5月16日
北京国贸 2018中国上市房企百强峰会
-研究模型全景展示-
<第十一部， 净负债率！>
通常情况下，资产负债率（总负债/总资产）被用来反映上市公司的负债水平。然而，房地产行业有较多预收账款计入负债。与其他债务不同，预售款没有利息成本，最终无需偿还，且一定会转化为收入。因此，亿翰研究用净负债率反映房企资金链安全状况和杠杆使用情况。
亿翰百科
净负债率
净负债率是反映资产结构的指标，净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产，其中有息负债选取的是短期借款，一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券之和。
榜单解读
一.
2017年行业平均净负债率提升明显
2017年，上市房企整体平均净负债率达到76.61%，较2016年同比上涨21.30%，呈现明显上升趋势，104家企业中，有60家净负债率同比上升，占比达57.69%。
主要源于：（1）2014-2016年，房地产企业购置土地面积连续三年负增长，同时2015-2016年房企去库存加快，2017年开发商补库存意愿强烈，土地投资力度加大，土地成交价款增长近50%；
（2）销售回款增速放缓使得企业的土地投资更多依靠在手资金和加大杠杆；
（3）房企多元化转型的推进，占用企业部分资金，如产业小镇、商业地产、长租公寓等业态，前期需要沉淀大量的资金，且资金周转速度偏慢，发展初期易形成资金压力。
图：2015-2017年上市房企平均净负债率
二.
净负债率与规模正相关，
大规模房企净负债率涨幅明显
按营业收入规模区分，可以看出2017年房企净负债率与营业收入正相关。营业收入小于50亿的企业平均净负债率最低，有近5家企业出现货币资金超过有息负债的情形，存在资金被闲置的情况，市场活跃度低，不利于企业后续的成长扩张。
营业收入超过500亿和100-500亿规模的房企净负债率都位于相对较高的水平，在行业集中度提升的背景下，市场竞争更加激烈，这类房企对加速扩张、规模的诉求尤为强烈，因此在杠杆使用上相对激进。
图：TOP100企业营业收入量级分布及平均净负债率
从三年情况来看，2015-2017年营业收入100-500亿元的中型房企净负债率一直处于相对高位。营业收入500亿以上的大型房企在2015、2016年净负债率相对较低，但在2017年大幅上涨。此类房企在行业集中度进一步集中的背景下，也纷纷抓住机会扩张规模、加快布局，资金需求量陡增，在资源抢夺和资金的较量中，大型房企借助融资优势，拿地布局表现激进，造成资金链绷紧，净负债率攀升。但此类房企现金短债比均值为1.8，账面现金足以覆盖短期债务，资金情况处于健康的状态。
房企收入哪家强？ 2017年上市房企营业收入TOP100
谁是管控能力最优企业？ 2017年上市房企三费费用率TOP100
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