价水平变化 图片来源|中国指数研究院
总的来说，上半年，一、二、三线城市的土地市场似乎都在向理性靠近，这从整体的楼面均价及溢价率持续走低，可以看到。
房住不炒的口号喊了这么久，重点城市在增加土地供应的同时，又进一步分类调控，因城施策，似乎还是有些效果。
但观察我国的楼市，土地只是一个很小的切面，尽管面粉市场冷静了，受多方因素影响的房价也不一定会因此而凉下来。毕竟地价还是很高啊，其实基本是更高。
最后祝杆友们周末愉快！
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