引 言
2018年5月16日,由亿翰智库&中国网联合举办的“2018中国上市房企百强峰会”在北京圆满落幕。本次峰会以"链接新时代 赋能新价值"为主题，围绕上市房地产企业融资环境及市值管理展开讨论，致力于助力中国上市房企，实现资本市场融资突围，加强市值管理。会上隆重发布“2018中国上市房企百强”研究成果，来自多家知名房企和金融机构的高管发表了精彩演讲。此外，由券商、基金公司和评级机构研究员组成的“专家团”正式成立。
特别报道 | 2018中国上市房企百强峰会：链接新时代·赋能新价值
亿翰智库&中国网专访视频：
竺劲-东方证券地产首席分析师——
房地产税可能使整个市场看起来更加平衡
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主题专访一：
房地产税的进程将会是怎样的？
房地产税将对中国地产行业造成什么样的影响？
东方证券地产首席分析师 竺劲：
关于房地产税，我们的财政部长肖杰部长讲的是比较清楚的。实际上，我们觉得房地产税应该会有一个顶层的设计，根据原来的进程，房地产税是2019年立法，2020年实施。目前从官方表态来看，这个进程应该没有太多的变化，但是由于房地产税是一个上位法，本质上是一个顶层设计，所以我们认为地方政府后续如何实施会更为关键。目前从整个房地产市场和城市化发展阶段来看，我们认为地方政府大力推进房地产税的可能性不太高。第一，目前城市化进程还没有完全的完成，我们也看到今年很多城市进行的抢人大战，这些城市是有大量营造新住宅物业和商业物业的需求，所以在此背景下征收房地产税的话，可能对这些城市的进一步发展并不是特别有利，地方政府也会权衡这样的事情。第二，从目前全国基本收入水平来看，实际上中国还处于从中等收入转向高收入水平的进程中，征收房地产税实际上对进一步的增加人力资本和消费都是非常不利的，所以我们也不认为房地产税会有大范围的征收。第三，我们认为在一些等级较高的城市及一些特殊区域可能还是会推进房地产税，包括从2011年以来，重庆和上海基本上都已经进行了房地产税的试点，所以我们认为后续可能还有一些特别区域会进一步试点，但是房地产税全国铺开的可能性目前来看是不大的。第四，我们认为在中央的顶层设计当中肯定是要把一些偏交易型和持有型的税收进行归并，这也是一个大的方案，不是原来房产税从所谓的豁免转向征收二套房税这么简单，所以我们觉得可能税制改革这个事会更加重要一些。以上四点就是我们对房地产税进程的一些看法。
我们认为房地产税对行业来说是一个相对利好的情况。从短期来看可能会有不太好的影响，因为征收房地产税可能会影响人们的购买，但是从中期来看，房地产税可以降低很多城市的空置率，可以缓解供需不匹配的情况。第一，房地产税可能会打破有些人买房子会为获取未来上涨价值的预期，这样实际上人们买房子是为了租出去。这样既可以解决社会闲散资金没有地方投资的问题，又可以解决新流入人口的居住问题，也就是一些有资产的人将其储蓄和投资资金换成房屋资产，然后租给相对来说有住房需要的人，这样会使整个市场看起来更加平衡。而目前整个市场的不平衡主要来自于投机性需求太大，房子买了不住，等着赚差价。未来“房住不炒”真正来临的时代，人们不是博取房子的差价，而是通过运营、租赁来获取房屋本身的价值。从这个方面来说房地产税对行业市场是利好的，就是我说的空置率会降低，房地产税使得很多地方空置的房子可以被利用起来，没有浪费社会资源。
第二个利好是房地产税势必带来市场和公司企业的分化。目前抢人大战以后，有些城市越来越好，现在是普遍都好，因为库存去的比较厉害，但是实际上跟人口发展的规律有些地方是不匹配的。有些地方人口常年流出，但是房价依然在涨，这是有压力的，房屋需要放在真正有用的地方，即一些人口净流入的区域，这个地区有大量的产业可以支撑人口的发展，这个很关键。所以哪些企业在这些城市相对来说建造更多的房屋、做更多的布局，那么这些企业会发展的更好。所以说在城市分化的过程中，自然而然地会带来企业的分化；企业分化之后，原来投机倒把、通过加杠杆等各种模式运作、不是通过运营、选择较好地段、匹配规划、匹配产业的企业要想长期运营下去，反而会发展的更好。那么相应来说，房地产税对企业的集中度提升和分化也有一定的促进作用。综合来看，整个市场里面的购房人投机的人数减少了，企业投机的数量也减少了，实际上就会带来整个市场的健康发展。最后整个房地产市场量可能没有现在大，但是房价是比较稳定的，房子的租售比或房子的收益率可能是维持在一个比较好的位置。它使这个租金、投资分红能够维持资产的价值，那才是比较健康，这就跟最近常委会中刘贺主任讲的事情是一样的，就是说金融企业也不能去做套利，借了钱要还的。那么开发商开发房子也是一样的，不是做投机，而是做“房住不炒”。所以未来房地产市场会进入一个量尽管慢慢缩小，但是供给是出现在有效的区域，同时房租伴随着居民的收入和产业的发展慢慢上涨。所以我觉得房地产税出来以后，短期来看对市场是有一定的冲击，但从中长期来说，对中国的房地产业和整体经济是非常非常好的一个手段。当然，不管是在海外还是在中国，我相信推出一项税都是需要政府进一步做研判、进一步地跟民众达成共识，肯定不是随随便便来推的。所以在这个达成共识的过程中，本质上就已经会使得整个市场趋于一个稳定的状态。
