编者语：
发言者/杨现领“5万间，是租赁行业的一个死亡陷阱。”5月16日，在原力场、贝壳租房联合主办的“2018原力论坛暨中日住房租赁行业峰会”上，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领作出了这样的论断。敬请阅读。
在政策、资本和消费升级的共同作用下，长租公寓站到了“风口”上。然而去年年底，第一批长租公寓“阵亡”名单已然出炉。明明是万亿级的市场蓝海、公认的风口，崛起的租赁市场中，为何玩家纷纷倒下？
对此，杨现领认为，一个行业完成从0到1的突破后，就将进入品牌间的优胜劣汰。事实上，中国的租赁行业仍处在机遇期，租赁市场的发展才刚刚开始，品牌需要做的，是找准发力点。“只有品质才有规模、只有规模才有效率、只有效率才有利润，所以品质永远是第一位的。”
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中国长租市场，到底出了什么问题？
“租赁的问题不在‘出租’环节，而在‘资产’环节，”杨现领指出。
租赁是很苦的工作，运营、选房、租后管理都要做好，但更重要的前提是拿房要拿得好。“2018年，100%将出现一批租赁品牌死掉，所有‘死掉’的都是因为高杠杆快速拿房，却根本消化不了，”杨现领表示。
但这并不意味着租赁行业整体遭遇了瓶颈。在杨现领看来，中国的租赁市场还有很大的发展空间，这主要源于三个动力驱动：租赁人口快速增长、租金上涨、租金收入比上涨，三个因素叠加将导致租赁市场稳步上涨。尤其是租金收入比，会随着住房升级、品质改善以及住房面积的增大，不断提升。
北上广深一线城市、人口净流入较大的二线核心城市及三四线城市核心区，租赁市场将有相当大的发展空间。
杨现领表示，很多租赁品牌出现了问题，表面上出在出租环节，但实际是拿房资产环节不合理、拿房价格过高。“一定要做好准入门槛，在城市、区域、房子选择上，把好资产第一关，”杨现领指出。
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租赁的机遇期才刚刚开始
那么，要如何迈过资产“第一关”？杨现领结合近期的一些实操案例，给出了两个建议。
首先，一定要做好本地化和差异化。不同城市，甚至是同一城市内部都存在很大的差异，人口结构、人口结构在不同生命周期的住房需求都不同。因此，要针对不同城市、不同人群，提供不同的产品。
此外，长租公寓的发展只是满足了青年白领的合租需求，但流动人口的床位需求以及家庭整租需求并未被满足。尤其是两亿多的流动人口，“离不开城市又回不去故乡”，标准化床位产品需求亟待满足。
“我们花了七年时间，只不过建立了一个市场、定义了一个品类、满足了一个的需求。实际上一切才刚刚开始，还有大量需求未被满足，千万不要盯着别人看，一定要盯着自己看、找准自己的定位”，“北京、上海等一线城市将会打开床位标准化产品‘口子’，这将是一个非常大的空间”，杨现领在现场透露。
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“机构化”是未来行业的发展方向
当前，中国房地产租赁“机构化”趋势日益明确，但与发达国家同业相比，仍有一定差距。杨现领判断，机构化和开发商转型是未来产业发展的两大方向。
现场，他分享了德国、日本、英国等国同业领军企业的优秀模式和案例，简单总结即开发、托管、中介三种模式。
德国最大的住房租赁公司Vonovia，能提供开发、销售与持有运营的一站式服务，通过合理的投资策略、融资管理能力及高效管理高品质服务实现了崛起；日本最大的单身租赁住宅管理企业Leopalace 21，以租赁住宅管理和建筑服务为核心，通过深耕细分市场和产品精细化管理占领了市场；伦敦最大的租赁住宅托管公司Foxtons，租赁与交易业务双驱动，通过聚焦核心市场、技术和营销创新、提供多样化品质服务赢得了市场。
杨现领认为，国内租赁机构可以通过吸收和借鉴海外租赁发展模式，找到突破口以增强自身竞争力。未来，中国有能力的开发商将逐步走向租赁开发、持有和运营管理为一体的模式。
“这是一个房地产行业换轨的时代。结束的是开发浪潮，开始的是存量房时代，选好赛道、具备关键的运营能力，这个行业仍然有很多机会，”杨现领说。（完）
文章来源：微信公众号“现领观察”2018年5月16日（本文仅代表作者观点）
本篇编辑：彭淳懿
