引 言
2018年5月16日,由亿翰智库&中国网联合举办的“2018中国上市房企百强峰会”在北京圆满落幕。本次峰会以"链接新时代 赋能新价值"为主题，围绕上市房地产企业融资环境及市值管理展开讨论，致力于助力中国上市房企，实现资本市场融资突围，加强市值管理。会上隆重发布“2018中国上市房企百强”研究成果，来自多家知名房企和金融机构的高管发表了精彩演讲。此外，由券商、基金公司和评级机构研究员组成的“专家团”正式成立。
以下为专家代表专访实录：
主题专访三：
怎样看待房企加快多元化投资？
中信建投地产首席分析师 陈慎：
其实房地产多元化的投资在2013-2014年就已经有了，那个时候很多地产+X，这几年下来，我们看到，这些地产+X成功率都不高。像恒大、碧桂园都开始投资产业链方面的业务，我认为这些投资的方向比之前的要更长远。
主要有两个动力，一个主要是为以后房地产销售增速下降之后，寻找一些新的盈利点；另一点，我们认为整个房地产龙头企业在未来拿地方面，会面临更多的复合型的因素，过去可能是到一个地方拿地盖房子就行，是企业选择地，但是未来的我们认为是，政府来选择企业，是不是除了开发地产，还能有更多复合型的元素在里面，能提供更多的产业，能提供更多附加的赋能，可能会更加吸引政府跟你去合作，这也是倒逼着企业要去多选择一些多元化布局和投资来提高竞争力。
中泰证券地产首席分析师 倪一琛：
中长期看，商品房销售天花板已清晰可见、行业步入抢蛋糕的时代，从国外经验来看，从单一走向多元、开发走向自持运营是大势所趋。盲目的跨界转型在2014-2015年的喧嚣中已被基本证伪，我们乐于看到规模房企沿着地产产业链布局商业、物业管理、房地产基金等相关业务，但是鉴于新产业培养周期较长、且规模仍难以和住宅开发匹敌，我们认为在多元化投资布局的同时，强大的住宅开发的支撑仍是必不可少的。
国泰君安地产首席分析师 谢皓宇：
准确来说，应该是在每一轮房地产调控的周期当中，都会出现房地产企业的多元化转型。我们将多元化转型分为两类，一类是相关多元化转型，一类是无关多元化转型。目前非常多的企业在逐步退出无关多元化转型这个现状，不管是上市公司还是非上市公司，在这几轮周期中都表现的特别明显。在这轮周期中，我们可以看到一个比较特殊的现象，无关多元化转型的现象在减少，相关多元化转型的现象在增加，也就是意味着我们开始在逐步通过地产业务扶持与地产相关的增值业务，比如教育类地产、养老类地产及一些其他附属类地产。这与政府在里面充当的角色有一定的关系，大家都可以看到在目前土地出让环节中拿到纯住宅土地出让是比较难的，而增加了更多的综合用地出让。综合用地出让其实对开发商的综合能力的考验比原来要大很多。不仅会有住宅的开发、物业的服务，还会有商业社区的一个配套，所以从这个角度说开发商所面临的挑战比原来较大。从开发商的角度为什么也会有这样一个变化，我们可以从城市分布来看，目前一线城市整体市场是限制人口流入，同时政府的管辖权相对来说较大，所以开发商是比较难通过在一线城市的发展作为自身主力市场，而一线城市是纯资源属性的城市，就是讲地段和核心区位。但是二线和三四线城市方面，二线城市比较多的是造新城，三四线城市本来的城区就不大，所以其区位性相对来说没有像一线城市那么重要，反而对品质的要求会提升。品质要求主要体现在各个方面的贴心服务、更好的户型设计、更好的园林开发，所以会有企业会开始做一些并购，并购一些建筑公司帮忙做建筑，并购一些园林公司帮忙做设计和园林规划，甚至会并购一些物流公司，目前来说可能与地产没有太大联系，但是在今后可能会有一个新方向的服务配套。当然，在这里面也会有一些异类，看起来是属于无关多元化，但是是否会出现相关多元化的空间，最典型的案例就是万科，比如万科与普洛斯的一些关系，后者对住宅方面的帮助从主观来看并没有那么相关。地产公司的一个核心竞争力原本基本体现在融资和拿地，但是实际上地产公司的一个核心竞争力是其资源整合能力。在资源整合能力之后，地产公司可以做的一些事情就比原来的开发房产就会多很多，也就意味着它是处理一些比较复杂的事情。而这些比较复杂的事情往往市场空间较大，也就意味着地产行业作为一个放开民营资本进入、技术门槛相对较低、资源整合能力较强的行业，这换到其他比较类的一个比较大行业，它确实是能够存在一定的生存空间的。所以按照目前一个转型的定义，我们不把它和前几轮周期里面的无关多元化转型放在一起作类比。但是如果单纯从转型自身和对未来的一个判断来看，我认为地产公司都会面临一个非常大的转型，就是从传统的融资和拿地的能力开始变向要求品质，就是继续去结合房子是用来住的，不是用来炒的这样一个大背景下的一些做法。那我觉得整个地产公司从市场的关注度和关注点来看，就我们自身而言也会发生一些多元性的变化。