主题专访二：
当前去杠杆的背景下，
怎样看待整个市场的销售、投资和新开工？
其实对于销售、投资和新开工，我们在去年下半年研判的情况跟现在的变化不是太大。现在从数据上看，跟我们判断的有一些差异，但是其实也不大，因为我们做的还是全年的判断。去年我们基本的判断就是房地产销售的面积应该是0到-5的增长，销售金额相对来说是正向的增长，因为我们的基本观念就是整个楼市还是处于高等级城市往低等级城市在迁移，就像比如说更贵的一些卫星城、像中西部的一些核心的二线城市，大量的人口涌入，那么房地产市场也向这些城市迁移，原来的一些比较低价的三四线城市可能就不是未来市场的主流，尽管现在好像还是。这样就会导致尽管销售面积有所下滑，整个销售金额是可能有增长的，也就是单价是上升的。目前我们还是做这样的判断。我们认为今年的三四季度，整个房地产市场还会出现一些调整，这个是由于政策调控和整个周期所导致的自然结果。
第二个对于投资和开工，我们今年给的投资增速是5%左右的增长，可能给的相对低一些，但是这个增速可能比目前10%这个增长更合理。因为目前来看，实际上开发商的到位资金已经出现了比较大的下滑，只是目前投资还没有对资金下滑进行一个反映，包括销售目前还在上面，但是我们看到4月份销售面积已经出现负增长了，单月销售面积增速是-4%，所以整体来看市场是下行的，开发商到位资金也是减少的。整个房地产的投资应该来说是前高后低的局面，所以我们觉得今年投资增速是5%，当然也可能是7%，这不一样，要整体来看。但是肯定是要比现在的数据要低很多的。我们认为新开工是持平或者略微的增长，因为很多地方目前库存非常低，我们认为在简单的补库存的背景下，可能还是会有一些开发商去做开发，所以我们基本上认为销售、投资和开发整体都是下行的，但是基本还是有个底，我们不觉得会有崩盘式或者崩溃式的这种下行。我们觉得地产市场是进入低谷，但是经过这个低谷以后，未来来说还是会有比较好的发展，包括有一些好的开发商在调整过程中会凸显其优势。
主题专访三：
怎样看待房企加快多元化投资？
房企的多元化是一个必由之路。第一，过去单一开发住宅这种模型其实问题很大，它没有带来美好生活，只是带来了GDP和投资额，这是有问题的。
第二，过去房地产行业在整个中国经济当中一直是有超额利润的。那有这个超额利润现在是不是应该回馈社会，有这么一个过程，所以它去做一些多元化动作。当然我们已经看到很多优秀的房地产企业和房地产企业家都已经在做很多，以前是表现为公益事业，比如说像万科王石做的壹基金和一些其他的基金会，但是现在可能有一些开发商的企业家直接去投资实业，包括做教育、做高科技，我觉得这是一个非常好的一个方向。尽管看起来是无关多元化，但是我说的超高利润率的一个背景下和目前整个房地产要回馈社会。
第三，就目前来看，我刚才讲的市场不好，大家还是要练内功，所以简单的刚才讲的住宅开发模式，就是在商业模式上也存在问题，所以现在在做什么，做产城、做商业运营、做长租公寓，它提供的是一个城市的整体解决方案，成为一个宜居、宜业、宜商的一个城市，是这么一个方向。所以在这个方向中，实际上开发商是做一个相关的多元化，就多做这个商业运营、商场，引入一些产业，看起来是无关多元化，实际上是有关的，因为我是去做产业园区了，产业园区还是有一些配套商业和配套住宅的，而不是单一的拿块地盖成住宅卖给居民。在这个过程当中，房地产其也要去培养这样的能力。
第四，从现在整个多元化的趋势来看，整个中国房地产的存量市场实际上非常大，但是按照目前来看，存量市场差不多是在200万亿左右的一个水平。如果按照货币化率2%来算，200万亿算起来就是4万亿，跟目前整个房地产市场来比还是比较小的，但是我们整个存量在进一步扩大。而且存量当中这个货币化率也是可以提高的，尽管细分领域多，但总有一个领域能有一个几千亿到万亿级的这种赛道。如果开发商投入足够多的资源和精力在这个里面，很有可能新做一个很大的产业。所以我觉得存量本身的一个发展也给开发商提供了更大的舞台，所以我觉得开发商多元化势在必行，而且，现在比2014、2015年更加成熟。
主题专访四：
关于长租公寓定价的调整
长租公寓的定价最后还是会回调，根据我们来看实际上还是跟市场本身发展有关，但是有可能不回调它一直衡盘不上涨，这也有可能。可能有稀缺的因素，你说长租公寓背后支撑的开发商、投资基金他们不着急回报也有可能，那就有可能会在一个高的价格相对来说控制率会高一点，它本质上是在权衡控制率和租金水平基本匹配，我匹配不上他就会去做调整。
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