文/史额黎
编/李悫
4月24日，绿地控股集团发布2017年年报。过去一年，推行“大基建、大金融、大消费”多元化战略的绿地，共实现营业收入2901.74亿元，同比增长17.4%；实现净利润90.38亿元，同比增长25.4%。不过，绿地核心业务房地产及相关产业的营业收入为1504.74亿元，同比仅增长3.7%。
据年报披露，绿地东北地区2017年主营业务毛利率为-1.3%，这是绿地上市以来首次出现地区业务毛利率为负的情况。去年年中，绿地子公司辽宁绿建还曾爆出过下属公司逾期借款4.58亿元的新闻，其中本溪绿地山水城资管计划逾期1.3亿元，这些逾期借款已在2017年底全部偿还。
近日“公司深读”调查发现，包括本溪绿地山水城在内，至少有5个绿地辽宁项目由于资金困难已经停工数年。这些项目的计划投资额达到105.15亿元，占地面积共计99.67万平方米。部分项目还存在购房者无法入住、被征收人拿不到补偿款的问题。
5月21日，绿地集团对此回应称，此前受市场环境影响，东北事业部选择性地对一些去化慢甚至暂无市场的项目采取了停缓建措施。目前东北事业部各项工作均有序开展，运营正常。
本溪项目拖延7年还未完工
本溪的城市规模不大，从市中心的高铁站打车到郊区的绿地山水城只需十几分钟。与山水城一河之隔，还有绿地的另一大型项目中央广场，那里曾规划有两栋高228米的“双子座”地标。但眼下，不仅“双子座”没有任何动工痕迹，两个楼盘中还矗立了不少“烂尾楼”。
5月9日，“公司深读”在绿地山水城看到，项目正中的商业广场虽已完工，但没有任何商家进驻。广场上方的庭院杂草丛生，两侧各有三四栋长期停工的洋房。售楼处院内，有2辆汽车被本溪市明山区法院贴上了封条。
循着土路继续向山脚走，还能看到7栋处于外立面施工阶段的高层住宅，墙面上的升降机导轨架遍布锈迹。旁边的8栋高层虽已竣工，但院内井盖缺失，堆满了建筑垃圾。
（本溪绿地山水城的商业广场杂草丛生）
一位楼中走出的业主称，他因为是全款买房，所以才能在今年初入住，一些集资购房的人现在还没有拿到房子。“买房时都是2010年、2011年交的钱，后期就是资金有点不充足缓建了，搁了多少年了。”
据当时媒体报道，本溪绿地华厦实业股份有限公司（后更名为本溪绿地实业集团，下均称“本溪绿地”）于2011年4月组建，由其开发的绿地山水城同期开工。绿地集团通过子公司辽宁绿建持有本溪绿地70%的股份，企业管理人员及当地国企持股30%。
房天下数据显示，当月本溪绿地以0.93亿的价格竞得本溪明山区共计9.28万平方米的土地。这三个地块在日后绿地的财报中被称为山水城1#、4#、5#地块。
“公司深读”获取的一份2012年中国工商银行对本溪绿地的评估报告称，当时1#地块已完成投资1.34亿元，5#地块已完成投资1.2亿元。2013年8月，本溪绿地再次斥资6.04亿买下山水城区域共计40.35万平方米的6块土地。
但此时本溪绿地已经出现了资金紧张。中国裁判文书网显示，本溪绿地2013年初分两次向个人借款210万元，借款利率为月息3%。2014年7月，本溪绿地又因经营需要资金周转向个人借款80万元，利率同样为月息3%，并以山水城的三户房产作为借款抵押物。
山水城的业主也发现本溪绿地一再推迟交房时间。他们在反映问题的材料中写到：“从2013年12月份......一直拖到答应2016年8月份。”绿地2015年重组报告书称，除1#地块应于2015年8月竣工外，其余6个在建地块的计划竣工日期均为2017年10月。据“公司深读”了解，这6个地块均未兑现上述目标。
