新城控股“折价七成定增”的调整，一度引得市场抛售，盘中跌幅一度超过6%。目前，房产上市公司A股融资，几乎处于停滞状态，折价定增似乎只是例行公事。真正被投资的担忧的，应该是新城控股近年来高杠杆拿地带来的风险。公司主要从事商业地产，配套销售住宅。而三四线城市未来房价走势存疑，此时相对高价拿地，恐对公司未来带来不确定性。
5月21日晚间，新城控股一则折价定增公告惹得市场惊魂。照公告的意思，新城控股拟以8.23元的底价，发行约4.62亿股。而截至5月21日收盘，上市公司股价为32.00元，总股本为22.57亿股。
这意味着，新城控拟折价超7成的定增低价，来发行占总股本两成的新股。显然，这是难以被市场及监管部门接受的。对此，投资者深受冲击，5月22日开盘后，新城控股一路下行，最大跌幅超过6%，截至收盘报30.46元，下跌4.81%。
或许，投资者真正担忧的，是高杠杆拿地，高速扩张带来的不确定性。
“例行定增”？新城控股此次最为人诟病的，就是超低价定增方案。不过在地产股定增融资高度受限的情况下，新城控股此次尝试，只能说是例行公告，实际影响力并不大。
新城控股于5月21日进行分红除权，由于定增尚在进行之中，在除权后，也需对定增价进行调整。根据公告显示，定增发行底价由9.04元下调至8.23元，同时发行股份由不超过4.20亿股调整为不超过4.62亿股。
也就是说，上市公司分红，原有股东享受到分红，因此定增低价也需要相应地调低，同时，定增额一定，所以调高募股规模。
此次定增始于2016年，当年3月8日及3月25日，新城控股董事会、临时股东大会会议审议通过的《关于公司非公开发行股票方案的议案》，该议案中，本次非公开发行股票拟募集资金总额不超过50亿元，发行价格不低于12.28元，发行不超过4.07亿股。
期间，由于两次分红送转，发行低价分别调整为9.37元和9.04元。值得注意的是，新城控股此次定增，2016年7月1日就通过证监会审核了，不过，一直没有拿到核准文件。
目前，地产公司在A股IPO和定增融资的闸门，似乎暂时性关闭了，新城控股能够突破的概率，可能比较微小。
实际上，新城控股定增低价与市场价之所以相距甚远，还是因近几年新城控股股价疯涨所致。2016年3月定增方案通过是，新城控股股价还不足10元（前复权），而目前股价已超过30元。
高价拿地，重仓三四线或许，新城控股遭抛售，不仅仅与“例行定增”公告有关，对风险的担忧，尤其是负债水平的担忧，可能是抛售的主因。此外，低价定增可能八字没有一撇，却容易造成投资者恐慌踩踏心理。新城控股自2018年1月站上44.96元的高点后，此后四个月持续震荡下行。
从2017年年报中可以看出，新城控股是一家住宅与商业地产并重的地产开发商，其中住宅销售收入218.37亿元，占比54.85%，综合体销售169.56亿元，占比42.59%。而2016年同期，上述两项收入占比分别为58.44%和39.96%。
新城控股凭借高杠杆运行的方式，近几年业绩大幅上升。在尝到甜头后，上市公司继续扩张，自2017年3月至12月，通过招拍挂、合作、并购等途径，新城控股共斥资502.26亿元狂揽77个地块，除江苏大本营外，其足迹遍布广东、上海、浙江、山东、广西、湖北等全国20个省市。
值得注意的是，吾悦广场大部分都位于三四线城市，这些城市的房价在2017年内经历了快速上涨。面包涨价了，面粉也跟着涨价。据中原地产上述统计数据显示，三、四线城市土地出让金有明显上涨，多城卖地收入超过500亿元。部分三、四线城市土地溢价率现同比暴涨，有的上涨3倍－4倍，多则上涨7倍，甚至近13倍。比如，金华市土地溢价率同比上涨1294.93%。
然而多家业内机构人士对于2018年三、四线楼市都持谨慎态度。链家研究院认为，2017年三四线城市楼市火爆的部分原因是一二线城市调控的“溢出效应”。大部分三四线城市存在人口流出、老龄化等问题，而且主要靠本地人口消化的现实，对于房地产市场的长期支撑动力不足；国泰君安也认为，三四线城市长期看，由于缺乏产业和人口支撑，棚改货币化安置的拉动效应将会逐渐减弱。
业绩与风险赛跑新城控股的模式，与万达比较类似，均属于“现金流滚资产”，通过建设购物中心，同时配套出售大量商铺和配套住宅。此外，通过自持物业进行融资，也可以获得现金流。
这样的好处是可以通过高周转进行高速扩张，一旦销售和融资遇到问题，上市公司资金链便会面临风险。
目前，旗下购物中心吾悦广场已经进入了42个城市，新城控股联席总裁、商业地产主管陈德力计划，未来三年将每年开出25个吾悦广场，到2020年达到100座。
若销售放缓，新城控股回收现金流的能力将大幅下降，考虑到新城控股的负债状况，或许这引发了投资者的担忧。数据显示，2013年末新城控股的负债总额为346.45亿元，占总资产的比例达到76.64%，随后尽管2014年略有下降，但随着2015年公司开始大举加杠杆拿地，负债总额及站总资产的比例迅速上升，截至2017年末，公司负债总额为1575.45亿元，占总资产的比例也高达85.84%。
有业内人士表示，现在商业综合体已经是红海，大部分城市的商业综合体是超饱和的，新开商业综合体即使能踩着前辈们的尸体获得开业成功，背后的财务数据也一定是难看的。
2016年，上市公司营收279.69亿元，同比增长18.67%，净利润30.19亿元，同比增长64.41%。2017年，上市公司营收405.26亿元，同比增长44.89%，净利润60.29亿元，同比增长30.19%。
从财务数据上看，一切运行良好。不过，现金流状况的恶化，似乎说明新城控股资金状况并不乐观。2017年经营性现金流净额为-104.85亿元，而2016年同期为80.97亿元。经营性现金流净额由正转负，下降了超过180亿元。
