【年报有料(三十六)| 金科股份】销售上涨97%,重仓核心城市群
2018-04-17 20:46:00 来源:搜狐财经

原标题:【年报有料(三十六)| 金科股份】销售上涨97%,重仓核心城市群

2017年,金科地产板块实现签约销售金额约630亿元,同比增长约97.5%,超额完成500亿的销售目标;实现签约销售面积约843万平方米,同比增长68.9%。金科将2018年销售目标定至千亿,经历过2014、2015两年的低潮期后,金科将全面追赶落下的步伐。

图:2013—2017年金科销售情况

一、狼性销售、高周转成就高销售

金科销售的快速回升主要源于推盘节奏的加快和周转效率的提高。金科根据市场环境,合理规划项目推盘节奏,因地订制项目营销策略,持续去化库存物业,加快三四线城市的去化速度,销售数量大幅提升。单盘平均销售金额增长55%,单盘销量10亿以上楼盘有21个,其中重庆天元道单盘突破42亿元,居重庆第一。

在行业大多数企业加快周转的同时,金科也开始建立健全以高周转为导向的运营管理机制,确立管理标准和产品标准,加快项目进度建设,缩短拿地、定位、方案、开工等时间,交房周期全面提速。因此开工速度、去化率、结算效率都有一定程度的提升。全年,金科新开工面积达1096万平方米,同比增长约93%; 结算面积约546万平方米,同比增长约10%;年末在建项目94个,在建面积约1746万平方米,同比增长约51%。

二、投资同比增加120%,合理规划布局

金科自2017年以来投资力度明显加大,全年新项目土地投资总额约460亿,同比增长120%;新增土地储备1245万平方米,同比增长103%;截止2017年末,土地储备共计3300万平方米,同比增长79%。2017年新进杭州、南京、南昌、福州、石家庄等15个核心城市,累计进驻全国22个省(市),基本完成“八大城市群”的战略布局。

图:2013—2017年金科土地储备情况

加大投资力度的同时,金科也积极拓展投资方式。投资方式由以招拍挂为主向招拍挂、收并购、城中村改造、城市更新、合作开发等多元方式转变,非招拍挂项目比例大幅度提升;并与碧桂园、旭辉、红星美凯龙等企业形成战略伙伴关系,保持与保利、中海、龙湖、新城控股、金辉等大型企业的互动合作。2017年,在新获取的79个项目中,仅有10个项目权益占比为100%。

从销售目标来看,金科将继续保持高位投资,抢占土地资源,为千亿乃至三千亿目标提供足够的支撑动力。

三、结算滞后,营收、利润小幅上涨

金科2017年地产板块实现营业收入328.5亿元,同比增长8.6%;毛利润率为20.5%,同比上涨0.8个比百分点。2017年结转项目多为2016年、2015年销售项目,由于当时销售不足,导致今年营业收入的上涨和利润率的改善稍显乏力。但随着2017年结转的增加,金科的营业收入有望大幅提升。

在快速发展的过程中,金科的三费费用率有一定程度的提高,2017年为10.9%,同比增加3个百分点。其中由于对销售端的重视,销售费用率就增加2.1个百分点,达到5.2%,管理费用率和财务费用率分别增加0.5个和0.4个百分点。

图:2013—2017年金科三费情况

四、负债结构合理,共获1560亿的授信金额

由于投资支出的加大,2017年金科的负债规模有一定加大,短期有息负债与长期有息负债均有所增加,扣除预收账款后资产负债率上升3.2个百分点至58.6%。但截止2017年末,金科的短期有息负债为180.6亿元,货币资金为186.3亿元,短期内的偿债压力不大。

2017年,金科在融资方面具有较大突破。大公国际、中诚信均给予金科AA+的信用评级,并先后获得银行间市场债务融资工具90亿元的注册额度、深交所关于公司非公开发行债券60亿元符合转让条件的无异议函、证监会核准公开发行公司债券55亿元的批复,并积极推动美元债及资产支持票据业务,共获得金融机构1560亿元的整体授信金额,一定程度上保证了未来一段时间内的资金准备。

五、人才为本,激励为先

为吸引和留住人才,金科不断健全丰富激励机制,通过针对性的激励调动不同层级员工的积极性。通过限制性股票激励计划,充分调动了公司中高层管理人员及核心业务(技术)人员的积极性;通过“双赢计划”,即以员工跟投为核心的“同舟共赢计划” 以及以超额利润奖励为核心的“同创共赢计划”激活普通员工的积极性,坚持形成以高激励为引擎的激励机制,为规模扩张提供足够的人才支撑。

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