华创证券地产首席分析师 袁豪：
关于房企多元化投资，在2014、2015年的时候，房地产行业经历过一波“地产+x”这种多元化的尝试，但是可以发现就是当时候尝试多元化更多的是那些末端的企业，可能是中小型企业主动或者被动退出房地产行业的一种尝试。但是在过去的一两年里面发现，这些中小房企的多元化尝试基本上都失败了，而且到时候他们的多元化，实际上更多的选择是跳开地产行业，直接去做就是跟地产不相关行业的这种多元化。包括环保，医疗，教育等，就是相对就是做的就比较散，最后基本上都失败了。
在这轮周期当中，我们会发现最近一段时间，企业又开始尝试做多元化了。但是我们最近发现实际上企业在做多元化的一个过程当中，至少还都是有贴近主业，去做一些延续性的多元化拓展，而且做这些多元化的企业基本上是一些大企业，在未来的二三十年更长久的一个时间去做一些铺垫。而这样的一些尝试，可能会比之前就是早两年的小企业跳跃式的这种多元化可能会来得更加合理一点。
拿现在来讲，万科做的长租公寓、物流地产、养老地产、商业地产就是多元化的一个转型或者是一个尝试。另外像碧桂园做科技小镇或者是产业园也是多元化，这些多元化实际上还是延续着整个行业的上下游，在这个行业当中去做拓展，那么原先的整个业务的经验积累、资源积累，还可以用的到。
同时做上下游有一个互动的话也会显得更好。我觉得这一轮里面就是中大型房企的这种产业上下游的这种多元化可能比以前会来得更靠谱一点。我从长远来看的话，实际上就是逐渐从以前的增量市场渐渐往存量市场去转移的过程。
中金公司董事总经理 张宇：
关于多元化投资，我觉得各有各的道理，不能一概而论，说不做或者是做。我觉得实际上是一个本质的问题，是要在未来这些年，寻找什么是可持续增长或者说持续性比较强的企业。通俗一点说，就是要在中国找到大陆内地的新鸿基是谁，什么是新鸿基，就是销售端和投资性物业两条腿走路，因为靠开发高速玩儿命地增长，到这个终极态，到市场占有率的一个平衡态，实际上只是时间的问题，跑得越快，可能越早到。跑得慢，将来也要到，所以，开发的这个是有天花板的。实际上市场占有率也是有一定稳定态的天花板的。
所以更多的考虑的问题，应该是持有型的东西怎么办，就是另一条腿怎么办，持久型不仅仅是商场、写字楼，还包括工业、仓储物流、公寓等等，但是可能大家会想现在这东西是不是赚钱，不好说，但还是要以一个动态发展的眼光去看。我认为，开发商一定要把这两条腿协调起来，才能跑得很远，所以从这个意义上说，我认为，围绕着这个思路做一些多元化投资应该是一个正确的选择。
东方证券地产首席分析师 竺劲：
房企的多元化是一个必由之路。第一，过去单一开发住宅这种模型其实问题很大，它没有带来美好生活，只是带来了GDP和投资额，这是有问题的。第二，过去房地产行业在整个中国经济当中一直是有超额利润的。那有这个超额利润现在是不是应该回馈社会，有这么一个过程，所以它去做一些多元化动作。当然我们已经看到很多优秀的房地产企业和房地产企业家都已经在做很多，以前是表现为公益事业，比如说像万科王石做的壹基金和一些其他的基金会，但是现在可能有一些开发商的企业家直接去投资实业，包括做教育、做高科技，我觉得这是一个非常好的一个方向。尽管看起来是无关多元化，但是我说的超高利润率的一个背景下和目前整个房地产要回馈社会。第三，就目前来看，我刚才讲的市场不好，大家还是要练内功，所以简单的刚才讲的住宅开发模式，就是在商业模式上也存在问题，所以现在在做什么，做产城、做商业运营、做长租公寓，它提供的是一个城市的整体解决方案，成为一个宜居、宜业、宜商的一个城市，是这么一个方向。所以在这个方向中，实际上开发商是做一个相关的多元化，就多做这个商业运营、商场，引入一些产业，看起来是无关多元化，实际上是有关的，因为我是去做产业园区了，产业园区还是有一些配套商业和配套住宅的，而不是单一的拿块地盖成住宅卖给居民。在这个过程当中，房地产其也要去培养这样的能力。第四，从现在整个多元化的趋势来看，整个中国房地产的存量市场实际上非常大，但是按照目前来看，存量市场差不多是在200万亿左右的一个水平。如果按照货币化率2%来算，200万亿算起来就是4万亿，跟目前整个房地产市场来比还是比较小的，但是我们整个存量在进一步扩大。而且存量当中这个货币化率也是可以提高的，尽管细分领域多，但总有一个领域能有一个几千亿到万亿级的这种赛道。如果开发商投入足够多的资源和精力在这个里面，很有可能新做一个很大的产业。所以我觉得存量本身的一个发展也给开发商提供了更大的舞台，所以我觉得开发商多元化势在必行，而且，现在比2014、2015年更加成熟。
更多专题专访未完待续...尽情期待...
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