年报系列点评之三十六
2017年合约销售实现88%增长，2018年可售货值2300亿元；拿地投资力度持续加大，总土储货值达4911亿元；扩张期净负债率居高不下，多元融资拓宽企业融资渠道。
文／研究员 房玲、羊代红
2017年阳光城合约销售915亿元，同比增长88%，2018年可售货值约为2300亿元，千亿销售问题不大。2017年阳光城继续加大拿地投资的力度，新增土地储备2022万平米，截至2017年年底总土地储备达3796万平米，总货值4911亿元。年内阳光城积极进行多元化融资，补充资金的同时降低了融资成本，净负债率同比下降至252%。在传统房地产业务之外，阳光城将涉足教育地产、健康、文旅、科技等产业小镇方面，其中教育地产已有突破，第一个教育产业小镇即将落地。
销售：2018年货值2300亿元
2017年阳光城实现合约销售915.3亿元，同比增长88%；合约销售面积659.4万平米，同比增长87%。阳光城销售规模的高速增长，与充足的货源密不可分。2017年阳光城在售项目达81个，较2016年增加20个，新推盘项目北京君山墅、南宁阳光城丽景湾、杭州阳光城檀悦、长沙尚东湾等热销，对企业的销售增长起到了一定的推动作用。此外，较高的去化率也是推动其销售规模迅速增长的重要因素，2017年阳光城的供货转认购率达80%。
2018年阳光城的可售货值2300亿元，大约三分之二的项目将在2018年下半年推出，超过千亿问题不大。推盘计划若能够保证，同时去化率保持较高的话，销售规模还将更上一层楼。
投资：大举收购下土地储备显著增加
2017年阳光城新增120个项目，新增土地建面2022万平米，同比增长107%，新增土地储备总价986.42亿元，拿地销售金额比为1.08，在寻求规模扩张进程中，阳光城加大土地投资力度。从权益方面来看，2017年，阳光城新增拿地建面1439万平方米，占比约为71%，新增权益货值1407亿元。
从拿地方式来看，2017年阳光城通过并购渠道获得项目52个，占比43.3%；招拍挂项目68个，占比56.67%。2017年阳光城通过并购方式新增土地储备1074.29万平米，占比53%，并购仍为阳光城拿地的重要组成部分，且通过并购的方式为企业降低了拿地成本，使得阳光城近几年的新增拿地均价都在5000元/平以下。
从阳光城的投资布局来看，2017年阳光城新增包括天津、山东、河北、海南、新疆、贵州、重庆、云南、粤东、南粤、辽宁、安徽、甘肃等13个新区域。截至2017年年底，阳光城拥有30个区域公司，已实现以京津冀、长三角、珠三角、大福建、战略城市等六个区域为主的全国布局。
就新增建面的区域分布来看，战略城市占比最高，达43%，较于2016年增加9个百分点。区域内，阳光城利用核心城市的外溢效应积极布局开发周边三四线城市，如以上海为辐射圈新进入启东，以杭州为原点，先后在嘉兴、绍兴、宁波等杭州湾沿线城市拿地，2017年三四线城市的新增土地占比达34%，同比增加30个百分点。
截至2017年年末，阳光城总土储3796万平方米，同比增长66%，货值总计4911亿元。大福建、长三角、珠三角的地储备分布均衡，在20%左右，战略城市占比稍高，为37%。这些土地，将是支持阳光城未来三年发展的重要基础。
财务：债务结构依然有待优化
2017年阳光城实现营业收入331.63亿元，同比增长69.2%，其中物业销售营业收入330.18亿元，同比增长69.8%，主要是2017年结算项目达66个，同比增加94%。其中，上海阳光城滨江悦结算金额27.4亿元占据首位，有12个项目的结算金额超过10亿元，较于2016年增加5个。
阳光城2017年毛利润为83.16亿元，同比增加82%。毛利率，净利率，归母净利率分别为25.08%，6.72%和6.22%，毛利率有1.77个百分比的增长，净利率以及归母净利率较于2016年有微小下滑。
2017年末，阳光城持有现金364亿元，同比增加93%，现金短债比0.75，长短期债务比1.34，债务结构需要进行调整优化。2017年净负债率同比下降至252%，若将2017年发行的40亿永续中票算作负债，则净负债率将上升至305%，偿债压力加大。
在融资方面，2017年阳光城进行了多项创新性融资，尝试并购基金、资产证券化、中期票据、商业地产抵押贷款、购房尾款资产证券化等多元化融资渠道，降低了融资成本。2017年阳光城的平均融资成本为7.08%，同比减少1.34个百分点。2018年，阳光城在融资创新上并未停止，2018年4月，阳光城获批首单A股民企储架式长租REITs规模不超100亿，这将为阳光城扩展其多元业务的发展提供强大资金支持。
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