作者：陈天诚
统计局发布18 年3 月房地产行业数据，1-3 月份，全国房地产开发投资21291 亿元，同比名义增长10.4%；商品房销售面积30088 万平方米，同比增长3.6%，增速比1-2月份回落0.5 个百分点；商品房销售额25597 亿元，增长10.4%。
中国人民银行决定，从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点；同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利。我们认为央行的超预期降准或将改善市场流动性环境，进一步可能有利于房企融资需求和融资成本下行。（全文数据均来自于统计局）
1. 投资累计增速创3 年来新高，东部及中部区域增长最快、我们预计下半年投资增速将有所下滑
2018 年一季度，全国房地产开发投资21291 亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2 月份提高0.5 个百分点，单月开发投资金额同比增长10.8%。地产投资持续超预期，累计增速达到近3 年来最高点，或主要来自于新开工、施工面积增长的支撑以及地价的上涨。区域方面，18 年以来东部和中部地区投资增速显著，同比增速10%以上，西部及东北地区增速较低且有回落趋势，显示虽然三四线在去年经历超高速的去库存过程，但房企普遍相对理性的选择的是在东部和中部发达区域进行补库存投资，我们维持投资增速全年5.6%判断，我们预计下半年投资增速将有所下滑。
2. 新开工增速回升，土地购置面积增速放缓，地价上涨较快
一季度，房地产开发企业房屋施工面积646556 万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2 月份持平；房屋新开工面积34615 万平方米，增长9.7%，增速提高6.8 个百分点，单月新开工增速17.8%，比上月提高14.9 个百分点。新开工增速回升，施工量稳定增长。1-3 月份，房地产开发企业土地购置面积3802 万平方米，同比增长0.5%，1-2 月份为下降1.2%；3 月单月土地购置面积同比增加3.5%，土地成交价款1634 亿元，增长20.3%，增速提高20.3个百分点，侧面反映了房企拿地开始转向核心经济圈等地价相对较高的城市。土地购置面积增速相比去年同期有所降低，但当月成交土地平均价格同比上涨44%，新开工、施工面积的增长以及地价上涨较快，对投资形成一定支撑，且三月在华北区域普遍限制开工的情况下，我们预计二季度开工仍将继续。
3. 高基数下销售增速回落符合预期，东部地区销售额首现负增长、二季度销售将回升
商品房销售增速持续回落，一季度商品房销售面积30088 万平方米，同比增长3.6%，增速比1-2 月份回落0.5 个百分点，单月销售面积同比增速3.2%；商品房销售额25597 亿元，增长10.4%，增速回落4.9 个百分点，单月销售额增速6.2%，销售增速符合预期，在去年较高的基数下增速有所回落，东部地区受较为严厉的调控影响，销售额自去年以来首次出现负增长，中西部及东北地区的销售仍维持较快增长，反映了三四线城市去库存仍在继续。
4. 资金来源增速继续回落，居民新增杠杆持续下降，按揭利率上行空间不大
一季度，房地产开发企业到位资金36770 亿元，同比增长3.1%，增速比1-2 月份回落1.7个百分点。其中，国内贷款6957 亿元，增长0.9%；利用外资16 亿元，下降78.4%；定金及预收款11130 亿元，增长11.2%；个人按揭贷款5160 亿元，下降6.8%。房企资金来源增速持续回落，主要受销售额增速回落影响，自17 年10 月以来，个人按揭贷款持续负增长，显示了居民杠杆持续下降，资金面偏紧的环境下，房企自筹资金占比持续提高，1-3 月自筹资金11449 亿元，增长5.1%，拥有较强融资能力的龙头房企的竞争优势将愈加凸显。另外，我们认为持续的按揭负增长将改善银行端的额度环境，按揭利率已经从4.3%上涨至加权5.5%，再上行的空间不大。
5. 投资建议
在强烈补库存的驱动下以季度投资增速创新高，我们认为二季度开工投资仍会继续高位增长，而三季度后将逐步回落；销售端，由于高基数和受到供给强约束的情况下，一季度增速较低，我们认为二季度销售增速将快速回升，直至三四季度重新回落，且我们认为供给约束和按揭贷款约束都将有所缓解，在央行超预期降准环境下，房企信贷紧缩环境也可能有一定程度缓解。长期来看，在行业集中度快速提升的大背景下，我们依旧坚定看好优质地产公司和板块的投资价值，首推龙头：万科A、招商蛇口、保利地产、金地集团；同时看好集中度提升速度远快于龙头（两倍以上）的二线品种：新城控股、阳光城，前瞻关注拐点型资产：广宇发展、绿地控股、北京城建等。
6. 风险提示
地产销售低于预期、利率上行风险、金融降杠杆超预期
