前不久，阳光城执行副总裁吴建斌公开表示，房地产的并购时机基本过去了。为了抢占逐渐减少的市场份额，近日，阳光城（000671）加速上演了一场“曲线纳储”的戏码。
5月24日，福建三木集团股份有限公司（下称：三木集团，000632）发布公告称，公司股东福建阳光集团有限公司（下称：阳光集团）以持股比例达到4.99997%，接近5%上限举牌三木集团。业内人士分析指出，阳光集团高调增持的表象背后，看中的是三木集团133万平米的土储和较低的土地成本。
房地产并购市场“高级玩家”阳光城的并购预期是否准确？并购市场真的已经步入尾声？会否出现“新玩法”？
“高级玩家”加快并购节奏
纵观历年的拿地情况来看，阳光城可谓是并购市场中的“大玩家”。年报显示，2017年，阳光城拿地金额为1396.37亿元，剔除合作以及补容积率的项目外，用于并购的金额为505.97亿元，超过招拍挂市场的480.45亿元。通过并购渠道获得项目合计52个，占新增土地储备55%。也正由于其在并购市场的大举进攻，业内给阳光城贴上了“并购王”的标签。
然而，近期吴建斌却明确表达了对并购市场的悲观态度。吴建斌表示，“过去几年房地产公司高速发展，60-70%土地是并购获得的，很多房地产公司在各个地方，把能够并购的资源都拿了，现在并购越来越少，这种方式已经进入尾声。”
为了抢占逐渐减少的市场份额，阳光城2018年进一步加速了并购节奏。据蓝鲸房产不完全统计，今年1月，阳光城通过收购恩平地块，进驻江门五邑地区；3月，阳光城与碧桂园、保利地产以及卓越集团等多家房企争夺广物地产45%股权；5月，其母公司以接近5%的红线举牌三木集团。
除阳光城之外，此前大力加码收并购市场的多家房企，如融创中国(01918.hk)、泰禾集团（000732）等在今年的土地市场上也并未有松懈痕迹。
2017年泰禾集团新增36个项目中，有26个项目是以收并购获取。进入2018年以来，泰禾在并购市场依旧动作频频。据蓝鲸房产不完全统计，1月份，泰禾集团发布公告称以7.7亿元受让华侨城持有的北京侨禧51%股权；同月，其以1.5亿收购廊坊大家商业城51%股权；2月，9亿收购横栏10万平米地块；5月，其控股子公司运成置业拟以逾10亿收购创耀实业等。
易居研究中心总监严跃进分析认为，目前，由于土地价格的上升，房企间并购依然是获取土地储备的重要方式，未来，房企并购市场也将呈现愈演愈烈的态势。
百强房企抢占并购市场 中小房企遇“生死大考”
随着土地成本高企且优质地块日益减少，倒逼房企通过收并购加大土地扩容的方式，早已成为众多房企提速的重要考核任务。
据普华永道收并购报告显示，2017年，中国房地产交易超过480笔，交易金额同比增加31%，达逾800亿美元，平均交易规模明显增大；房地产并购交易额大于10亿美金的交易额占比增加21%。
经蓝鲸房产梳理发现，2018年以来，仍有众多排头房企通过并购抢占市场。2018年开年，阳光城、保利地产(600048)、碧桂园（02007.hk）以及卓越集团等多家房企争夺广物地产45%股权；阳光城通过并购进入江门五邑，布局珠三角区域；万科（000002）以17.8亿元总价拿下杭钢集团资产包，新增8个项目；融创中国公告拟出资95亿元或等值港币购买万达商业约3.91%股份。
房企并购暗潮汹涌，其缘由来自对规模扩张的渴求。新城控股高级副总裁欧阳捷认为，2018年房企的并购将延续保持增长，并购依然是房企扩张的一个机会。但他强调，却未必是企业弯道超车的机会。
在资源竞争的加剧下，一波中小企业迫于生存压力，逐渐退出房地产舞台。今年3月12日，珠江控股更名为京粮控股，此前该公司已陆续处理掉旗下地产业务；3月9日，中天金融（原中天城投）以246亿元出售旗下地产业务，彻底从房地产转向金融行业。另据不完成统计，在已经披露业绩预告的82家房企中，18家发布预亏公告的房企，均为转型或中小型房企。
此前，融创中国董事会主席孙宏斌也曾指出，中型企业被并购的情况，在2018、2019年会出现，房企并购的份额将向大公司集中，前十名房企将占到50%的比例。
显然，在房企强者恒强的时代之下，中小房企想要借此寻求规模突破并非易事。
政策扶持下 旧改并购成新宠
而在房地产行业逐渐由增量市场向存量市场转变过程中，以旧城改造为主的存量市场，因受到政策大力支持，逐渐成为并购市场上的新行情。
据亿翰智库统计信息显示，自去年3月份至今年5月份以来，国家发改委及地方性管理部门已至少出台了8项政策，意在推进旧改项目发展。
在政策的不断加持下，城市旧改并购吸引了越来越多的房企参与。
碧桂园董事局主席杨国强在2017年表示，要加大旧改投入力度，参与旧改将是碧桂园在四个一线城市的主要发展方向之一。碧桂园控股北京区更新发展总监孙绍勇曾公开表示，棚户区改造项目是目前最重要的并购标的资产。
据不完全统计，2017年，碧桂园、中国恒大（03333.hk）、万科、融创中国、华润置地（01109.hk）、中国海外发展（00688.hk）、远洋集团（03377.hk）等房企在上海、深圳、武汉、珠海及徐州等城市通过旧改低成本获取大量优质土地，其中远洋集团以总价150亿元、建筑面积187.97万平方米获武汉旧改地块。进入2018年后，远洋集团于5月14日再次与西安市未央区政府、雅荷集团达成 “草滩一村城中村改造建设项目”的合作。
除了大型房企之外，中小房企也纷纷涉足旧改领域。自2018年以来，绿景中国地产（00095.hk）、星河控股、新城控股（SH：601155）、世茂房地产（00813.hk）等房企直接通过获取三宗旧改造项目进入东莞市场。1月份，当代置业（01107.hk）以14.5亿收购爱丽华物业，布局存量项目更新业务。
严跃进表示，“旧改项目一般地段优势较好，商业投资机会较大，所以实际上很多企业愿意去拿地。”他指出，由于开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题，房企在城市旧改项目获取上主要以合作或并购方式为主。
如今，无论是规模房企，还是中小房企都已经盯上了旧改这块大蛋糕。在房企并购的激战之下，想要在百强房企竞争中获得规模发展，就必须要有掌握时事的敏感判断。
