自2009年后，昔日华南地产“五虎”之首已经历漫长修复期，尽管净利润水平明显反弹，但通过融资确保现金流仍是当务之急
文 |《投资时报》记者 罗艺
高周转，快回款。当中国的大型房地产商如同打通任督二脉纷纷奔向千亿规模，并为占据头座打得不可开交之际，曾被称为“华南地产五虎”之一的合生创展，却依然喝着广式早茶悠然自得。
自9年前的2009年，合生创展达到史上最高150.9亿元销售额之后，这家企业便不复神勇业绩一路下挫。当然瘦死的骆驼比马大，特别是港股过去的2017年，合生创展逐渐恢复元气——虽然全年实现营业收入138.24亿元，仍同比下降14.96亿元，净利润却增长49.84%至57.96亿元。
但有部分财务数据“未够睇”。
根据2017年财报，该公司2017年现金及等价物同比减少10.85个百分点至53.97亿元，短期借贷及长期借贷当期到期部分达155.63亿元。以短期负债与货币资金的比值计算，合生创展以2.88倍数值位居《中国房企缺钱报告·2018》中“千亿资产港股内房企缺钱榜”榜首。
不进则退之“五虎将”
作为合生创展集团董事局主席，朱孟依自80年代开始进入地产行业，并于1992年与友人在香港合作创立该公司。随后几年间，合生创展在广州成功开发多个大型项目，进而成为“华南地产五虎”中首家突破百亿销售大关的房企。至2009年，该公司以150.9亿元历史最好销售业绩俯视同业。
转折亦由此开始。据该公司年度业绩报告显示，从2010年－2017年，合生创展合约销售金额分别为110.37亿元、92.28亿元、116.44亿元、112.67亿元、53.52亿元、99.87亿元、81.05亿元以及92.28亿元，不仅未能再有突破，甚至自2014年起再未超过百亿规模。
而合生创展最新发布的2018年4月未经审核营运数据显示，该公司前4个月合约销售金额约为25.94亿元，较去年同期的30.64亿元同比下降15.3%。
与最初的迅猛势头相比，合生创展突然“偃旗息鼓”转向了完全不同的发展路径。明明手握一线城市优质土地资源为何走上与行业快周转、快回款的主流开发模式相反的方向？分析人士认为，这并不是其有意为之，而是不得不做出的选择。
早在2004年合生创展风生水起之时，由其开发占地达2.5万亩的超级大盘京津新城后被外界称为“亚洲最大空城”，其慢周转、赌地价、高利润的开发模式备受质疑。深受香港地产开发模式影响的朱孟依此前一直希望通过土地储备量的增长及其升值来获取高利润，但这一模式导致公司存货量居高不下，流动资金减少。对于合生创展这样一家主业相对单一，不具备跨周期、反周期行业配置的公司，上述运作模式显然不合时宜。毕竟，不是每一位商人都是“李嘉诚”。
销售的持续疲软自然对公司的现金流提出挑战。据榜单显示截至去年年末，该公司现金及等价物同比减少10.85%至53.97亿元，短期借贷及长期借贷当期到期部分达155.63亿元。以短期负债与货币资金的比值计算，合生创展该数值高达2.88倍，是纳入统计的房企中该比值最高的公司。
而从净负债率来看，2017年合生创展该指标为72.15%，较上一年度也有所上升。
出售商业项目补充现金流
自去年“9•30”新政之后，房地产企业融资难度加大，资金普遍面偏紧。据易居集团数据显示，其所监测的108家房企融资规模从2016年的11138亿元减少至2017年的10864亿元。而在境内公司债方面，2017年房企所发的境内公司债规模从2016年的4527亿元骤降90%以上，仅为437亿元。
资金缺口原本较大的合生创展，则采取了出售商业物业的方式来补充现金流。2017年9月，合生创展发布公告称，合生创展及第三方企业BMI以36.65亿元出售各自所持有的项目公司北京东方文华国际置业有限公司股权，涉及标的物业合生国际大厦项目。其中，合生创展从出售项目中可获得18.38亿元现金，这几乎相当于其2个月的销售额。
而从融资渠道来看，在地产开发端资金趋紧的情况下，住房租赁专项债券成为房企新的融资渠道。2018年2月22日，上交所发布公告称，合生创展拟发行总规模不超过人民币100亿元（含100亿元）的住房租赁专项公司债券。
募集说明书显示，该笔债券期限不超过五年(含五年)，可为单一期限品种或多种期限品种的组合；票面金额为100元；债券形式为实名制记账式公司债券，不面向合生创展股东优先配售。目前，该债券的利率、发行日期等具体细节尚未厘定。
如此大规模的专项公司债券若获批，将极大改善合生创展的财务状况。目前，该债券状态处在“已反馈”阶段。反馈意见显示，上交所要求合生创展披露债券募集资金的具体投向，包括住房融资租赁项目的预计开工时间，预计总投资额等资料；上交所还要求合生创展披露前次募集资金的使用情况。
