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文／研究员 杨科伟、俞倩倩、羊代红
政策相对宽松、市场火热房价涨幅小且有需求支撑
重庆房地产市场于2016年底启动，2017年四季度市场热度推升至无以复加的地步，核心区域一、二手房价格倒挂。市场火热的逻辑线索在于：一，2017年初大批外地投资者进军长江沿线城市炒房，带动本地需求急剧释放；二，本地改善换房需求结构性拉升房价；三，地价快速上涨不断强化房价上涨预期。
目前重庆属于卖方市场，持续供不应求，库存整体偏低，购房者入市意愿强烈，日光盘频出。2016年三季度以来，重庆房价涨幅超30%，核心区域增长尤为迅速，涨幅达80%，政府着力加大土地供应抑制房价过快上涨，但供地速度不及卖房速度，土地存量并不多。受限价政策影响，部分项目推盘日期被迫延迟，售价略低于市场预期，导致在售项目去化表现优异，目前重庆市场有房就是最强的营销。
2018年下半年供应明显放量，中央公园板块是重要增长级，或将出现一定程度的去化压力。此外， 2018年供地规模同比减少约10%，区县、远郊明显下降，但主城九区略有回升，且供地集中在上半年。
01
限售不限购，房产税影响极有限
调控政策相较宽松
重庆政策环境较为宽松，不限购、限售2年，限价较宽松，有沟通讨论空间，在售项目全年房价涨幅要求低于10%。认贷不认房，首套首付三成，利率上浮15%，二套首付四成，利率上浮25%。
2018年重庆房产税起征点调整为15455元/平方米，多数区域房价约1万/平方米，并不在征收范围。对于在重庆“无户籍”、“无企业”、“无工作”等“三无人员”，房产税跟着房子走永久征收，即使转卖本地人也难以规避，转卖难免要折价。房产税税率5‰，相较于房价涨幅房产税影响有限。
02
区县客群是城九区主力
购房地缘性强、中区域需求外溢北区
重庆属于人口吸附型城市，主城9区，下辖29个区县。区县客户大都前来主城九区购房，外来投资客占比约20%，主要来自于核心城市外溢炒房团，四川省内客源较少，因成渝鄙视链，川内三四线城市市民购房首选成都，重庆并不受待见。
各区域市场地缘性客户居多，典型如西区、南区都是地缘性客户，仅北区有一定比例的中区外溢投资客。目前中区已无供地，且主城区交通过于拥堵，市民出不来也进不去。
受制于山城地形地貌，重庆旧改、棚改进展寥寥，补偿标准过高导致拆不起。重庆发展模式为组团式发展，北区为重点发展规划区域，市政配套也向北区倾斜。目前，重庆市场最火的区域当属两江新区，人口流入量也是最多，中央公园板块高层1.5万/平方米，洋房1.7万/平方米（套内面积均价），南区、巴南人口流入最少。
此外，因避暑需要，重庆人外溢贵阳购房，带动贵阳房价上涨。目前，贵阳首套首付低至20%，利率上浮10%。
03
150万元、三房产品最热销，刚需产品面积小型化
改善性需求持续释放，三房产品最为热销，考虑功能性，二孩新政致使四房成交占比有所提升。成交主力集中在总价150万元，去化率95%；总价200万元有一定门槛，去化率85%。刚需门槛100万元甚至80万元以下产品更为热销。受房价过快上涨以及供地政策影响，低总价房源整体偏少，刚需产品全款优先，面积段集中在70-90平方米。目前50-60平方米，总价70-80万元左右是市场投资热点，未来刚需产品面积段将由大变小，户型逐步小型化以控制总价。
04
受成渝一体化影响，西区是潜力投资区域
重庆常住人口三千万，工业经济发达，收入有支撑，房地产市场前景可期，购房不啻为重庆居民资产配置方式。未来，受成渝一体化影响，重庆向北发展空间有限，或将向西发展，连接成都天府新区，西区或是潜力投资区域。
