4月17日晚间，金地集团发布了2017年年报。数据显示，2017年，公司实现销售金额 1,408.1 亿元，实现销售面积 766.7 万平方米，同比分别增长 39.9%和 16.5%，行业销售排名居第 12 位。
销售提速，排名稳健，毛利率大增……一时间，金地各种荣誉加身。对营收下滑、扣非净利润下跌等问题，金地只字未提，外界也在刻意回避，但这却恰是金地最大的痛点。
营收如坐过山车
与销售额上涨不匹配的是营销收入的下降。
2017 年，金地实现营业收入 376.62 亿元，同比下降 32.15%。金地给出的解释是，由于并表范围内的房地产项目的结算面积和结算收入减少，公司2017年房地产项目结算面积 259.07 万平方米，同比下降 40.55%；结算收入 336.60 亿元，同比下降 35.63%。
金地的解释给了我们这样一个逻辑：待表内结算面积增加后，公司营收将会迎来改善。但金地的表内结算面积会如愿增加吗？
这并不是金地第一次出现营收下滑。蓝鲸地产翻阅金地近5年年报得知，金地最近一次出现营收下滑是在2015年，这一年与楼市相关的调控、货币等政策不断放宽，全国房地产商都赚得盆满钵满，但金地却偏偏是个例外。是年，金地营收327.62亿元，同比2014年下跌28.21%。彼时，金地给出的原因同样为结算面积减少所致。
意识到问题的金地开始调整步伐。2015年，金地共拿下33宗地块，较2014年多出14宗，新增土地储备447万平方米，较上年多出174万平方米。同时随着2015年楼市宽松政策的持续，2016年金地营收终于转负为正。
由此来看，结算面积能否增加由土储和市场环境两方面决定，缺一不可。只是这一次，金地扭亏为盈的增长之路不会太顺利。
首先，就市场环境而言，当前在“房住不炒”的主基调下，各地一改2015年到2016年前三季的宽松政策，限购持续加码，不但短期不会放松，甚至有可能将其列入长效机制。其次，金地的拿地表现也不尽如人意。2017年金地共获得94宗地块，新增土地储备约1300万平方米，总投资额超1000亿元。超越以往，看似凶猛，但其中属于金地的新增权益土储仅为595万平方米，仅比2016年高出62万平方米，增幅为近年来最低。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸地产说：“如果销售面积少，或者权益销售面积少，那么确实会影响企业的营业收入等财务数据。一般来说，购地后的6-12个月就会进入到预售环节，所以2017年的土地数据到了2018年，就会形成一定的销售数据。不过销售房屋后，因为房产证是没有办理的，要真正变为财务数据可能会推迟到2019年。”
有了上一轮的经验之后，相信2018年公司把重点放在改善营业收入上，但失去了“天时与地利”的金地这一次真的能成功吗？
扣非净利润下滑的秘密
坐上过山车的还有扣非后净利润。2017年，金地实现归属于上市公司东的净利润 68.43 亿元，同比增长8.61%，但扣除非经常性损益的净利润却同比下跌了8.61%。“若是扣除非经常性损益项目后，出现了净利润下降，那么也说明此类指标对于净利润的贡献比较大，也从结构上说明企业的盈利方面来自主业或经常性项目的反而比较少。”对于企业净利润上涨，扣非净利润下滑的现象，严跃进如是分析。也就是说，金地净利润上涨主要依赖于非经常性损益项目上涨。
蓝鲸地产从金地年报中获悉这样一组数据，2017年，金地非经常性损益为15.42亿元，较2016年高出10.41亿元，大涨208.12%。该项目共有12个类别（如上图），对总金额影响较大的分别是“其他符合非经常性损益定义的损益项目”、“股权投资”和“投资性房地产公允价值变动产生的损益”三项。
其中，其他符合非经常性损益定义的损益项目较2016年高出15.07亿元，该项目包括两笔投资性收益:因联营公司和合营公司投资性房地产公允价值变动而产生的投资收益16.68亿元，及因购买基金、理财产品产生的投资收益1.4亿元；其次，2017年金地的股权投资由负转正，增加到1.16亿元；第三，投资性房地产公允价值变动产生的损益也较去年增加2.4亿。
一串晦涩的概念，但重点只指向两个字：投资。根据金地在年报中的描述，公司的业务板块有四个：住宅地产开发、商业地产开发和运营、房地产金融及物业管理服务等，房地产金融金融业务的主体为稳盛投资，截至2017年底，稳盛投资旗下累计管理的房地产私募基金规模已超过300亿元。
蓝鲸地产从稳盛投资官网获悉，从成立到现在，稳盛投资共投资了9个房地产项目，分别位于青岛、南京、深圳、天津、合肥、上海、沈阳等地。2017年，在这些城市中，除上海、深圳等一线城市由于高压调控交易冷淡外，类似于青岛、南京、合肥这样的强二线城市仍上演着热销行情。值得注意的是，2018年由于放开落户，强二线城市依旧火热，稳盛投资今年或仍将为金地贡献不菲的利润。
这透露出金地主业增长乏力，投资渐成中流砥柱的讯息。然而，凡是投资皆有风险，之所以将其列为非经常性损益，是由其不确定性属性决定的。也就数是说，一旦投资出现下跌，金地的净利润增长恐难以持续。
大企业可以在融资与拿地上先人一步，因而房企纷纷开始追求规模。但如今做高规模的方式花样百出，这已经不再能真实反映一个企业的真实实力。投资者需要擦亮眼睛，企业更需勇敢直面自身。