绿地2017年年报称，绿地山水城项目已预售面积为11.6万平方米，可售面积为13万平方米，去化率为89%，报告期实际投资额为1.25亿元。但“公司深读”发现，仅山水城1#、1-1#地块的预计可售面积就达到了13万平方米，停工多年的十几栋住宅并没有被计入其中。
实际上，本溪绿地山水城并不是个案，对面的绿地中央广场同样饱受停工之苦。
“公司深读”在5月10日走访发现，绿地中央广场西侧有8栋仅完成框架结构的住宅。中部的别墅区和东侧的洋房区，各有1/3的房屋仍裸露着水泥墙面。而正前方长达1.2公里的商业街上，只入驻了4户商家。
（未完工的本溪绿地中央广场）
一位居住在洋房区的业主说，2015年他们搬过来时，8栋住宅就是现在这个样子。
“公司深读”在周末下午来到中央广场的售楼处，但偌大的房间中空空荡荡，没有一名看房者。一位售楼员称，售楼处后面的8栋住宅今年能继续建，商业街也将在今年开始招商。
绿地年报显示，截至2017年底，本溪绿地中央广场一期去化率仅为23.6%，销售情况并不乐观，二期3#地块则未披露已预售面积。年报还称，该项目报告期实际投资额为1.17亿元。
值得注意的是，本溪绿地中央广场的开发商绿地本溪置业有限公司，是绿地集团的全资子公司。而同样存在停工情况的沈阳绿地国际花都、沈阳绿地国宾府（棋盘山庄）的开发商，也是绿地集团的全资子公司。
5月14日，“公司深读”在沈阳于洪区看到，绿地国际花都项目被工地围挡全部遮住，院中有十栋左右的商铺和洋房，不少还搭建着脚手架。
一位在绿地老街坊二期居住的业主称，她大约在2011年买的国际花都的房子，过了2年发现项目还没有盖完。因为着急结婚，她才申请换房到附近的绿地楼盘。“它是一年盖一点，每年就盖那么一会儿，旁边别的房子一年就起来了。”她说。
（左：沈阳绿地国宾府 右：沈阳绿地大溪地二期麓溪庄园）
一天后，“公司深读”来到距离沈阳市区20公里的绿地国宾府项目，但这里的售楼处已荒废许久，倒下的树木在院中随处可见。从远处的公路上望去，近百栋别墅和洋房沿着棋盘山麓绵延超过1公里。一位附近的商贩说，她在这5年了，从来没见项目施工过。
在国宾府西侧3公里的绿地大溪地二期麓溪庄园项目，“公司深读”看到了同样的景象——20多栋商铺和洋房闲置在水库岸边，滨水广场上破碎的路灯玻璃撒了一地。附近的保卫人员称，该项目已经停工6年了，样板间都烂了。
然而，绿地2017年年报中并未披露沈阳绿地国际花都的已预售面积，只显示了可供出售面积为3.21万平方米。年报还称，该项目的报告期实际投资额为2.44亿元。
在2017年年报中，沈阳绿地国宾府的去化率为5.3%，一期、二期项目的报告期实际投资额为1.07亿元。沈阳绿地大溪地二期的去化率为7.7%，报告期实际投资额为153.96万元。
资金短缺“以房顶款”
“公司深读”梳理绿地财报发现，上述5个位于本溪、沈阳的长期停工项目占地面积为99.67万平方米，计划投资额达到105.15亿元，但近三年的实际投资额仅为14.09亿元。
对此，绿地集团在5月21日表示，因2015~2016年东北房地产市场大滑坡，受市场环境影响，东北事业部从市场实际出发，在正常的企业个别区域及项目策略调整范围内，选择性地对一些去化慢甚至暂无市场的项目采取了停缓建措施。
“2017年，随着市场环境逐渐向好，绿地东北地区停工项目已陆续复工。”绿地集团称，“如2017年，复工了长春绿地城项目和海域中央墅项目、沈阳海域香庭项目等。2018年，东北事业部已复工本溪绿地中央广场项目、沈阳绿地国际花都项目，还将结合东北区域市场环境、相关项目存量情况继续启动东北地区其他停工项目的复工工作。”
