引 言
特别报道 | 2018中国上市房企百强峰会：链接新时代·赋能新价值
房地产税的进程将会是怎样的？
房地产税将对中国地产行业造成什么样的影响？
华创证券地产首席分析师 袁豪：
关于房产税，在进度方面，我们觉得2018年可能更多的是推进草案的形成。在2019年或者2020年里面才可能常委会一审或常委会二审，到最后的两会表决。我们认为，整个房地产法的形成，最早也应该在2020年之后才能有一个大体的一个框架，再落实到各地的话可能会更晚一点。
而房产税，对于房地产行业的影响，我觉得主要从两方面来看，一方面对于需求来看，未来，整个市场的需求可能更多的会以刚需和改善型需求为主导。投资性需求，在房地产行业房地产税的整个制约之下，可能会渐渐减弱。
另一方面，对于地方政府来讲，房地产税的整个推进之后以至于会导致整个税收结构（出现变化），地方政府对于房地产税的依赖，即对土地房地产行业的税收的这种依赖，会出现一些结构上的变化。以前可能更多地依赖于土地出让金，未来的话，就是可能渐渐会形成对于房产税的依赖。但是，这个又不可能快速地去做一些调整，因为整个两方面量方面差距还是挺大的。
所以就是需求可能逐渐会往刚需和改善性需求上调整，企业也会做这些调整。此外，地方的税务依赖也会发生一些结构性的变化。从全部土地出让金，渐渐地转移到部分土地出让金和部分房地产税的结构。
对于整个市场的，从投资开工数据来看，今年处于去杠杆的年份，总体的资金还是会处于偏紧的状态。但是目前经济比较好，但是趋势又有略有向下这样的状态，所以对房地产又不会是一味的打压。尤其是在两会当中，中央财经领导小组办公室副主任杨伟的说法，就是正常的房地产开发融资需求也是服务实体经济，所以不会是一杆子打压。资金的瓶颈，就更多的是体现在总量上面，结构性实际上还是会有一些偏向或倾向。
对于大房企来讲，量和价格，都会相对会就是在资金这一段会显得更加有优势。所以反倒是在行业在偏紧的状态之下，我们会发现拿地的集中度、销售的集中度、开工的集中度，所有的这些开发投资的这些数据，集中度会大幅的提升。对冲掉一小部分企业的下降，所以总体开发投资数据都相对是比较稳定的。销售的数据，可能因为区域的因城施策的因素，也会处于比较稳定的状态，所以我们对2018年投资开发和销售的数据的判断是投资超过百分之六，销售面积百分之零，新开工在百分之六左右，可能也会略超过百分之六。
关于房企多元化投资，在2014、2015年的时候，房地产行业经历过一波“地产+x”这种多元化的尝试，但是可以发现就是当时候尝试多元化更多的是那些末端的企业，可能是中小型企业主动或者被动退出房地产行业的一种尝试。但是在过去的一两年里面发现，这些中小房企的多元化尝试基本上都失败了，而且到时候他们的多元化，实际上更多的选择是跳开地产行业，直接去做就是跟地产不相关行业的这种多元化。包括环保，医疗，教育等，就是相对就是做的就比较散，最后基本上都失败了。
在这轮周期当中，我们会发现最近一段时间，企业又开始尝试做多元化了。但是我们最近发现实际上企业在做多元化的一个过程当中，至少还都是有贴近主业，去做一些延续性的多元化拓展，而且做这些多元化的企业基本上是一些大企业，在未来的二三十年更长久的一个时间去做一些铺垫。而这样的一些尝试，可能会比之前就是早两年的小企业跳跃式的这种多元化可能会来得更加合理一点。
拿现在来讲，万科做的长租公寓、物流地产、养老地产、商业地产就是多元化的一个转型或者是一个尝试。另外像碧桂园做科技小镇或者是产业园也是多元化，这些多元化实际上还是延续着整个行业的上下游，在这个行业当中去做拓展，那么原先的整个业务的经验积累、资源积累，还可以用的到。
同时做上下游有一个互动的话也会显得更好。我觉得这一轮里面就是中大型房企的这种产业上下游的这种多元化可能比以前会来得更靠谱一点。我从长远来看的话，实际上就是逐渐从以前的增量市场渐渐往存量市场去转移的过程。
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