典型项目一：中交中央公园
物业类型：高层，洋房，联排
主力户型：105-175平方米4房（套内）（洋房）
建筑面积：192万平方米
交房时间：2020年
最新开盘售价：高层15000元/平方米，洋房16000-17000元/平方米（套内均价）
项目点评：该项目位于两江新区中央公园板块，距离江北国际机场车程10分钟，周边生活配套近乎空白。中央公园占地2300亩，2013年已投入使用，周边不乏金茂、金辉、万科等品牌开发商进驻，且以大盘居多。下半年多个项目将集中加推，市场存一定的去化压力。首套首付三成，二套首付四成，利率上浮15%-25%不等，银行回款周期1周至1个月。两江新区属于高新产业经济特区，未来将有多个产业园落地，代表项目便是阿里巴巴总部。2017年8月项目首开，产品类型涵盖高层，洋房，叠墅等，洋房主力户型105-175平方米（套内建面）。近期推盘高层售价15000元/平方米，洋房16000-17000元/平方米，较首开时房价涨幅约20%。受限价政策影响，板块内多数项目售价低于市场预期，开盘基本日光。置业客群中心城区外溢占比约30%，重庆下辖区县占比约30%，外地客户占比约20%-30%，因成渝鄙视链，成都外溢投资客占比极低。
典型项目二: 恒大麓山湖
地理位置：大渡口西城大道建桥轨道站旁
物业类型：主要是别墅产品，双拼，叠拼，高层
主力户型：117-183平方米4房（套内）
建筑面积：33.66万平方米
交房时间：2020年
最新开盘售价：14000-16000元/平方米
项目点评：该项目位于大渡口区域，距离杨家坪、华岩等多个商圈30-45分钟，轻轨2号线直达，紧邻轻轨5号线，周边万达广场2019年即将开业，生活配套较为齐全。项目占地700亩，住宅200亩，配建双语幼儿园、会所以及1.5万平方米社区商业，规划多个业态公园，如运动公园150亩（各年龄运动场所）。项目容积率0.86，主要是别墅产品，也是板块内首个别墅产品，有一定的稀缺性，周边二手房售价8000-11000元/平方米。2014年首开一期联排、叠墅现已售罄，二期在售围湖双拼和叠墅，开盘当天去化率达70%，售价14000-16000元/平方米，一户一价，别墅有赠送面积，如117平方米户型加赠送面积最终可达140平方米（四房两厅三卫）。首套首付3成，利率上浮15%，二套首付4成，利率上浮25%，全款无折扣，银行放款周期要求3个月内。自住客户偏多，客群主要来自于主城区以及周边区县，外地客户大都来自于四川、河北以及江浙一带，恒大品牌效应影响下，老带新客户也占据较大比重。
典型项目三: 东原1891印长江
地理位置：南滨路80号
物业类型：大平层
主力户型：228平方米、328平方米，顶楼4套复式700平方米
建筑面积：30万平方米
交房时间：现房
最新开盘售价：50000元/平方米
项目点评：该项目属于江景房，有5公里的江景线，可以全览渝中半岛江景。项目共4栋194套，全部现房在售。1-4层为东原自持商业，约12万平米房，商业业态齐全，以静态观光休闲体验式商业为主，现已开业。5-31层为住宅产品，三梯两户，主佣分梯入户，住宅中庭在5楼，在2号楼为业主专门打造观光电梯可直达每层商业。2015年项目首开，当时售价约3万/平方米，目前售价约5万/平方米，主力面积户型为228平方米、328平方米两种，总价1200万元-1600万元不等，装修标准约8000元/平方米。每栋顶楼为700平方米复式毛坯房，仅4套，还剩3套未售。背山面江，产品设计讲究风水，4个房间全套房设计，产品品质堪比上海的“汤臣一品”，在当前重庆市场无同类竞品。业主主要为重庆本地企业主，占比约50%，剩余50%客户主要来自于一线城市。