为了缓解资金压力，本溪绿地也尝试过非标融资。2016年2月，利得资本-绿地山水城1号资管计划成立备案，募集规模为1.3亿元，预期收益率不低于9%。但在2017年8月，利得资本公告称，绿地山水城资管计划期限届满终止，由于本溪绿地未依约足额支付本息，导致基金产品发生违约。
随后绿地公告回应，本溪绿地等企业因受当地市场低迷影响而发生逾期借款4.58亿元，由于这些企业股权结构比较复杂和分散，因此解决过程耗时较长。2017年底绿地再次公告，逾期借款已全部偿还。
曾在山水城区域开设工厂的范明（化名）称，他在2014年6月与本溪绿地签订了拆迁补偿协议。本溪绿地最初承诺一个月后付款，但到目前为止只支付了300万元，还有1300~1400万元迟迟未给。
范明说，自己找过本溪绿地多次，该公司负责人声称没有钱，而且公司财务都是由上级公司说了算。范明还想过起诉本溪绿地，律师告诉他诉讼肯定能赢，但可能执行后也得不到款项。
最高法院人民官网显示，自2016年起，本溪绿地及其子公司共计43次成为被执行人，本溪绿地还先后4次成为失信被执行人。
本溪市政府办公厅2017年9月在人民网上表示，本溪绿地受多重不利因素影响，在建项目长期停工，资金链条断裂，各类债务纠纷集中暴发，已经严重资不抵债，全部资产已两次被查封或扣押，千余户购房业主急待项目竣工入住，企业员工也已经连续数月未发放工资，暂无能力履行补偿义务。
绿地集团对“公司深读”表示，关于本溪绿地山水城项目存在的的问题，当地政府已介入协调处理，绿地始终密切配合，目前正常推进中。绿地集团还透露，2017年，绿地山水城已具备交付条件（2017年已交付506套），个别收尾工程还在进展中。
在资金短缺的情况下，绿地辽宁项目开始选择“以房顶款”。在本溪绿地中央广场的商业街上，仅有的4户开业商家，大部分都是给中央广场施工后拿到了抵账房。在沈阳绿地大溪地一期旁边的房产中介店，“公司深读”也看到多户在售房产被标注为“开发抵账”。
施工方也对这种做法司空见惯。一位负责绿化施工的现场人士说，2015年时他们也曾想用中央广场的洋房抵账，但是因为楼层问题没有谈妥。据他透露，他所在的公司也被沈阳绿地棋盘山项目拖欠了款项，最后抵账的是大连绿地的房子。
绿地：否认缩减投入，东北事业部运营正常
“公司深读”注意到，沈阳绿地国际花都、绿地大溪地的开发商分别名为辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司、沈阳安邦置业发展有限公司。通过这些公司名称，依然可以看到绿地当年进入东北市场的痕迹。
2007年9月，绿地收购辽宁宏伟，并以其为主体投资50亿元在沈阳城北开展旧城改造，沈阳绿地国际花都即属于该项目。
与此同时，绿地斥资5.4亿元收购沈阳绿建投资控股集团有限责任公司66.5%的股权，该公司之后更名为辽宁绿建。沈阳绿建旗下有8家沈阳市属国企，其中的沈阳市大开发房地产开发有限公司后来被绿地用于收购沈阳安邦。
彼时绿地正在全国飞速扩张。2007年下半年，绿地还在吉林、黑龙江分别布局了总投资40亿元的长春项目和总投资50亿元的牡丹江项目。
绿地集团董事长张玉良曾表示，绿地重点选择在东北地区发展。“要做政府想做的事情，按照政府产业导向进行市场运作，企业才会有好的发展。”
而在当时，上市和跻身世界500强已经成为绿地的公开目标，这意味着绿地必须努力冲刺规模。之后几年，绿地陆续进军抚顺、吉林、大庆等东北三四线城市。2011年，在本溪太子河两岸的绿地山水城与绿地中央广场相继动工。
这些布局也在数据中有所反映。绿地重组报告书显示，2013年绿地东北地区营业收入为122.54亿元，相比2012年的94.03亿元同比增长30.3%。但2014年绿地东北地区营收为129.67亿元，仅增长了5.8%，与增幅明显放缓的东北经济保持一致。
（绿地东北地区营业收入变化趋势）
2015年，随着东北经济继续下滑，绿地东北地区终于陷入困境。据《中国房地产报》当年5月报道，整个东北三省绿地在建项目全部停工。停工源于绿地旗下项目销售状况不理想，周转难以为继，导致资金断流。
绿地财报显示，2015年绿地东北地区营收69.11亿元，同比下降46.7%，2016年这一数字甚至下跌到33.76亿元，连续两年业绩腰斩。2017年，绿地东北地区营收回升至64.74亿元，但主营业务毛利率仅为-1.3%。
对此，绿地集团在5月21日称，绿地东北地区在2015年、2016年出现营业收入下滑，既有房地产行业因素也有东北区域地方发展因素。2014~2016年国家加大楼市调控，特别是二三线城市，市场需求乏力；2015年、2016年整个东北的房地产企业都面临着巨大存量销售压力，房企受到楼市成交惨淡的影响较大，绿地也不例外。
至于2017年主营业务毛利率为负的情况，绿地集团称这主要是因为2017年结转的收入多为2017年及以前年度完成的存量销售，成本受土地成本、资金占用成本高以及开发周期、去化周期拉长等因素的影响，无形中项目的整体开发成本有所增加，其经营利润被侵蚀。
但多位受访者对“公司深读”表示，除了东北经济疲软外，绿地在本溪、沈阳郊区开发的大型项目附近缺少工作机会，但周边楼盘充足，因此市场消化能力有限。一位绿地大溪地附近的住户抱怨道：“这边四处都是房子，没有工业厂矿，回迁房装修好的才卖不到3000块钱。”
另一方面，城市功能区的变迁也影响巨大。多位本溪市民提到过，绿地山水城和中央广场所在的太子河新城本是上一届市政府重点发展的区域，但现在市政府全力发展的却是离沈阳更近的沈本新城。
此外，绿地集团总部对于东北的态度也有些微妙。一位自称沈阳绿地员工家属的人士说，绿地大溪地二期的现状应该叫“搁置”而非“烂尾”，因为项目建到一半集团不给东北事业部拨钱了。
据“公司深读”了解，目前绿地在本溪、沈阳的各项目中，仅有位于沈阳浑南区的海域香廷项目正在施工。一位曾在浑南销售新房的人士称，海域香廷因为做了在建工程抵押，从银行贷到了钱。他还透露，绿地沈阳项目停工，是因为绿地领导要重新决策。
但绿地集团否认了上述说法。绿地称，自2016年以来集团为了解决东北片区面临的历史问题，反而加大了对东北事业部的资金支持，尤其是解决交房问题及土地资源获取方面给予了极大的支持。“在集团资金的支持下，东北事业部完成了大量的历史存量项目的交付，并支付了大量的土地款项，确保后续项目的持续开发。”
“沈阳的海域香庭项目，东北事业部也按照通常的开发贷款操作模式获取了银行的贷款资金支持，目前该项目的开发正按计划有序推进。”绿地集团告诉“公司深读”。
绿地集团还强调，目前东北事业部各项工作均有序开展，运营正常。2017年初，随着绿地东北事业部领导班子调整到位，截至2016年底的138万平方米的历史交付遗留问题全部解决，复工及新开工项目严格按合同约定日期按期交付。
“目前，绿地东北事业部抓住东北市场复苏及新一轮发展机遇，选择优势区域、优质项目加大投资力度，如已与长春新区政府签订总投资额超230亿的空港特色小镇及冷链物流项目。”绿地集团称。
